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Ratgeber Baufinanzierung

Immobilien- und Baufinanzierung

Immobilien- und Baufinanzierung (Baufi24/Haufe Fachbuch) Wer bauen oder kaufen möchte hat einiges zu beachten und viele Fragen, die er gerne beantwortet haben möchte. Hier finden Sie alle Ratgeberartikel, die wir seit 2006 veröffentlicht haben.

Im Jahr 2011 haben wir gemeinsam mit dem renomierten Haufe Verlag unser Baufi24 Buch "Immobilien- und Baufinanzierung" herausgebracht, das seit Herbst 2013 in der 2. Auflage (10/2013) erhätlich ist.

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Inhaltsverzeichnis

Anschlussfinanzierung

Auszug aus dem Buch:

Anschlussfinanzierung: Rechtzeitig vor Ablauf der Zinsbindungszeit aktiv werden

Naht das Ende der Zinsbindungszeit, müssen sich Kreditnehmer Gedanken über die Anschlussfinanzierung machen. Denn die meisten Immobilieneigentümer haben nach der vereinbarten Frist die Darlehenssumme noch nicht komplett zurückgezahlt, sondern noch über weitere Jahre die Restschuld zu erstatten. Ein Folgedarlehen ist also vonnöten.

 

Rechtzeitig aktiv werden und Angebote vergleichen

In der Regel erhält der Immobilieneigentümer einige Wochen vor Ablauf der festgeschriebenen Bindungsfrist von der finanzierenden Bank ein Anschlussangebot mit einem Zinssatz entsprechend des aktuellen Zinsniveaus. Wer beispielsweise vor zehn Jahren ein Darlehen abgeschlossen hat, kann sich dann aufgrund der derzeitig niedrigen Zinsen über deutlich geringere Monatsraten bei der Folgefinanzierung freuen.

 

Das Angebot der Hausbank ist allerdings nicht zwangsläufig auch das lukrativste, sondern es kann andere günstigere Anbieter geben. Der Kreditnehmer sollte deshalb die Gelegenheit nutzen und die Bank spätestens drei Monate vor Zinsbindungsende um ein Verlängerungsangebot bitten und dann die Konditionen weiterer Banken, Versicherer oder Baugeldvermittler – diese filtern aus einem Pool von Kreditinstituten die günstigste Finanzierung heraus – einholen. Mitunter halten auch regionale Anbieter wie Sparkassen- oder Bankfilialen besonders günstige Offerten bereit. Die Kosten für einen Bankwechsel halten sich in Grenzen, in der Regel liegen die dabei anfallenden Grundbuch- und Notargebühren bei einigen Hundert Euro. Wichtig bei einem Vergleich: Der Kunde muss den Instituten die genaue Restschuldsumme angeben, welche zum Stichtag noch offen ist, zudem sollten alle Angebote auf Basis möglichst übereinstimmender Darlehensbedingungen – Zinsbindungsfrist, Tilgungssatz, Beleihungsgrenzen usw. – erstellt sein. Und: Auch ein bald auslaufender Kredit muss rechtzeitig gekündigt werden – bis spätestens einen Monat vor Laufzeitende. Es gibt aber auch Darlehensverträge, welche längere Kündigungsfristen als die gesetzlich mögliche enthalten oder automatisch enden, wenn keine neuen Vereinbarung getroffen wurden. Genaueren Aufschluss geben die Anpassungsklauseln oder -konditionen des Kreditvertrags.

 

Zinsen frühzeitig sichern

Doch auch wenn die Zinsbindungsfrist erst in einem halben oder einem Jahr endet, können sich Kreditnehmer die aktuellen Niedrigzinsen bereits heute sichern. Viele Banken bieten Verträge an, bei denen erst beispielsweise nach 12 Monaten Bereitstellungszinsen fällig werden, falls der Kunde das Darlehen nicht sofort abruft.

 

