Immobilienfinanzierung
Eine optimale Immobilienfinanzierung ist kein Hexenwerk.
Hier finden Sie unsere Profi-Tipps, Rechner und beste Zinsen.




Lesen Sie jetzt, wie Sie die Finanzierung ihrer Immobilie optimal gestalten, wovon die Höhe der Zinsen abhängt und worauf Sie undbedingt achten sollten.
Übersicht Immobilienfinanzierung
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bookWie viel Eigenkapital ist erforderlich?
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bookGegenüberstellung: Eigenkapital und Fremdkapital
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bookZusatzsicherheiten - Joker für günstige Zinsen
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bookWie finde ich heraus, ob und welches Darlehen ich mir leisten kann?
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bookWelche Zinsbindung passt zu meinem Vorhaben?
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Immobilienfinanzierung einfach erklärt

Sie stellt die Summe aller Finanzierungsbausteine dar, die zur Finanzierung des Erwerbs oder der Umschuldung einer Immobilie erforderlich sind.
Obwohl der Begriff die sprachlich richtige Bezeichnung ist, so hat sich jedoch in Deutschland das Wort Baufinanzierung als Gattungsbegriff durchgesetzt. Ganz anders halten es unsere Nachbarn in Österreich und der Schweiz. Dort spricht man von Hypotheken und Hypothekarkrediten.
Grundsätzlich werden Finanzierungsbausteine nach Eigen- und Fremdkapital unterschieden. Eine private Finanzierung für wohnwirtschaftlich genutzte Immobilien besteht aus mindestens einem der beiden Bausteine.
Insbesondere Privatkunden sollten darauf achten, möglichst viel Eigenmittel einzubringen oder zumindest parat zu haben.
Wie viel Eigenkapital ist erforderlich?

Dabei geht es vordergründig um die Absicherung der Finanzierung durch eine möglichst kleine Darlehensrate und die Einsparung von Zinskosten. So verschaffen Sie sich eine Puffers für den Fall, dass eines Tages ein Umbau nachfinanziert oder vielleicht auch eine "Hypothek" aufgenommen werden muss, weil Sie sich einen größeren finanziellen Spielraum verschaffen müssen.
Die Verhandlungen mit Banken fallen eben deutlich leichter, wenn die Immobilie nicht bis zur "Oberkante" finanziert ist. Auf der anderen Seite steht der optimale Kapitaleinsatz. Kapital muss dem Wertverlust durch Inflation standhalten und sollte obendrein auch noch Erträge abwerfen.
Wer heute Geld anlegen möchte, hat nicht viele Optionen. Wertpapiere sind interessant, bergen aber eine Menge Potential für schlaflose Nächte und herbe Verluste.
Der Weg zur Bank endet mit enttäuschenden Zinsangeboten. Was noch bleibt ist die Investition in Sachwerte. Diese sind sehr interessant, weil sie Nutzwerte bieten und häufig auch von inflationären Entwicklungen profitieren.
Eine Immobilie ist der klassische Sachwert für Privatinvestoren. Wenn Sie sich also eine Immobilie kaufen in die Sie selbst einziehen werden und über freies Kapital verfügen, dann investieren Sie bitte so viel wie möglich - vorausgesetzt die Lage und Qualität der Immobilie rechtfertigen diese Investition.
» Die Baufi24 Standortprofile und Analysen der Wohnimmobilienmärkte
Neben dem Einsatz von Eigenkapital besteht eine weitere Möglichkeit, vorhandenes Vermögen so einzusetzen, dass es sich positiv auf die Ausgestaltung des Darlehensvertrags auswirkt. Der Einsatz von weiterem Vermögen als Zusatzsicherheiten kann imense Vorteile bringen. Insbesondere dann, wenn es nicht nur um die Konditionsgestaltung, sondern um die Machbarkeit der Finanzierung geht.
Die Nebenkosten nicht vergessen
Der Kauf einer Immobilie erzeugt Nebenkosten in nicht unbeträchtlicher Höhe, die je nach Vorhaben variieren. Annähernd alle Banken verlangen von Ihnen, dass Sie diese Nebenkosten aus eigener Tasche bezahlen. Grundsätzlich sind auch Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital darstellbar. Die Bedingungen und Möglichkeiten sind in diesem Artikel beschrieben Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital.- Notar und Gerichtskosten ca. 2,00 %
- Maklercourtage (siehe Ȇbersicht)
- Grunderwerbsteuer (siehe Tabelle)
- Notar und Gerichtskosten ca. 2,00 %
- Maklercourtage (siehe Ȇbersicht)
- Grunderwerbsteuer (siehe Tabelle).
