Urteil zu Informationspflichten gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft

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Vor einer Beschlussfassung über eine konkrete Modernisierungsmaßnahme sind den Eigentümern einer Wohnungseigentümergemeinschaft die Informationen über die für sie wesentlichen Entscheidungskriterien mitzuteilen. Geschieht dies nicht, sind gefasste Beschlüsse ungültig.

Wer Sanierungsmaßnahmen bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) plant, sollte die Miteigentümer frühzeitig und vor allem umfänglich über Art und Reichweite der Maßnahmen informieren. Das Amtsgericht München hat in einer Entscheidung klargestellt, worauf hierbei zu achten ist (Az. Z 485 C 28220/10).

Im konkreten Fall ging es um die vorgeschriebene energetische Sanierung eines Wohngebäudes, die sich auch auf die Größe der Fenster und das Raumvolumen auswirkte.

Hierzu berichtete auf der entsprechenden Eigentümerversammlung der WEG ein Mitarbeiter des beauftragten Planungsbüros über die Ergebnisse einer thermographischen Untersuchung des Gebäudes und unterbreitete auch verschiedene Vorschläge in Bezug auf die ratsame energetische Modernisierung. Die Eigentümergemeinschaft beschloss darauf hin, dass das Planungsbüro eine Bestandsaufnahme sowie einen Plan über die erforderlichen Arbeiten erstellen und sodann die Ausschreibung für den entsprechenden Bauauftrag übernehmen solle.

Im Nachgang entschied sich die WEG schließlich für die Anbringung einer Außendämmung, Dämmschutz an den Fenstern sowie eine Keller- und Dachdämmung und fasste einen entsprechenden Beschluss. Es wurde in diesem Zusammenhang eine ungefähre Kostenaufstellung vorgelegt auf deren Grundlage sodann die Ausführung der Arbeiten mehrheitlich beschlossen wurde, wobei allerdings Art und Umfang der Arbeiten erst nach einem Ortstermin endgültig festgelegt werden sollten.

Ein Mitglied der WEG gab in der Versammlung zu bedenken, dass sich durch die Maßnahmen die ursprüngliche Fenstergröße und das Raumvolumen im Gaubenbereich erheblich verändern würden. Als trotzdem der Beschluss gefasst wurde, erhob er Klage vor dem Amtsgericht München und beantragte festzustellen, dass der Beschluss ungültig ist. Zudem wollte er festgestellt haben, dass auch die vorherigen Beschlüsse nicht zur Durchführung der Arbeiten berechtigten. Schließlich seien die Eigentümer über die Folgen der Sanierungsmaßnahmen an den Fenstern nicht ausreichend aufgeklärt worden.

Diesen Anträgen folgte das AG München in seiner Entscheidung mit folgender Begründung:

Den Eigentümern sind vor der Beschlussfassung die Informationen über die für sie wesentlichen Entscheidungskriterien mitzuteilen. Insbesondere sind alle möglichen Einflüsse auf die Kosten einer Maßnahme und deren möglichen Nutzen darzulegen. In Bezug auf den Nutzen genügt es aber eben nicht, das mögliche Einsparpotential aufzuzeigen, sondern auch mögliche sonstige positive oder negative Auswirkungen auf den Wert des Objektes.

Im vorliegenden Fall wären die Dachgeschosswohnungen durch die beabsichtigte Innendämmung kleiner und dunkler geworden. Das Raumvolumen hätte sich wie auch die Fensterflächen und damit der Lichteinfall spürbar verringert. Eine Wohnung, die an Volumen verliere, verliere auch an Marktwert, ebenso wie eine dunklere Wohnung.

Die Unwirksamkeit der Beschlüsse hat zur Folge, dass die im Vertrauen auf die Beschlüsse angefallenen Kosten nicht der WEG auferlegt werden können. Wenn der Hausverwalter den Kontakt zu den beauftragten Firmen hergestellt und unterhalten, sowie die Beschlüsse vorbereitet und die Versammlungen geführt hat, ist er aufgrund des Nichterfüllens der vom Gericht festgestellten Anforderungen haftbar.

Neben ausdrücklich im Verwaltervertrag vereinbarten Verpflichtungen hat der WEG-Verwalter auf jeden Fall die gesetzlich in den §§ 24, 27 und 28 Wohnungseigentumsgesetz zwingend geregelten Aufgaben zu erfüllen. Letztere werden auch ohne ausdrückliche Erwähnung Inhalt des Verwaltervertrages.

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