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Immobilienmarkt Köln

Immobilienmarkt Köln - Baufinanzierung und Standorteinschätzung

Stadtprofil
Immobilienmarkt Köln

  • Die Standortprofile geben den derzeitigen Zustand des Wohnimmobilienmarktes einer oder mehrerer Städte und ihrer Region wieder und geben einen Ausblick auf zukünftige Entwicklungen. Durch Auswertungen gewährleisten die Standortprofile ein möglichst breites und aktuelles Bild des jeweiligen Wohnimmobilienmarktes.
  • Die Auswerungen basieren auf wissenschaftlichen Studien, Studien von privaten Forschungsinstituten, Auswertungen von etablierten Immobiliendienstleistern, Bewertungen von Gutachterausschüssen, Befragungen von Immobilienmaklern und städtischen Behörden.
  • Informationen zu örtlichen Fördermöglichkeiten. Über Links sind die Förderprogramme der betreffenden Bundesländer und der KfW über Baufi24.de abrufbar.

Hinweis: Wie die Standortprofile von Baufi24.de entstehen


Immobilienmarkt Köln

Baufinanzierung und Standorteinschätzung


Köln Einwohnerzahl rund 1,027 Millionen(Stand 31.08.2013)


Köln ist die viertgrößte Stadt der Bundesrepublik Deutschland und Zentrum eines Ballungsraums mit etwa 2 Millionen Einwohnern, in ihrer unmittelbaren Nachbarschaft liegen Leverkusen und Bergisch Gladbach.

Die Stadt am Rhein ist das wirtschaftlich stärkste Zentrum im Westen Deutschlands und auch kulturell mit ihrer mehr als 2.000 Jahre alten Geschichte international von Bedeutung. Darüber hinaus ist sie bekannt als Karnevalshochburg und für ihr Wahrzeichen, den Kölner Dom.

In Köln sind viele Versicherer, Verbände und zahlreiche Fernsehsender, Musikproduzenten sowie Verlagshäuser ansässig. Das Stadtleben ist außerdem geprägt durch die kulturelle Vielfalt der Einwohnerinnen und Einwohner und die mehr als 70.000 Studierenden, die an den hiesigen Hochschulen und Fachhochschulen eingeschrieben sind.

Immobilienmarkt allgemein


Anzahl der Wohnungen im Köln 544.395 (Stand 31.12.2012), durchschnittliche Wohnungsgröße 65,67 qm.

In Köln übersteigt die Nachfrage nach Eigentumswohnungen und Häusern für Selbstnutzer das Angebot in hohem Maße. Der Bedarf nach freiem Wohnraum ist groß, nach Einschätzung des Unternehmens Jones Lang LaSalle beträgt die Leerstandquote in Köln zurzeit ca. 1,8 Prozent.

Dies hat auch im Jahr 2012 zu deutlich steigenden Preisen geführt. So kosteten neue Eigentumswohnungen laut Wohnpreisspiegel NRW des IVD West im Vergleich zum Vorjahr bis zu maximal 9 Prozent mehr, durchschnittlich fielen 2.680 Euro pro qm für Neubauobjekte an. Bestehende Eigentumswohnungen verteuerten sich um bis zu maximal 13 Prozent. Für Ein- und Zweifamilienhäuser mussten Käufer im Durchschnitt ca. 2,5 Prozent mehr als in 2011 ausgeben.

Insbesondere für Immobilien im mittleren Lagen zogen die Preise an, wer sich gebrauchte Häuser beziehungsweise Wohnungen in den sehr guten oder guten Lagen nicht leisten konnte, wich auf günstigere Lagen aus. Zum Preisanstieg bei trug auch die Tatsache, dass viele Neubauprojekte überwiegend im hochpreisigen Segment angesiedelt sind.
Im ersten Halbjahr 2013 setzte sich diese Entwicklung des Immobilenmarktes fort.

Insgesamt hält in Köln der Trend zu höheren Kaufpreisen damit weiter an. Deutlich in Schwung gekommen ist der Markt, im Zuge der Finanz- und Eurokrise, seit 2010, und damit einige Jahre später und in moderaterem Umfang als in anderen deutschen Metropolen wie München, Berlin oder Hamburg. Auch die wirtschaftliche Entwicklung der Stadt hat stark zu der großen Nachfrage beigetragen, so haben sich in den vergangenen Jahren viele hochkarätige Unternehmen aus dem In- und Ausland für den Standort Köln entschieden und für positive Impulse auf dem Arbeitsmarkt gesorgt.