Kaufen Sie Grundstück und Bauleistung vom Bauträger, dann ist die Grunderwerbsteuer für den Gesamtbetrag zu entrichten.
- Notar und Gerichtskosten ca. 2,00 % vom Grundstückspreis. Weitere Kosten für Grundschuldeintragung und ggf. Abwicklung über Notaranderkonto
- Maklercourtage (siehe Ȇbersicht)
- Grunderwerbsteuer (siehe Tabelle).
Die Steuer ist nur für den Kauf des Grundstücks zu entrichten. Die Baukosten unterliegen nicht der Besteuerung.
» Die Nebenkosten nicht vergessen
Die Grunderwerbsteuern der Bundeländer
Gegenüberstellung: Eigenkapital und Fremdkapital
Eigenkapital
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Barmittel und Sparguthaben
Alles was in bar vorhanden, auf dem Girokonto und kurzfristig verfügbaren Anlagekonten vorhanden ist, kann als Eigenkapital eingesetzt werden. Aktiendepots, Fonds und Guthabenkonten gelten hingegen nicht als Eigenkapital. Es sei denn, Sie lösen diese Vermögenswerte auf und das Kapital steht zum notwendigen Zeitpunkt zur Verfügung. -
Eigenleistung (Muskelhypothek)
Wer körperlich dazu in der Lage ist und über den notwendigen Sachverstand bzw. die erforderlichen Fähigkeiten verfügt, der kann durch seine eigene Arbeitskraft "Eigenkapital schaffen". Die so erbrachten Eigenleistungen (Selbst-, Verwandten- und Nachbarschaftshilfe) senken die Baukosten und erhöhen in gleichem Maße die Eigenkapitalquote. Doch Vorsicht: Eigenleistungen sind häufig überschätzt, bzw. Bauherren überschätzen gerne ihre Fähigkeiten. Zudem werden Eigenleistungen in der Regel nur bis maximal 30.000 Euro anerkannt. Mehr ist dann nur noch möglich, wenn einer der Bauherren eine entsprechende Qualifikation nachweisen kann. Aber auch das ist nur bei sehr wenigen Banken machbar. Weiterhin ist zu berücksichtigen, dass Baumaterial aus eigenen Mittel bezahlt werden muss. -
Bausparguthaben
Bausparguthaben sind Sparguthaben und damit schon genannt, jedoch erfüllen Sie eine besondere Funktion in Kombination mit einem Bauspardarlehen.
» Bausparvertrag
» Wenn das Bauspardarlehen zuteilungsreif ist -
Bezahlte Grundstücke
Wer ein Haus bauen möchte und ein bereits bezahltes Grundstück in das Vorhaben einbringt, profitiert von einem besseren Beleihungswert und damit von günstigeren Immobilienzinsen.
» Der Beleihungswert - Grundlage für die Zinskondition -
Bereits erbrachte Leistungen
Wenn Bauherren schon vor Abschluss einer Finanzierung einen Architekten beauftragt und auch bezahlt haben, dann können diese Kosten berücksichtigt werden. -
Fördermittel
Fördermittel sind zwar, wie auch Nachrang- und KfW-Darlehen, Fremdkapital, werden jedoch als Eigenkapitalersatz anerkannt. Das wird möglich, weil diese entweder nur nachrangig oder gar nicht im Grundbuch eingetragen sind. Jedes Bundesland, einzelne Gemeinden, Kirchen und Vereine bieten an spezielle Fördermittel an. Diese werden bei der jeweiligen Bewilligungsstelle beantragt.
» Übersicht der Landesfördermittel -
Privatdarlehen
Eine weitere Besonderheit sind Darlehen, die Sie von Privatpersonen erhalten. Häufig helfen Freunde oder Familienmitglieder bei der Finanzierung durch Privatdarlehen mit. Auch hier reden wir eigentlich über Fremdkapital. Doch ebenso wie bei anderen nachrangigen oder gar nicht grundbuchlich gesicherten Verbindlichkeiten werden diese ausschließlich zur Berechnung des Verschuldungsgrades und der Kapitaldienstfähigkeit berücksichtigt.