Eine andere Möglichkeit die Folgefinanzierung bereits weit im Vorhinein festzuzurren besteht darin, ein Forwarddarlehen abzuschließen. Ein solches stellen Banken bereits bis zu fünf Jahre vor dem Ablauf der Zinsbindung zu Verfügung. Im Rahmen des Fordward-Vertrags werden die aktuellen Zinsen für das Anschlussdarlehen festgeschrieben. Dabei entspricht der Darlehensbetrag der Restschuld des alten Darlehens zum Auslauftermin, der Kunde erhält die Summe zum Zeitpunkt des Zinsbindungsendes des alten Vertrags ausgezahlt. Der Zinssatz für das Forwarddarlehen basiert auf dem aktuellen Zinssatz, jedoch erhebt das Kreditinstitut für jeden Monat, der bis zur Auszahlung vergeht, einen Aufschlag. Dieser kann je nach Anbieter und Laufzeit variieren und beträgt zur Zeit zwischen 0,01 und 0,04 Prozent pro Monat. Endet der alte Vertrag beispielsweise in drei Jahren, erhöht die Bank – bei einem Aufschlag von monatlich 0,02 Prozent – den eigentlichen aktuellen Zinssatz also um 0,72 Prozent pro Jahr. Ob sich der Abschluss eines Forwardvertrags letztendlich auszahlt, lässt sich nicht genau vorhersagen. Liegt das bei Zinsbindungsende gültige Zinsniveau über dem Forwardzinssatz, geht die Rechnung für den Kreditnehmer auf. Bei inzwischen noch gesunkenem Zinsniveau hat er das Nachsehen, weil er trotzdem verpflichtet ist, der Bank das Darlehen zum vereinbarten Zinssatz abzunehmen.

 

Wer ein Forwarddarlehen aufnehmen möchte, sollte ebenfalls verschiedene Angebote vergleichen. Es gibt durchaus auch Geldinstitute, welche keinen Aufschlag verlangen. Insbesondere zum Jahresende reduzieren einige Anbieter im Rahmen von Aktionen die Zinsen oder verzichten ganz auf die Forwardgebühren.

 

 

 

Baufinanzierung

Auszug aus dem Buch:

Sondertilgung bei der Finanzierung nicht vergessen

Die Finanzierung eines selbst genutzten Hauses oder einer Wohnung sollte im eigenen Interesse schnell erfolgen. Zum einen werden die Immobilieninteressierten immer älter, sodass die Gefahr besteht, dass die Finanzierung in die finanzschwächere Ruhestandszeit läuft, zum anderen werden aufgrund der niedrigen Bauzinsen bei Annuitätendarlehen die Laufzeiten der Finanzierung verlängert. Der Grund: Die Tilgungsfortschritte sind an den Zins gekoppelt, je geringer dieser ist, desto geringer fällt auch die Tilgung aus. Eine Möglichkeit: Reduzierung des Finanzierungszeitraums durch Sondertilgungen während der Laufzeit. Auf Sondertilgungen entfällt nicht die sonst übliche Vorfälligkeitsentschädigung.

 

Einbringen zusätzlichen Kapitals in die Baufinanzierung

Entweder es stehen zum Tag X zusätzliche Geldmittel zur Verfügung oder zusätzlich angespartes Kapital fließt in die Baufinanzierung. Erster Fall: Es ist absehbar bei Beginn der Finanzierung, dass größere Geldzuflüsse zu erwarten sind. Dies kann aus Erbschaft, Abfindung, Verkäufen oder auslaufenden Anlageverträgen erfolgen. In diesem Fall ist eine Sondertilgung der richtige Weg. Allerdings sollte dann ein Vertrag mit ordentlichem Volumen für eine Sondertilgung, beispielsweise 10 Prozent, gewählt werden. Eine Alternative hierzu wäre ein variables Darlehen, beispielsweise, wenn die Geldzuflüsse binnen drei Jahren zu erwarten sind und hierdurch ein Teil der Restschuld auf einen Schlag getilgt wird. Auch ein Kombidarlehen mit einem Festzinsanteil und einem variablen Teil ist für diesen Zweck gut zu verwenden. Ist die Teiltilgung erfolgt, ist der Wechsel in ein Festzinsdarlehen eine gute Entscheidung, so kann langfristig der finanzielle Aufwand kalkuliert werden. Zweiter Fall: Der Darlehensnehmer spart erst noch weiteres Kapital für eine Sondertilgung an. Hierbei lohnt sich meist ein variables Darlehen nicht mehr, da die Ansparphase normalerweise mehrere Jahre dauert und in dieser Zeit der Zinssatz für den Kredit deutlich steigen kann. Ein Kombidarlehen kommt hierfür durchaus infrage, da der variable Darlehensteil normalerweise kleiner ist als der Festzinsanteil, das Zinsrisiko hält sich somit in Grenzen. Ein sogenanntes Cap-Darlehen, also ein variables Darlehen mit einer Zinsschranke, ist für diesen Fall eher nicht zu empfehlen, die Zinskosten liegen zum Teil deutlich über denen einer der anderen Varianten, da für die Zusatzleistung der Zinsbegrenzung ein Aufschlag zu entrichten ist. Wer nun gänzlich jedes Zinsrisiko bei der Finanzierung ausschließen will, der fährt mit einem Annuitätendarlehen mit Sondertilgungsmöglichkeit am besten. Bei Vertragsabschluss sollte dann die Sondertilgungsmöglichkeit fixiert sein. Dabei ist zu beachten, dass hohe Sondertilgungen – aber nicht immer - zur Folge haben, dass der Darlehenszinssatz leicht steigt. Inzwischen sind jedoch viele Angebote auf dem Markt, die darauf gänzlich verzichten.

