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Neuer Wohnraum unterm Dach

Gerade in älteren Häusern schlummert manchmal ein Schatz: der Trockenboden. Früher vor allem zum Trocknen der Wäsche genutzt und als Sammelort von Gegenständen, bietet es sich an, hier mehr daraus zu machen. Der Wohnraum kann hier relativ preiswert erweitert werden.

 

Vor dem Ausbau

Der Eigentümer sollte zunächst bei der Baubehörde nachfragen, ob ein Ausbau genehmigungspflichtig ist. In einigen Bundesländern ist dies der Fall. Außerdem kommt es auch auf die Bautätigkeit an. Wenn eine Dachterrasse eingebaut werden soll oder die Dachneigung verändert wird, ist mit Sicherheit eine Baugenehmigung notwendig. Auch eine neue Wohnung im Dachgeschoss ist genehmigungspflichtig. Die Baubehörde prüft dann die statischen Voraussetzungen für den Ausbau und ob eine entsprechende Wohnraumhöhe vorhanden ist. Entsteht beim Ausbau eine weitere Wohnung, so muss auch ein weiterer Parkplatz in der Nähe vorhanden sein oder geschaffen werden. Insoweit gibt es auch Fälle, bei denen ein Dachausbau verweigert wird.

 

Nicht genehmigungspflichtig sind immer alle Räume, die nicht zum dauerhaften Wohnen gedacht sind. Hierzu zählen Abstell- oder Hobbyräume, aber auch der Partydachboden. Auch das Einrichten eines Gästezimmers ist denkbar.

 

Weitere Pflichten für den Eigentümer

Doch nicht nur eine Baugenehmigung muss vorliegen, um tätig zu werden, beim Ausbau gilt es auch, noch andere Vorschriften und Verordnungen zu beachten. Wichtig sind dabei zwei Bereiche, zum einen der Brandschutz, zum anderen die Wärmedämmung nach der ENEV von 2009. Beim Brandschutz geht es in erster Linie um die Fluchtwege im Falle eines Falles. So müssen zwei Fluchtwege vorhanden sein. Der erste über eine feuerfeste Treppe, der zweite entweder durch eine separate Treppe an der Außenwand oder durch dafür vorgesehen Balkone oder Fenster, die zum Einklinken von Feuerwehrleitern geeignet sind. Soll im Dach eine neue Wohnung entstehen, so gilt es noch mehr zu beachten, so zum Beispiel das Anbringen von Rauchmeldern. In diesem Fall macht es auch Sinn, sich mit der örtlichen Feuerwehr in Verbindung zu setzen und weitere Gesichtspunkte zu klären. Für nicht dauerhaft genutzte Räume wie Hobbyräume gelten diese Vorschriften nicht.

Wer sein Dach ausbauen will, muss dämmen, so einfach ist das. Geregelt ist das durch die Energieeinsparverordnung. Es muss die oberste Geschossdecke gedämmt sein plus Dämmung in den Dachschrägen mit mindestens 16 cm Dicke. Ziel ist es, dass das Haus weniger Primärenergie zum Heizen benötigt. Da hier erhebliche Mehrkosten lauern, selbst wenn ein entsprechendes KfW-Darlehen in Anspruch genommen wird, gibt es eine Hintertür. Wer nicht dämmen will und nachweisen kann, dass dies nicht wirtschaftlich ist, das heißt innerhalb von etwa zehn Jahren die Mehrkosten durch Ersparnis wieder in der Kasse sind, der kann sich befreien lassen.

 

Was Bauherren gerne vergessen

Ist nun alles in trockenen Tüchern und der Bau kann beginnen, stehen weitere Pflichten an. Wird ein Außengerüst aufgestellt, so muss die Hausratversicherung informiert werden. Hintergrund: Das Einbruchsrisiko steigt während dieser Zeit. Normalerweise wird für die Standzeit des Gerüstes kein Aufschlag erhoben, solange dies nur für wenige Wochen geschieht. Sind beim Ausbau Freunde oder Verwandte beschäftigt, so müssen diese der Bau-Berufsgenossenschaft gemeldet werden. Für einen geringen Betrag sind diese dann bei Unfällen versichert. Außerdem sollte insgesamt der Versicherungsschutz überprüft werden. Durch die Erweiterung des Wohnraums ändert sich auch der Versicherungswert der Hausratversicherung. Dieser muss entsprechend angepasst werden, sonst droht eine Unterversicherung, im Schadenfall mit fatalen Folgen. Entsteht eine neue Wohnung, so benötigt der Eigentümer unter Umständen nach Fertigstellung zusätzlich noch eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht, in der Regel, wenn im Haus mehr als drei Wohnungen vermietet sind. Ein Blick in den Versicherungsschein der Privathaftpflichtpolice verschafft Klarheit.