Fremdkapital
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Annuitätendarlehen
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Festdarlehen
Festdarlehen sind endfällige Darlehen. Während der Laufzeit werden nur Zinsen gezahlt. Die Tilgung erfolgt am Ende der Laufzeit in einem Betrag. Festdarlehen sind für Privatpersonen in den seltensten Fällen sinnvoll, jedoch gerne genutzt von vermögenden Kunden, die eine Immobilie als Kapitalanlage erwerben und die gleichbleibende Zinslast zur Senkung ihrer Steuerlast einsetzen. Ein großer Nachteil ist die anhaltend hohe Verschuldung, die bei Mietausfällen oder anderweitig beeinträchtigter Kapitaldienstfähigkeit ein hohes Risiko darstellt. Ein Festdarlehen erfordert eine höhere Besicherung als ein klassisches Annuitätendarlehen.
» Erklärung Festdarlehen -
Ratenkredite als Nachrangdarlehen
Nachrangdarlehen sind zwar effektiv Fremdkapital, werden aber nicht erstrangig besichert. Deshalb werden sie von vielen Gläubigerbanken des Hauptdarlehens durchaus als Eigenkapital angesehen und nur bei der Ermittlung des Verschuldungsgrades berücksichtigt. -
KfW- und Landesfördermittel
Die KfW bietet verschiedene Förderprogramme für die Teilfinanzierung von Wohnimmobilien an. Die KfW Darlehen werden über die Bank beantragt von der Sie das Darlehen für die Immobilie beziehen. Sie sind zwar Nachrangdarlehen, jedoch haftet die Bank gegenüber der KfW für diesen Immobilienkredit. Deshalb werden KfW Mittel von den Banken immer wie ein selbst herausgegebenes Darlehen gewertet.
» KfW Fördermittel
Zusatzsicherheiten
Nicht liquide Vermögenswerte als Joker für günstige Zinsen

Banken interessieren sich bei der Kreditvergabe nur für zwei Fragen:
- Kann mein Kreditnehmer die Raten bis zum Schluss bezahlen?
- Wie sichere ich mein Kredit ab, falls er es doch nicht kann?
Genau aus diesem Grund bestehen Banken in der Regel auf den Einsatz von Eigenkapital. Das ist sinnvoll für beide Seiten. Je mehr Eigenkapital eingesetzt wird, umso kleiner ist das Risiko für beide Parteien. Gerät der Darlehensnehmer in einen finanziellen Engpass, dann fällt es leichter eine kleine Rate zu zahlen als eine große.
Banken verabscheuen Kreditausfälle mehr als der Teufel das Weihwasser. Denn ein verlorener Kredit bedeutet nicht nur eine Menge Arbeit, sondern kostet sehr viel Geld. Die Verwertung einer Immobilie ist aufwändig und erbringt selten den Betrag, der für die Deckung des ausstehenden Kredites inklusive aller Kosten erforderlich ist. Deshalb kalkulieren Banken mit einem statistischen Kreditausfallrisiko und bewerten Finanzierungsanfragen gemäß ihrer Richtlinien und den gesetzlichen Vorgaben.
Fällt ein Kreditnehmer nun aus dem statistischen Mittel heraus, dann führt das bei einem Unterschreiten garantiert zu einem Konditionsaufschlag und im schlimmsten Falle zu einer Ablehnung der Kreditanfrage. Überschreitet er das Niveau durch besonders hohe Einnahmen oder Sicherheiten, dann wirkt sich das positiv auf die Konditionsgestaltung der Immobilienfinanzierung aus.
Wer nun über zusätzliche Vermögenswerte verfügt, sollte diese unbedingt ins Spiel bringen - sofern sie dazu geeignet sind. Zusätzliche Sicherheiten reduzieren das Forderungsausfallrisiko, der Beleihungsauslauf sinkt und dass belohnt die Bank mit einer geringeren Verzinsung des Immobilienkredites. » Der Beleihungswert - Grundlage für die Zinskondition
Zusatzsicherheiten müssen nicht bis zum Ende der Vertragslaufzeit abgetreten sein. Sobald entsprechende Teile des Darlehens getilgt sind, sprechen Sie ihre Bank darauf an und bitten um die Freigabe der Sicherheiten. Ein guter Zeitpunkt sind die Verhandlungen zur nahenden Anschlussfinanzierung.
