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Darlehensaufnahme, GbR

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Immobilienfinanzierung durch die Wohneigentümergemeinschaft


Auch bei einer Wohneigentümergemeinschaft (WEG) kann sich der Bedarf nach einem Darlehen einstellen. Gründe dafür sind beispielsweise energetische Sanierung, Modernisierung, Anbauten, Erweiterungen oder der Erwerb von Sondereigentum; auch unvorhersehbare größere Reparaturen können einen Darlehensbedarf manifestieren. Eine Darlehensvergabe ist im Unterschied zu Einzelvergabe an den Eigentümer einer Wohnung zwar ähnlich, aber eben nicht gleich.

 


Vorgehensweise

Als Erstes muss ein Beschluss während der Wohneigentümerversammlung getroffen werden, der eine Darlehensaufnahme vorsieht. Entscheidend ist hierbei, dass es sich nicht um einen nur kurzfristigen Finanzierungsbedarf handelt. Wichtig ist, dass ein Darlehensbeschluss vorliegt, der einen spezifischen Grund für den Kredit benennt, eine Generalklausel ist in diesem Zusammenhang nicht wirksam. Klargestellt sein muss auch, dass die einzelnen Wohneigentümer entsprechend ihres Anteils für das Darlehen haften. Auch muss zunächst immer überprüft werden, ob die Instandhaltungsrücklage für diesen Zweck teilweise aufgebraucht werden kann. Den Wohneigentümern sind auch die Möglichkeiten einer Sonderumlage für den Finanzierungszweck zu verdeutlichen. Erst wenn diese Maßnahmen durchgeführt sind, kann tatsächlich an eine Darlehensaufnahme gedacht werden. Die Darlehensaufnahme stellt dann allerdings häufig das Problem dar, denn die Wohneigentümergemeinschaft an sich verfügt meist über kein Eigentum, das eine Sicherheit bietet, dies können nur die einzelnen Wohneigentümer. Hier kann die Schwierigkeit auftreten, dass nicht alle Eigentümer über einen weitestgehend lastenfreien Anteil verfügen. Insoweit ist auch die Suche nach einer geeigneten Bank immer zeitaufwendig und schwierig, aber nicht unmöglich.

 

Eine weitere Voraussetzung für ein Darlehen stellt eine Kosten-Nutzen-Analyse dar. Hierbei müssen die Chancen und Risiken im Rahmen der Wohneigentümerversammlung erörtert werden. Es müssen hierbei einige Aspekte klar werden, erstens, die Investition ist in jedem Fall sinnvoll und zweitens, die Investition lässt sich auch nicht sinnvollerweise aufschieben. Wäre dies möglich, so könnte der finanzielle Mehraufwand der Eigentümer über eine Erhöhung der Instandhaltungsumlage oder eine Sonderumlage geregelt werden. Daher ist auch ein Darlehen an eine Wohneigentümergemeinschaft eher als Ultima Ratio anzusehen. Erst wenn alle diese Punkte erfüllt sind, kann auch der Hausverwalter tätig werden, ansonsten ist eine Anfechtung des Beschlusses möglich. Im Rahmen des Beschlusses ist in jedem Fall die Höchstgrenze für das Darlehen zu bestimmen, und auch die Finanzierungskosten für jeden einzelnen Wohneigentümer müssen klar sein. Des Weiteren gehören auch in den Beschluss ein Hinweis auf mögliche Finanzierungskosten und die Kosten für eine Restschuldversicherung. Auch muss ein Einvernehmen über die Sicherung des Darlehens getroffen sein. Sollte beispielsweise Sondereigentum erworben werden oder durch Anbauten oder Erweiterung ein Mehrwert des Verkehrswertes entstehen, so dürfte dies als Sicherheit für das Darlehen reichen.

 

Die besten Aussichten für ein Darlehen bestehen dann, wenn staatlich gewollte Maßnahmen umgesetzt werden. So ist es dann möglich, KfW-Kredite oder Förderdarlehen der Landesinstitute zu erhalten. Durch Veränderungen der Voraussetzungen bei den staatlichen Förderbanken ist dies verbreitet seit 2011/2012 möglich. Auch ein Urteil des Bundesgerichtshofs stärkt Wohneigentümergemeinschaften in diesem Punkt den Rücken. Diese Frage hat der Bundesgerichtshof (BGH) aktuell positiv beantwortet (BGH, Urteil 28. 9. 2012 – V ZR 251/11). Hausverwalter haben also nun die Möglichkeit, auch Darlehen für einen bestimmten Zweck aufzunehmen.


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