 

Sondertilgung bei anderen Finanzierungsformen

Bei Bausparkassen gehören Sondertilgungen immer zum Programm. Aufgrund der Konstruktion der Bauspargemeinschaft sind Sondertilgungen sogar herzlich willkommen. Vorfälligkeitsentschädigungen fallen somit erst gar nicht an. Allerdings sind die monatlichen Raten sehr hoch, da die Rückzahlungsfristen deutlich kürzer sind als bei einem herkömmlichen Annuitätendarlehen. Normalerweise sind daher Bauspardarlehen – falls in der Finanzierung berücksichtigt - auch als Ergänzungsprodukt abgeschlossen. Sollten jedoch zukünftig größere Geldmittel für die Tilgung zur Verfügung stehen, so kann sich dies ändern. Es sollte zumindest überprüft werden, ob dann die Finanzierung über Bauspardarlehen, oder ein erheblicher Teil, eine gute Alternative ist. In jedem Fall gilt eines: Die Möglichkeit zur Sondertilgung sollte genutzt werden, so wird das Zinsrisiko nach Auslaufen des Vertrages deutlich reduziert.

Hypothekenzinsen

Auszug aus dem Buch:

Niedrige Raten bei der Baufinanzierung können zur Falle werden

Längere Gesamtlaufzeit des Darlehens verursacht höhere Kosten

Die nach wie vor historisch niedrigen Zinsen bieten ausgezeichnete Rahmenbedingungen für den Abschluss eines Immobiliendarlehens. Doch können die günstigen Konditionen für Kunden auch zur Laufzeitfalle werden. Das ist in erster Linie dann gegeben, wenn der Kreditnehmer einen zu geringen Tilgungssatz wählt. 
Verträge mit zehnjähriger Laufzeit sind zur Zeit ab einem Sollzinssatz von 2,7 Prozent zu haben. Selbst für Kredite mit Zinsbindungszeiten von 15 oder 20 Jahren fallen günstige Konditionen an – nur rund 0,3 bis 0,5 Prozent mehr zahlen Kreditnehmer für die längere Festlegung des Zinssatzes. Investiert der Kunde diese Kosten, profitiert er bis zu zwanzig Jahre vom derzeit günstigen Zinsniveau. Darüber hinaus erkauft er sich in der Regel ein höheres Maß an Kalkulationssicherheit, denn nach einem solchen Zeitraum hat er schon wesentlich mehr Kreditsumme getilgt als nach fünf oder zehn Jahren. Sollten die Zinsen inzwischen gestiegen sein, bleiben die monatliche Raten trotzdem weiterhin bezahlbar. 

Darlehenslaufzeit verlängert sich

Allerdings: Wer derzeit eine lange Laufzeit wählt und sich auf der sicheren Seite wähnt, kann trotzdem falsch liegen. Denn der aktuell günstige Zins führt zu deutlich niedrigeren Monatsraten. Dadurch tilgt der Kunde auch weniger, was die Gesamtlaufzeit der Immobilienfinanzierung erheblich verlängert. Für die Rückzahlung eines Darlehens mit 6 Prozent Zinsen und einer Anfangstilgung von einem Prozent benötigt ein Kreditnehmer rund 32 Jahre. Bis zur vollständigen Erstattung des gleichen Betrages bei unverändertem Tilgungssatz und Zinsen in Höhe von vier Prozent vergehen hingegen 40 Jahre. Somit erhöhen sich letztendlich die Gesamtkosten für das Darlehen und da der Kunde durch die geringeren Raten seine Restschuld langsamer tilgt, können gestiegene Zinsen selbst nach einer Festlegungszeit von 15 Jahre noch eine höhere Monatsbelastung im Rahmen der Anschlussfinanzierung bedeuten. 

Höherer Tilgungssatz schafft Ausgleich

Aus diesem Grunde empfiehlt der Experte einen Rückzahlungssatz über das herkömmliche ein Prozent hinaus zu vereinbaren. Angesichts des niedrigen Zinsniveaus könnten sich zur Zeit viele Immobilienkäufer und Bauherren eine Anfangstilgung von zwei oder drei Prozent leisten. Wer sich dafür entscheidet, wird keine bösen Überraschungen erleben, wenn nach dem Ablauf der Sollzinsbindung ein höheres Zinsniveau vorherrscht. Zum anderen tilgt der Kunde das Darlehen in akzeptabler Zeit und profitiert dann auch tatsächlich vom günstigen Zinssatz. 