Diese Vermögenswerte eignen sich als Zusatzsicherheiten
- Weitere Immobilien: Eine weitere vorhandene Immobilie ist gut geeignet, sofern sie noch Spielraum bei der Beleihung bietet. Es fallen jedoch weitere Kosten für die Eintragung oder Abtretung der Grundschuld an. Ist nur noch der zweite oder dritte Rang im Grundbuch frei, dann schmilzt der Vorteil schnell dahin.
» Das Grundbuch - die Basis der Finanzierung - Guthaben auf/in Festgeldkonten, Sparplänen, Lebens- oder Rentenversicherungen: Solche Guthaben sind wie Bargeld - nur eben nicht sofort verfügbar. Damit qualifizieren sich solche Geldanlagen als bestens geeignet. Der Vorteil ist, dass die Guthaben während der Vertragslaufzeit weiterhin Geld verdienen können. Sofern Sie tatsächlich Zinsen in ansprechender Höhe erhalten.
An dieser Stelle sei angemerkt, dass jede Kapital- und Geldanlage kritisch geprüft werden muss. Nicht selten werden deutlich höhere Zinsen für einen Kredit bezahlt als eine Geldanlage an Zinsen einbringt. Experten können schnell errechnen, wann sich die Auflösung einer Anlage anbietet (auch wenn dabei zunächst Verluste entstehen) und besser als Eigenkapital in der Finanzierung aufgehoben sind. Das gilt jedoch nicht pauschal und schon gar nicht für Geldanlagen, die der Altersvorsorge dienen. - Wertpapiere: Wertpapiere, egal in welcher Form, sind durchaus geeignete Zusatzsicherheiten. Allerdings fällt das Urteil der Banken für den Kunden meist ernüchternd aus. Nicht selten werden Wertpapiere nur mit 60 Prozent des Markt- bzw. Kurswertes berücksichtigt. Damit sollen mögliche Verluste schon im Voraus berücksichtigt sein. Börsenkurse sind sehr beweglich und mitunter verliert auch der heutige "Highflyer" morgen deutlich an Wert. Die Formalitäten sind überschaubar und meistens mit wenigen oder gar keinen Kosten verbunden.
Wie finde ich heraus, ob und welches Darlehen ich mir leisten kann?
Wenn Sie nicht erben, die Immobilie verkaufen, im Lotto gewinnen oder anderweitig über adäquates Vermögen verfügen können, dann werden Sie wohl viele Jahre - mitunter Jahrzehnte - damit beschäftigt sein, den Immobilienkredit zurückzuzahlen.

Auch wenn Sie anderer Meinung sind, hilft Ihnen das nicht weiter. Auch mit gutem Zureden werden Sie einen Banker nicht davon überzeugen können, dass er bei der Haushaltskostenrechnung ein Auge zudrücken soll. Und sollte es das tatsächlich gegeben haben, spätestens seit Inkrafttreten der Wohnimmobilienkreditrichtlinie 2016 ist das vorbei.
Die wirklich wichtige Frage, deren Antwort sich direkt auf die zukünftige Lebensqualität auswirkt, lautet nicht: "Was ist machbar?", sondern: "Was sind mir die eigenen vier Wände wirklich wert?". Die Finanzierung einer Immobilie wird Sie finanziell einschränken, wenn Sie ihr heutiges Wohnniveau beibehalten oder gar verbessern möchten. Doch worauf sind Sie bereit zu verzichten? Bitte diskutieren Sie das intensiv mit sich selbst und Ihrer Familie oder dem Lebenspartner.
» Immobilienfinanzierung für junge Familien
» Wichtige Unterlagen bei der Bank einreichen
So finden Sie heraus, wie viel Darlehen Sie sich leisten können
Hinweis: Wer an der Theorie nicht interessiert ist, der benutzt am besten unseren Budgetrechner.- Die maximale monatliche Darlehensrate: Wenn Sie ohne ein Gespräch mit einem Berater oder Banker wissen möchten, was ungefähr machbar ist, dann können Sie auf einfache Weise Ihre Einnahmen addieren und davon alle Ausgaben inklusive der Haushaltskosten abziehen. Das was übrig bleibt, ist der so genannte Haushaltsüberschuss. Dieser Betrag stellt die maximal mögliche Darlehensrate dar. Natürlich ist das nur ein Näherungswert, bringt aber etwas Orientierung.
