Immobilienfinanzierung: Cap-Darlehen - variable Kredite mit Sicherung

Bei einem Cap-Darlehen ist im Vertrag ein bestimmter Zinssatz festgelegt, den der Darlehensnehmer maximal zahlen muss. Diese Sicherheit ist je nach Vertragslaufzeit teurer, bietet aber auch Vorteile.

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Die Idee dahinter

Die Idee dahinter

Cap-Darlehen sind eine Form des variablen Darlehens. Der Sollzinssatz wird bei ihnen alle drei oder sechs Monate dem aktuellen Zinsniveau, auf Basis des Euribor, angepasst. Bei Bedarf, beispielsweise wenn die Zinsen gesunken sind, kann der Immobilieneigentümer das Darlehen in ein Annuitätendarlehen mit langfristiger Zinsbindung umwandeln lassen. Der Unterschied zum Euribor-Darlehen besteht darin, dass Cap-Darlehen mit einer Zinsbegrenzung (Cap) ausgestattet sind. Im Vertrag ist ein bestimmter Zinssatz festgelegt, den der Darlehensnehmer maximal zahlen muss. So ist der Kreditnehmer – je nach Vertragsvereinbarung – für einen Zeitraum von beispielsweise 3, 5, 10 oder 15 Jahren vor einem Zinsanstieg über den Cap hinaus geschützt. Beispiel: Der Kunde schließt mit der Bank einen Darlehensvertrag über eine Laufzeit von 5 Jahren mit variabler Zinsstellung ab. Während der Zins für diese Laufzeit aktuell bei 2,5 Prozent liegt, wird die Zinsobergrenze auf 4 Prozent festgelegt. Steigen die Zinsen in den nächsten 5 Jahren auf 5 Prozent, dann zahlt der Kreditnehmer trotzdem nur 4 Prozent, nämlich die festgelegte Obergrenze. Bei fallenden Marktzinsen wird der Zinssatz nach unten korrigiert.


Sicherung kostet Cap-Gebühr

Für die Zinssicherungsgrenze erheben die Anbieter zusätzliche Kosten. Auf die Darlehenszinsen schlägt die Bank die sogenannte Cap-Prämie auf. Deren Höhe hängt vom Anbieter und der Vertragsgestaltung ab: Je länger die Vertragsdauer und je niedriger die Obergrenze ist, desto höher fällt die Cap-Prämie aus, die den effektiven Jahreszins erhöht. Je nach Vereinbarung schlägt sie mit bis zu zwei oder drei Prozent der Darlehenssumme zu Buche und verteuert den Kredit somit.

Zusätzlich kann das Darlehen zur Begrenzung von Zinssenkungen mit einer Zinsuntergrenze (Floor) ausgestattet sein, unter die der Zinssatz des Darlehens nicht sinken kann. Der Darlehensnehmer profitiert dann von fallenden Zinssätzen nur bis zu der festgelegten Untergrenze. Ein Floor wiederum verringert die Kosten für den Cap. Produkte, für die sowohl ein Cap als auch ein Floor vereinbart sind, werden als Collar-Darlehen bezeichnet.

Sicherung kostet Cap-Gebühr

Besondere Vorteile

Der Vorteil von Cap-Darlehen besteht darin, dass der Kreditnehmer zu jedem Zinsanpassungstermin Sondertilgungen leisten oder das Darlehen komplett zurückzahlen kann, ohne dass dafür Vorfälligkeitsentschädigungen anfallen. Im Vergleich zu Euribor-Darlehen sind sie darüber hinaus aber auch mit einer recht hohen Kalkulationssicherheit verbunden. Durch die Zinsobergrenze erhält der Immobilienerwerber eine ähnliche Zinssicherheit wie bei einem klassischen Darlehen mit entsprechender Zinsbindung. Er muss die Finanzierung also nicht ständig aktiv im Auge behalten, um im richtigen Moment auszusteigen.


Wann eignen sich Cap-Darlehen?

Diese Art der Finanzierung ist eher in Niedrigzinsphasen, wenn mit steigenden Zinsen zu rechnen ist, überlegenswert. Ein Cap-Darlehen lohnt sich vor allem, wenn der Immobilienerwerber einen größeren Geldzufluss erwartet und sich die Option auf möglichst hohe Sondertilgungen bewahren, aber trotzdem auf eine gewisse Sicherheit nicht verzichten möchte. In diesem Fall kann es als Beimischung zu einem mittel- oder langfristig festgeschriebenen Darlehen abgeschlossen werden. Zahlt der Immobilieneigentümer das Cap-Darlehen jedoch sehr schnell zurück, kommt es ihn aufgrund der Cap-Gebühr, verhältnismäßig teuer. Da das Zinsniveaus derzeit historisch niedrig liegt, besteht alternativ auch die Möglichkeit, ein Annuitätendarlehen mit kurzer Zinsbindung zwischen ein und fünf Jahren aufzunehmen und nach Ablauf die Restschuld mit den dann vorhandenen Sondermitteln zu tilgen. Eine andere Variante sind Kombi-Darlehen, welche aus einem variablen Darlehensteil ohne Cap und einem Festzinsdarlehen bestehen. Hier entfallen die Kosten für die Zinsobergrenze, allerdings liegt das Risiko für den variablen Darlehensteil auch höher.

Wann eignen sich Cap-Darlehen?