Möglichkeit der Sondertilgung nutzen

Zudem verkürzen auch Sondertilgungen die Kreditrückführung. Durch die einmalige Einzahlung von 10.000 Euro kann sich die Darlehenslaufzeit bereits um einige Jahre verringern. Dabei gilt grundsätzlich: Je früher der Kreditnehmer die Extratilgung leistet, desto größer ist der Beschleunigungseffekt. Viele Banken bieten Sondertilgungsrechte in einem gewissen Umfang inzwischen kostenlos an. Kunden sollten auf diesen Vertragsaspekt achten und gegebenenfalls versuchen, mit der Bank ihrer Wahl ein solches Recht ohne Zinsaufschlag auszuhandeln. 

Immobilien

Auszug aus dem Buch:

Immobilienkauf: Grunderwerbsteuer steigt ab 2014 weiter

Die Bauzinsen sind nach wie vor sehr niedrig, dennoch werden Bau- oder Kaufvorhaben immer teurer. Nicht nur die Notarkosten stiegen in diesem Jahr weiter an, auch bei der Grunderwerbsteuer ist in vielen Bundesländern wieder mit einer Erhöhung zum Jahreswechsel zu rechnen.

 

Die Bundesländer wollen am Immobilienboom mitverdienen

Im Zuge der Finanzkrise und aufgrund niedriger Bauzinsen interessierten sich in den letzten Jahren immer mehr Bundesbürger für selbst genutzte Immobilien, aber auch Investoren entschieden sich vermehrt für das „Betongold“. Nun haben auch die Bundesländer Immobilien als Geldquelle entdeckt, um die klamme Staatskasse zu füllen, und erheben vermehrt eine höhere Grunderwerbsteuer ab 2014. Besonders hoch ist dabei die Steigerung in Schleswig-Holstein, hier wird die Steuer gleich um 1,5 Prozentpunkte erhöht und liegt ab 01.01.2014 bei 6,5 Prozent (im Jahr 2013 noch 5 Prozent). Damit verteuern sich Immobilien deutlich. Bei einem Haus im Wert von 400.000 Euro steigt die Grunderwerbsteuer um 6.000 Euro an. Diese liegt - in diesem Fall - im Jahr 2013 bei 20.000 Euro und steigt ab 2014 auf 26.000 Euro. Schleswig-Holstein wird durch diese deutliche Erhöhung der Grunderwerbsteuer auch zum teuersten Bundesland für Erwerber von Häusern, Wohnungen oder Grundstücken. Die Belastung hat sich seit 2006 praktisch verdoppelt, als noch der bundeseinheitliche Steuersatz von 3,5 Prozent galt. Bis auf Bayern und Sachsen haben in den letzten Jahren alle Bundesländer die Grunderwerbsteuer mehr oder weniger stark angehoben. Gerade die weitere Erhöhung der Kaufnebenkosten erschwert gerade Immobilieninteressierten mit schmalem Budget den Erwerb eines selbst genutzten Hauses oder Wohnung, um über diesen Weg auch gut für das Alter vorzusorgen.

 

Wer nun seine Steuerlast noch begrenzen möchte, der sollte deshalb noch schnell handeln. Da bei Grundstückskäufen ein Notar eingeschaltet werden muss und zu erwarten ist, dass es hier zum Jahresende Engpässe gibt, muss man frühzeitig aktiv werden, um den Immobilienkauf noch in diesem Jahr in trockene Tücher zu bringen.

 

Grunderwerbsteuer ab dem 01.01.2014 nach Bundesländern:


Neben Schleswig-Holstein erhöhen auch noch Bremen und Berlin diese Steuer. Niedersachsen (*) plant eine Erhöhung zum 01.01.2014, jedoch ist bislang noch kein entsprechender Beschluss gefasst worden, dies wird jedoch noch vor dem Jahresende erwartet.

 

Folgen für Käufer

Die Erhöhung der Grunderwerbsteuer, aber auch anderer Kaufnebenkosten, hat auch Auswirkungen auf die Finanzierung. Alle Kaufnebenkosten sollten durch das Eigenkapital gedeckt sein. Zudem wird auch von den Banken noch weiteres Eigenkapital erwartet, das für die Finanzierung erforderlich ist. Insoweit gewinnt eine ausreichende Eigenkapitalquote zur Finanzierung des Immobilienwunsches immer mehr an Bedeutung.