Hier finden Sie eine Anleitung und ein Rechenbeispiel:
» Baufinanzierungsrechner, Absatz: Berechnung des Finanzierungspotenzials
» Machbarkeitsrechner: Schnellprüfung des Vorhabens - Das Eigenkapital als Grundlage der Berechnung: Eine weitere Möglichkeit, die richtige Finanzierungsgröße zu ermitteln, ist die Eigenkapitalquote. Wenn Sie die Vorgaben eines Kreditinstitutes erfüllen möchten/müssen oder eigene Vorstellung zur Höhe des einzubringenden Eigenkapitals haben, dann helfen Ihnen ein Taschenrechner und diese einfache Gleichung weiter. Sie müssen jetzt nur noch genau festlegen, wie viel Eigenkapital Sie in Euro aufbringen möchten und wie viel Anteil es an der Gesamtfinanzierung in Prozent (Eigenkapitalquote) haben soll.
Maximales Darlehen = Eigenkapital * 100 Eigenkapitalquote
Welche Zinsbindung passt zu meinem Vorhaben?
Wessen Zukunft in finanzieller Hinsicht nicht "vorgeschrieben" ist, sollte lieber die zum Zeitpunkt des Finanzierungsabschlusses herrschende Zinssituation und sein Risikoprofil in die Waagschale werfen.
» Zinsentwicklung Baufinanzierung

Historisch günstige Zinsen - mittel bis langfristig geht's aufwärts
Ein Blick auf die Zinsentwicklung zeigt sehr deutlich, dass wir im Moment ein überaus günstiges Zinsniveau vorfinden. Das Chart zeigt die Pfandbriefrenditen von 1980 bis 2015 mit einem klaren Abwärtstrend. Darüber können wir uns freuen, sind doch Zinsen von 12 Prozent ein Graus für einen Immobilienbesitzer.So schön die aktuell besonders niedrigen Zinsen auch sein mögen, sie sind nicht gesund für unsere Volkswirtschaft. Negative Einlagezinsen bei der EZB und Sparzinsen auf der Null-Linie treiben die Preise für Sachwerte. Allen voran Aktien und Immobilien, gefolgt von Oldtimern und Kunst.
Mit hoher Wahrscheinlichkeit werden die Immobilienzinsen zukünftig deutlich teurer werden. Nicht sofort, aber in ein paar Jahren. Deshalb sollte jeder, der im Moment eine Immobilienfinanzierung oder Anschlussfinanzierung abschließt, eine möglichst lange Laufzeit wählen. Am besten 15 Jahre oder länger. Wessen Zinsbindungsfrist in weniger als 36 Monaten ausläuft, kann sich bereits heute mit einem Forward Darlehen die Zinsen von heute sichern.
- Zinssicherheit während der gesamten Laufzeit
- Konditionsvorteil durch Volltilgungsvereinbarung
- Die hohe Zinsersparnis ermöglicht deutlich höhere Tilgungsleistungen (im Vergleich zu den Zinsen der Vorjahre), die zu einer Laufzeitverkürzung führen
Und das Beste zum Schluss: Flexibilität durch ein einseitiges Kündigungsrecht nach 10 Jahren Laufzeit. Das bedeutet, auch Verträge mit Sollzinsbindungsfristen von 15 oder 20 Jahren, können spätestens nach zehn Jahren ohne zusätzliche Kosten gekündigt werden. Das macht natürlich nur dann Sinn, wenn Sie das Darlehen tatsächlich zurückzahlen können oder das Zinsniveau mittlerweile gesunken ist.
Grundlage für dieses Kündigungsrecht ist § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB, demzufolge Darlehen nach zehn Jahren mit einer Frist von sechs Monaten ganz oder teilweise zurückgezahlt werden können. Einen Vergleich der Zinsbindungfristen finden Sie hier.
Wer sich für die Kalkulation von Hypothekenzinsen und den Einfluss der EZB auf das Zinsniveau interessiert, wird hier fündig:
» Wie Hypothekenzinsen entstehen
» Ein Ende günstiger Baugeldzinsen bald in Sicht?




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