Für die Zukunft ist mit weiter steigenden Preisen und Mieten zu rechnen, wenn auch in geringerem Ausmaß als in den vorigen Jahren.
Köln ist eine wachsende Stadt. Insbesondere die Altersgruppe der 18- bis 30-Jährigen fühlt sich von ihr angezogen. Die Stadt Köln prognostiziert einen Bevölkerungsanstieg von derzeit ca. 1.027 Millionen auf rund 1.065.000 bis 2020, bis zum Jahr 2029 würden rund 52.000 Wohnungen und somit weitere Neubauflächen benötigt. Immerhin wurden im Jahr 2012 stadtweit 3.110 Wohnungen neu fertig gestellt, und damit 536 Stück mehr als im Vorjahr. Doch angesichts der großen Zahl an Zuwanderern dürfte, trotz der in Schwung gekommenen Neubauaktivitäten, der Mangel an bezahlbarem Wohnraum in den innerstädtischen und innenstadtnahen Stadtteilen zukünftig noch spürbarer werden.

Preise für Eigentumswohnungen pro qm Wohnfläche:

einfache Lage 800 - 2.200 Euro
mittlere Lage 1.500 - 3.500 Euro
gute Lage 2.500 - 3.800 Euro
sehr gute Lage 2.700 - 10.000 Euro

Kölns Wohngebiete


Kölns Immobilienmarkt ist zweigeteilt - in das links vom Rhein liegende und das vom Rhein liegende Stadtgebiet. Linksrheinisch überwiegen die mittleren bis sehr guten Lagen und rechtrheinisch die einfachen bis mittleren Lagen.

Köln Innenstadt


Zu den Stadtvierteln der Innenstadt gehören die Stadtteile Altstadt-Nord, Altstadt-Süd, Neustadt-Nord, Neustadt-Süd und - rechtsrheinisch gelegen - Deutz. Es dominieren mittlere bis sehr gute Wohnlagen, die Nachfrage ist aufgrund der Nähe zu Dom, Rhein, Hauptbahnhof und Shoppingmeile sehr groß. Teilweise werden hier Spitzenpreise erzielt, die höchsten Preise fallen in Altstadt-Nord und Altstadt-Süd an, sie können hier pro Quadratmeterpreis bis zu 10.000 Euro betragen, diese Spitzenpreise treffen allerdings nur auf vereinzelte Objekte zu.

In der Innenstadt entsteht an der Christophstraße das Gerling Quartier mit rund 140 exklusiven Eigentumswohnungen. Angeboten werden große Penthouse-Wohnungen, Gartenwohnungen, Loft-Wohnungen und Stadtwohnungen mit Größen zwischen 70 bis 400 Quadratmeter Wohnfläche. Bis Ende des Jahres 2014 sollen alle Wohnungen fertiggestellt sein, ein Teil der Objekte ist bereits verkauft. Die Quadratmeterpreise beginnen ab 5.000 Euro.

Kölns Westen


Kölns Westen umfasst die Bezirke Lindenthal und Ehrenfeld. In Lindenthal dominieren gute und sehr gute Lagen. In Ehrenfeld liegt das Niveau im mittleren Bereich, die Preise für Eigentumswohnungen stiegen hier jedoch im ersten Halbjahr 2013 stark an.

Lindenthal ist besonders mit seinen direkt an der Innenstadt grenzenden Stadtteilen Sülz und Lindenthal bei Käufern sehr beliebt. In beiden Quartieren sind allerdings kaum Angebote für Einfamilienhäuser vorhanden. Wer eine Eigentumswohnung sucht, hat etwas bessere Karten, muss aber mit Preisen zwischen 3.000 und 7.000 Euro rechnen, auch Bestandswohnungen sind für unter 3.000 Euro kaum zu bekommen. Günstiger sind die Preise in den weiter von der Stadtmitte entfernt liegenden Stadtteilen Weiden und Lövenich.

Ein großes Neubaugebiet findet sich auf dem Gelände der ehemaligen Sidol-Werke. Bis 2016 sollen hier ca. 400 Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser entstehen. Die Quadratmeterpreise beginnen ab 4.000 Euro. Mitte 2014 werden hier zunächst 11 Stadthäuser und 17 Eigentumswohnungen fertig gestellt sein, ein Teil davon befindet sich bereits im Bau und ist verkauft.

