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Urteile vom Bundesfinanzhof (BFH): Kosten für die Haussanierung bedingt von der Steuer absetzbar

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Kosten für eine Haussanierung lassen sich normalerweise steuerlich nicht geltend machen. Es besteht für Selbstnutzer lediglich die Möglichkeit, Handwerkerkosten ohne Material anzusetzen, und zwar 20 Prozent von maximal 6.000 Euro, also 1.200 Euro. Im vergangenen Jahr hatte der Bundesfinanzhof (BFH) jedoch in drei Fällen entschieden, dass Eigentümer ihre Sanierungen, wenn gewisse Voraussetzungen gegeben sind, als außergewöhnliche Belastung (nach § 33 Einkommensteuergesetz) bei der Steuer angeben können.

Verhandelt wurden drei Fälle. Alle Betroffenen ließen die Sanierung ihrer eigenen vier aufgrund vorhandener Mängel vornehmen. In einem Fall hatte der Steuerpflichtige mit einer Geruchsbelästigung zu kämpfen. Im Haus roch es modrig und muffig, Ursache war ein bei der Errichtung im Jahr 1973 verwendetes Holzschutzmittel. In weiteren Fällen ging es um die Sanierung eines asbesthaltigen Daches und die Beseitigung von Hausschwamm.

Alle Steuerpflichtigen hatten die Kosten als außergewöhnliche Belastungen bei der Steuer angegeben, was jedoch von den Finanzämtern nicht akzeptiert wurde. Die daran anschließenden Verfahren landeten schließlich vor dem BFH.

 


Voraussetzungen müssen erfüllt sein

Grundsätzlich können Steuerpflichtige Kosten als außergewöhnliche Belastung geltend machen, wenn sie zwangsläufig größere Aufwendungen als die überwiegende Mehrzahl der Steuerpflichtigen gleicher Einkommensverhältnisse, Vermögensverhältnisse und gleichen Familienstands zu bewältigen haben. Aus Sicht der Finanzämter hatte es sich bei den strittigen Sanierungskosten jedoch um normale Ausgaben der Lebensführung gehandelt, welche durch den steuerlichen Grundfreibetrag abgegolten seien. Der BFH sah dies jedoch anders. Seit den Urteilen gilt: Der Abzug von Sanierungskosten als außergewöhnliche Belastung ist möglich, wenn durch die Baumaßnahmen konkrete Gesundheitsgefährdungen abgewehrt werden. Bei allen drei verhandelten Fällen sah der BFH diese Gefährdung gegeben. Müssen Hauseigentümer Schäden durch Brand-, Hochwasser oder ähnlich unausweichliche Fälle beseitigen lassen, sind nach Auffassung der Richter die Voraussetzungen für einen Abzug ebenfalls gegeben. Allerdings gilt dies nur in Bezug auf Sanierungskosten, wer eine übliche Instandsetzung oder Modernisierungsarbeiten vornehmen oder Baumängel beseitigen lässt, kann die Kosten nicht ansetzen.

 

Für die Abzugsfähigkeiten müssen außerdem weitere Voraussetzungen erfüllt sein. So darf die Ursache für die Sanierung nicht schon beim Kauf der Immobilie erkennbar gewesen, noch darf sie vom Grundstückeigentümer verschuldet sein. Bevor der Steuerpflichtige seine Ausgaben steuerlich geltend macht, muss er außerdem realisierbare Ersatzansprüche gegen Dritte, wie beispielsweise Versicherungen, verfolgen. Der Steuervorteil gilt dann nur für den Teilbetrag der Gesamtkosten, für den der Eigentümer selbst aufkommt. Bringen die Sanierungsarbeiten eine Wertsteigerung der Immobilie mit sich, muss der Steuerpflichtige sich zudem diesen Vorteil anrechnen lassen.

 

Ein amtliches technisches Gutachten über die Erfordernis der Sanierung ist aus Sicht der Richter des BFH nicht notwendig. Damit geht der Eigentümer allerdings das Risiko ein, dass ein nachträglich gerichtlich bestellter Gutachter die Zwangsläufigkeit der Maßnahmen nicht mehr feststellen kann. Dies lässt sich umgehen, indem er vor der Sanierung ein amts- oder vertrauensärztliches Zeugnis beantragt.

 


Eigenanteil beachten

Steuerpflichtige sollten den gesetzlichen Eigenteil bei den außergewöhnlichen Belastungen bedenken. Wie viel der Kosten sie selbst zu tragen haben, hängt vom Familienstand und der Anzahl der Kinder ab, der Betrag liegt zwischen ein bis sieben Prozent des Gesamtbetrags der Einkünfte. Es ist deshalb von Vorteil, auch Belege für alle anderen außergewöhnlichen Belastungen, wie beispielsweise für Zahnersatz, eine neue Brille oder Arzneimittel , im gleichen Jahr bei der Steuererklärung einzureichen.

 

 

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