Wertermittlung für Immobilien

Vor dem Kauf einer Immobilie deren Wert bestimmen

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Bevor Sie kaufen sollten Sie die Immobilie prüfen, ob Sie tatsächlich in Ordnung und den Kaufpreis wert ist.


Selbstverständlich ist das die Aufgabe für einen Gutachter. Jedoch wäre es wirtschaftlich nicht zweckmäßig, bei jedem interessanten Objekt sofort ein Gutachten erstellen zu lassen, wenn Sie noch gar nicht wissen, ob Sie es kaufen werden. Deshalb haben wir Ihnen hier die wichtigsten Punkte zusammengestellt, die für eine erste oberflächliche Einschätzung dienlich sind.

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Verfahren zur Wertermittlung einer Neubau- oder Bestandsimmobilie

Was ist eine Immobilie wert? Die Antwort ist kurz: So viel, wie ein Käufer bereit ist dafür zu bezahlen. Auf diese Weise entstehen schon immer Preise, sofern sie nicht reguliert sind. Doch zu bestimmen, was man bereit ist zu bezahlen, benötigt solider Verfahren. Diese erfahren Sie hier.

Sach- und Ertragswert

Die Grundlage für die Wertermittlung eines Hauses bildet der Kaufpreis. Bei Alt- wie bei Neubauten berechnet er sich auf der Basis von:

  • Sachwert: realer Verkaufswert des Gebäudes einschließlich des Wertes für Grund und Boden
  • Ertragswert: Nettogewinn aus Mieteinnahmen nach Abzug sämtlicher Kosten bei vermieteten Objekten

Verkehrswertgutachten

Der Verkehrswert eines Grundstücks oder einer Immobilie ist der momentan und jederzeit erzielbare Verkaufspreis einer Immobilie. Legen Sie Wert auf eine sichere Grundlage für Ihren Verhandlungsspielraum beim Verkaufsgespräch, so sollten Sie ein neutrales Gutachten darüber erstellen lassen. Um die Glaubwürdigkeit dieser Expertise zu gewährleisten und sicherzustellen, dass sie später auch von Ihrer Bank oder Finanzierungsgesellschaft anerkannt wird, muss hierfür auf jeden Fall ein anerkannter Fachmann als unabhängiger Sachverständiger eingeschaltet werden.

Der momentan übliche Verkehrswert muss dabei nicht automatisch dem Wiederverkaufswert entsprechen. Der Verkehrswert ist nicht zu verwechseln mit dem Beleihungswert; denn dieser ist der nach bestimmten Grundsätzen eines Kreditinstitutes festgelegte Wert eines Hauses und entspricht bei Neubauten nicht immer den tatsächlichen / angemessenen Bau- und Bodenkosten.

Wertentwicklung (Wiederverkaufswert)

Hohe Nebenkosten von der Grunderwerbssteuer bis zu den Notargebühren sprechen in der Regel zunächst gegen den schnellen Wiederverkauf einer Immobilie. Auf lange Sicht sollte dennoch bereits bei der Suche auch stets die Frage nach der späteren Wiederverkäuflichkeit des Objektes eine Rolle spielen; denn vor allem aufwendige Renovierungen können sich als "Fass ohne Boden" erweisen.

Der künftige Wert eines Kaufobjektes ist letztlich abhängig von inneren wie äußeren Faktoren, z. B. von der Entwicklung seiner Umgebung. Dadurch kann der Wiederverkaufswert der Immobilie sowohl steigen als auch fallen. Aktuelle Trends und absehbare Tendenzen auf dem Immobilienmarkt sollten daher in die Kalkulation mit einbezogen werden. Faktoren, die zu Verlusten und Einbußen beim Wiederverkauf führen können, sind in Wohngebieten unter anderen:

  • Unzureichende oder fehlende Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr
  • Wertbeeinträchtigende Neu- oder Umbauten in der Nachbarschaft
  • Nachhaltige Umweltbelastungen und dauerhafte Lärmbelästigung durch Industrie und Straßen (Standortproblem)

Verhandlungsbasis

Verkaufspreise werden in der Regel auf Verhandlungsbasis ausgeschrieben ("Auslobung"). Um das wahre ermessen zu können, sollte daher das Kaufobjekt in jedem Fall mit anderen Objekten verglichen werden.

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