Kölns Norden


Bezirke im Norden Kölns sind Nippes und Chorweiler. Nippes ist ein Gebiet mit eher mittleren und einfachen Lagen und besonders beliebt bei Studenten und Familien. Allerdings wurden und werden hier viele Neubauprojekte realisiert, was in den vergangenen Jahren zu einer wachsenden Bevölkerungszahl, aber auch zu steigenden Neubaupreisen geführt hat. Die Preise für Eigentumswohnungen beginnen ab 1.500 Euro pro Quadratmeter, die teuersten Neubauobjekte kosten bis zu 4.000 Euro pro Quadratmeter.
Auch in Chorweiler sind Einfamilienhäuser oder Eigentumswohnungen in einfacher und mittlerer Lage zu haben, etwas teuer sind die Stadtteile Helmersdorf und Lindweiler. Top-Wohnlagen lassen sich in Nippes und Chorweiler nicht ausmachen.

In Nippes wird auf dem Gelände der ehemaligen Gummifabrik Clouth bis 2018 eines der größten städtebaulichen Vorhaben Kölns verwirklicht. Begonnen wird ab Frühjahr 2014 mit dem Bau, bis 2018 sollen bis zu 1.000 neue Wohnungen und ca. 24 Stadthäuser hier entstehen.
Im Rahmen der Kölner Wohnsiedlung "Parkona" wird in Nippes/Bilderstöckchen das Bauvorhaben "Vis à Vis - Wohnen am Blücherpark" verwirklicht. Insgesamt 40 Neubau-Eigentumswohnungen gehobenen Standards mit 2- bis 5-Zimmern werden gebaut, die Preise beginnen ab ca. 3.100 Euro pro Quadratmeter.

Kölns Osten


Die Bezirke in Kölns Osten heißen Mühlheim und Kalk. Sie liegen auf der rechten Seite des Rheins, es dominieren vor allem die mittleren und einfachen Lagen. Hochwertige Neubauobjekte entstehen hier vor allem in Rheinlagen.
In Mühlheim haben sich einige Unternehmen aus der Medienbranche angesiedelt, auch dies dürfte die Nachfrage steigern. Die Preise für Eigentumswohnungen beginnen bei 1.300 Euro pro Quadratmeter, für Neubauobjekte liegt der Quadratmeter unter 3.000 Euro, also im Vergleich zu anderen Quartieren recht günstig auf mittlerem Niveau. Einfamilienhäuser sind ab 200.000 Euro zu haben.

Im Kalker Stadtteil Ostheim entstehen mit dem Neubauprojekt Waldbadviertel bis Ende 2017 etwa 240 Reihenhäuser als Eigenheime sowie 450 Mietwohnungen. Die Preise für fertiggestellte Reihenhäuser mit einer Wohnfläche von 140 qm liegen bei mindestens 250.000 Euro.

Kölns Süden


In Kölns Süden liegen die Bezirke Rodenkirchen und Porz. Im linksrheinische Rodenkirchen sind überwiegend mittlere und gute Lagen zu verorten, Toplagen befinden sich in Bayenthal, Marienburg, Rodenkirchen und Hahnwald. In Bayenthal und Hahnwald beginnen die Preise für Villen und Einfamilienhäuser ab 500.000, die teuersten Objekte kosten rund 3,5 Millionen Euro, das Angebot ist knapp. Etwas günstiger sind die Preise in Rodenkirchen. Eigentumswohnungen gibt es ab 1.800 Euro pro Quadratmeter, am teuersten sind Neubauobjekte in Marienburg. Der rechtsrheinische Bezirk Porz ist von einfachen und mittleren Lagen geprägt, die Preise für Eigentumswohnungen beginnen hier ab 800 Euro pro qm, die teuersten Objekte kosten rund 2.000 Euro pro qm. Teile der Stadtteile Lind und Wahnheide haben sich aufgrund ihrer Nähe zum Flughafen zur Toplage entwickelt.

In Köln-Porz entstehen im Rahmen des Projekts Georg Ohm Haus I (Physikersiedlung) 19 Eigentumswohnungen mit zwei bis drei Zimmern gehobenen Standards. Die Preise liege bei ca. 2.681 Euro pro Quadratmeter.