Immobilienfinanzierung

Auszug aus dem Buch:

Notargebühren ziehen an

Ein wichtiger Teil der Kaufnebenkosten sind die Notargebühren. Ohne Notar kann rechtlich keine gültige Eigentumsübertragung stattfinden. Ab 01. August 2013 steigen die Notarkosten. Wer in dieser Zeit noch einen Kaufvertrag abschließen will, muss sich sputen. Auch für Schenkungen und bei Erbschaft gibt es neue Regelungen.

 

Das neue Gesetz

Wie die Bundesnotarkammer bekannt gab, steigen ab August in Deutschland die Notargebühren an. Dies beschloss der Bundesrat noch vor der Sommerpause am 5. Juli. Im Rahmen des Gerichts- und Notarkostengesetzes (GnotKG) wird eine neue Kostenstruktur festgelegt, das alte Gesetz bestand seit 1936. Ziel des Gesetzes ist es, die Kostenaufstellung transparenter und leistungsorientierter zu machen. Auch anfallende Kosten werden nun in einem Kostenverzeichnis reguliert. Aufgrund der meist geringen Werte in strukturschwachen Regionen bekommen Notare nun eine Mindestvergütung. Ebenfalls werden die Gebühren für alle Tätigkeiten angehoben, die haftungsrechtliche Konsequenzen für den Notar zu Folge haben. Dies hat auch Auswirkungen auf anfallende Gebühren rund um die Immobilie. Durchschnittlich erwartet die Bundesnotarkammer eine Erhöhung der Gebühren von etwa 15 Prozent. Wer ein Haus kaufen will, der zahlt zukünftig für die Beglaubigung der Dokumente, Vollzug und Betreuung rund 17 Prozent mehr. Noch schlimmer kommt es, wenn mit dem Immobilienkauf noch die Ablösung der Grundschuld stattfindet, dann sind bei einer Durchschnittsimmobilie sogar über 30 Prozent mehr fällig. Die Gebührenerhöhung ist abhängig vom Kaufpreis der Immobilie. Erwerber von Häusern oder Wohnung müssen zukünftig mit etwa 2 Prozent an Kaufnebenkosten für die Immobilienübertragung rechnen, bislang galt der Wert von 1,5 Prozent.

 

Eine ähnliche Steigerung gilt auch bei Schenkungen oder beim Testament, wird hier ein Notar hinzugezogen, so steigt die Gebühr in Abhängigkeit des Wertes um 15 Prozent und mehr. Dies ist insbesondere auch für Schenkungen von Bedeutung, wenn Eltern oder andere Verwandte Kapital zum Hauskauf oder Hausbau hinzugeben wollen. Gerade bei größeren Beträgen ist eine festgelegte Regelung über den Notar wichtig, damit die Finanzmittel entsprechend den Wünschen des Schenkers eingesetzt werden.

 

Nicht alles wird ab 1. August teurer

Da zukünftig bei Notaren mehr die Verantwortung bezahlt wird, werden einfachere Tätigkeiten günstiger. Wird nur etwas beglaubigt, so sinkt die Gebühr deutlich, wer über diesen Weg eine Grundschuld aus dem Grundbuch löschen und sich seine Unterschrift auf dem Antrag nur beglaubigen lässt, senkt seine Kosten. Die Gebühr von 130 Euro schrumpft dann auf nur noch 20 Euro. Gerade hier lässt sich viel sparen. Denn beurkundungspflichtig sind auch die Eintragungen der Grundschuld im Umkehrschluss nicht. Banken geben sich auch mit einer Beglaubigung der Unterschrift zufrieden. Wird eine Immobilie im Verwandtenkreis übertragen, so ist auch ein Auflassungsvermerk meist nicht notwendig, auch dies spart Geld. Auch bei den Kosten des Notars selbst, die der Mandant bislang bezahlte, gibt es einige Vergünstigungen. Eine weitere Möglichkeit, um dennoch Gebühren zu sparen: Es muss nicht zwingend der Kaufpreis auf ein Notaranderkonto (Treuhandkonto des Notars) überwiesen werden, sondern er kann direkt an den Käufer bezahlt werden. Eine zwingend Zahlungsvereinbarung muss dann allerdings im Kauf- oder Bauvertrag stehen, damit der Käufer sicher an sein Geld kommt. Und: Bittet der Mandant den Notar, den Vorgang nach der günstigsten Möglichkeit in seinem Fall durchzuführen, so ist er daran von Gesetzes wegen gebunden. Dennoch, trotz ein paar Vergünstigungen: Der Gang zum Notar dürfte zukünftig deutlich teurer werden, das sollten Erwerber oder Baufamilien einkalkulieren.

 
Baufi24 Baufinanzierung

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