Umland Köln


Der Westen
Im westlichen Umland befinden sich Städte wie Frechen, Pulheim, Bergheim, Kerpen oder Elsdorf. Die Preise sind deutlich günstiger als in Köln. Aufgrund des dortigen knappen Angebots holt allerdings der Speckgürtel dort auf, wo die Verkehrsverbindungen nach Köln besonders gut sind und die Stadtgrenze nicht allzu weit entfernt liegt. Besonders in Frechen und Pulheim zeigt sich diese Entwicklung. Am stärksten sind die Preise in Frechen gestiegen, hier kosteten 2012 viele Einfamilienhäuser in mittlerer Lage ca. 275.000 Euro, in sehr guter Lage ca. 480.000 Euro. Günstiger sind Orte, die weiter von Köln entfernt liegen wie Bergheim oder Kerpen, am niedrigsten liegen die Preise in Elsdorf.

Ein großes Neubauprojekt in Frechen ist das "Alpha Forum". Hier entstehen bis 2014 ca. 125 Eigentumswohnungen mit 1 bis 5 Zimmern, die ab ca. 2.300 Euro pro Quadratmeter kosten. In der Dr.-Tusch-Straße werden 28 2- bis 4-Zimmerwohnungen der Luxus-Kategorie gebaut.

Der Norden


Im nördlichen Umland von Köln liegen einige Städte, wie beispielsweise Dormagen, Langenfeld, Leichlingen und - nordöstlich gelegen - Leverkusen (mit rund 161.000 Einwohnern), die gut an Köln angebunden sind. Preislich ist der Immobilienmarkt in dieser Region als stabil zu bezeichnen.

In Leverkusen liegen die Preise für gebrauchte Eigentumswohnungen sowie Ein- und Zweifamilienhäuser um bis zu 30 Prozent niedriger als in Köln, neugeschaffene Eigentumswohnungen sind hingegen nur geringfügig günstiger. Die Preise für Einfamilienhäuser sind in 2012 leicht angestiegen, bei Eigentumswohnungen ist der Stand in etwa gleich geblieben. In Dormagen liegen die Preise ähnlich, allerdings müssen Käufer hier für Einfamilienhäuser etwas mehr als in Leverkusen investieren. Ein teilweise teureres Pflaster ist Langenfeld, hier zahlen Käufer für neuerstellte Eigentumswohnungen durchschnittlich sogar mehr als in Köln.

Überall ist ein gutes Angebot vorhanden, vor allem die Nachfrage nach gepflegten Einfamilienhäusern in guter Wohnlage ist aber groß.

In Leverkusen gibt es zahlreiche Neubauprojekte. Ein größeres Projekt ist beispielsweise das "Wohlfühlquartier Hufer Weg/Bruchhauser Str.", hier entstehen bis Anfang 2015 39 Eigentumswohnungen mit drei bis vier Zimmern, in gehobener Ausstattung, die Preise beginnen ab 2.700 Euro pro Quadratmeter.

Der Osten


Zum östlichen Umland Köln gehören beispielsweise Bergisch Gladbach (ca. 109.000 Einwohner) und Rösrath, süd-östlich liegt Troisdorf. Hier liegen die Preise etwas günstiger als in Köln, doch sind sie in Bergisch Gladbach sowie Rösrath sowohl für Einfamilienhäuser als auch für Eigentumswohnungen im vergangenen Jahr angestiegen. In Bergisch Gladbach kosteten erstverkaufte Eigentumswohnungen mit durchschnittlich 2.920 Euro pro Quadratmeter sogar mehr als in Köln. Besonders beliebt in Bergisch Gladbach sind, Frankenhorst, Bensberg und Margaretenhöhe.

In Bergisch Gladbach entstehen im Rahmen des Projekts Bensberger Freiheit voraussichtlich bis Ende 2014 17 neue Eigentumswohnungen gehobener Ausstattung mit 2 bis 4 Zimmern. Die Preise liege bei rund 3.300 Euro pro Quadratmeter.

Der Süden


In Kölns südlichem Umland liegen z.B. Brühl, Erfstadt, Bornheim, Hürth und Wesseling. Hier sind die Preise im vergangenen Jahr gestiegen, insbesondere Eigentumswohnungen haben sich in Hürth, Erfstadt und Bornheim deutlich verteuert. Am höchsten waren die Preise in Hürth, neuerbaute Objekte kosteten hier durchschnittlich 2.501 Euro pro Quadratmeter. In allen Orten überwiegt das Angebot an Einfamilienhäusern.
Etwa 30 km entfernt in südlicher Richtung liegt Bonn (ca. 320.000 Einwohner). Hier zahlen Käufer für Immobilien etwas weniger als in Köln, für neuerstellte Eigentumswohnungen liegt der Durchschnittspreis allerdings höher.

In Bonn entstehen im Rahmen eines Neubauprojektes in Vilich Mühldorf 33 neue Reihenhäuser und 16 Eigentumswohnungen. Ein Preisbeispiel des Anbieters weist einen Quadratmeterpreis für Objekte von 2.700 Euro aus.

Öffentliche Fördermittel


Wer in Köln oder dem Umland Wohneigentum erwerben oder bauen möchte, kann zum einen über die KfW die Fördermittelprogramme des Bundes nutzen. Auch das Förderinstitut des Landes, die NRW Bank, bietet spezielle Programme für den Kauf von Neubau- sowie Bestandsimmobilien, für Modernisierungs- und Umbauvorhaben. Nähere Informationen dazu unter:

Förderprogramme in Nordrhein-Westfalen Teil 1
Förderprogramme in Nordrhein-Westfalen Teil 2
Förderprogramme in Nordrhein-Westfalen Teil 3

Fördermittel Kirche
Das Siedlungshilfswerk Kirche des Erzbistums Köln vergibt zinslose Darlehen. In Anspruch nehmen können diese katholische Paare mit mindestens einem katholisch getauftem Kind, das Objekt muss sich im Bereich des Erzbistums Köln befinden. Weitere Voraussetzung zur Kreditvergabe ist, dass das monatliche Nettoeinkommen bei einer Familie (ohne Kindergeld) bis zu zwei Kindern 2.500 Euro nicht übersteigen darf. Für jedes weitere Kind erhöht sich dieser Betrag um 300 Euro. Außerdem gilt eine Wohnflächengrenze: Beantragt eine Familie mit bis zu drei Kindern das Darlehen, darf die Wohnfläche des geförderten Objekts nicht mehr als 130 qm betragen, Familien mit mehr Kindern wird eine größere Wohnfläche zugestanden.

Das Darlehen ist zinslos und wird zu 96 Prozent ausgezahlt, innerhalb von mindestens zehn Jahren muss der Kreditnehmer es in regelmäßigen Raten zurückzahlen. Das Grunddarlehen umfasst 5.000 Euro, zusätzlich erhöht sich dieses für jedes Kind um 3.000 Euro. Ein Ausbaudarlehen gibt es in Höhe von 1.500 Euro, zuzüglich ebenfalls 3.000 pro Kind.

Die Kirchengemeinden der Evangelischen Kirche im Rheinland vergeben Erbbaurechte. Die Konditionen sind von den vergebenden Gemeinden abhängig. Bei diesen können Interessierte nähere Auskünfte erhalten.

Quellen: Stadt Köln; Gutachterausschusses für Grundstückswerte NRW; Immobilienkompass der Zeitschrift Capital; Kölner Immobilienbörse Marktbericht 2013; Jones Lang Lasalle Wohnungsmarkt Köln; Kampmeyer Immobilien GmbH Immobilienmarktbericht Köln 2013; Befragung von Marktteilnehmern, und eigene Recherchen und Bewertungen

Übersicht der Standortprofile


Die Standortprofile untersuchen den Zustand des Wohnimmobilienmarktes einer oder mehrerer Städte der Region und geben einen Ausblick auf zukünftige Entwicklungen.
  • Immobilienmarkt Berlin
  • Immobilienmarkt Hamburg
  • Immobilienmarkt München
  • Immobilienmarkt Köln
  • Immobilienmarkt Frankfurt
  • Immobilienmarkt Essen
  • Immobilienmarkt Dortmund
  • Immobilienmarkt Stuttgart
  • Immobilienmarkt Düsseldorf
  • Immobilienmarkt Bremen
  • Immobilienmarkt Hannover
  • Immobilienmarkt Duisburg
  • Immobilienmarkt Leipzig
  • Immobilienmarkt Nürnberg
  • Immobilienmarkt Dresden
  • Immobilienmarkt Bochum
  • Immobilienmarkt Mannheim
  • Immobilienmarkt Bonn
  • Immobilienmarkt Karlsruhe
  • Immobilienmarkt Wiesbaden
  • Immobilienmarkt Münster
  • Immobilienmarkt Braunschweig
  • Immobilienmarkt Freiburg
  • Immobilienmarkt Erfurt
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