Kapitalanlageimmobilien: Kündigung wegen Eigenbedarf

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Nicht selten kommt es vor, dass eine vermietete Wohnung später einmal selbst oder von nahen Angehörigen genutzt werden soll. Zwischenzeitlich trägt die Vermietung zur Finanzierung der Wohnung bei. Dem Ziel, später dort einmal einziehen zu können, stehen manchmal aber die Mieterinteressen im Wege, so kann auch durchaus eine Kündigung wegen Eigenbedarfs schwieriger als gedacht werden.

Gesetzliche Bestimmungen

Der Eigenbedarf ist in § 573 BGB geregelt. Dabei ist es entscheidend, dass der Eigentümer den Grund der Kündigung auch eindeutig belegt. Dieser Grund muss in jedem Fall nachvollziehbar und im berechtigten Interesse des Vermieters liegen. Eine Kündigung aus Gründen des Eigenbedarfs gilt für den Eigentümer und Familienangehörige wie Kinder oder Enkel, aber auch für Nichten oder Neffen. Darüber hinaus ist auch die Kündigung für eine Pflegekraft oder Hausangestellte wie ein Au-pair des Eigentümers möglich. Doch nicht selten landen Kündigungen wegen Eigenbedarfs vor Gericht. Dies hat nun unter Abwägung der beidseitig vorgebrachten Gründe zu klären, ob eine Kündigung tatsächlich zulässig ist.

Es gelten verschiedene Einschränkungen auch für eine Kündigung wegen Eigenbedarfs. Ist der Mieter alt und gebrechlich, so kann eine Kündigung auch als unzumutbar gelten. Das heißt, selbst wenn ein Eigeninteresse besteht und der Eigentümer dort einziehen will, ist eine Kündigung nicht möglich. Dies kann dann problematisch werden, wenn es sich um eine barrierefreie Wohnung handelt und der Vermieter selbst auf den Standard so einer Wohnung angewiesen ist. Es ist immer eine Ermessensfrage des Richters. So gibt es auch Urteile, das auch langjährige Mieter im hohen Alter die Wohnung verlassen müssen, wenn sie hierzu noch in der Lage sind. Andererseits ist auch eine Begründung zulässig, wenn die Wohnung nur vorübergehend vom Eigentümer beispielsweise im Rahmen des Trennungsjahres genutzt wird, ohne das hinterher feststeht, dass eine Scheidung tatsächlich vollzogen wird. Problematisch ist eine Kündigung eines Mieters bei Streit. Besteht zwischen Eigentümer und Mieter ein problematisches Verhältnis, so ist eine Kündigung wegen Eigenbedarfs besonders gut zu begründen, denn sonst können Richter auf die Idee kommen, dass der Streit Auslöser für die Kündigung war und nicht der Eigenbedarf, sodass es in diesen Fällen nicht selten zu einer Abschmetterung der Kündigung kommt. Zudem, gehören dem Vermieter mehrere Wohnungen, so muss immer ausführlich dargelegt werden, warum gerade diese Wohnung im Fokus des Vermieters liegt. In diesen Fällen sollte auch nie auf ein Alternativangebot verzichtet werden, beispielsweise dass der Mieter die Möglichkeit hat, falls in der Frist der Kündigung eine andere Wohnung frei wird, diese zu übernehmen. In kniffligen Situationen ist es deshalb ratsam, schon im Vorwege einen Rechtsanwalt einzuschalten, um dem Kündigungsgrund eine unverfängliche Note zu verleihen.

Rechtzeitig mit den Mietern sprechen

Häufig hapert es an der richtigen Kommunikation zwischen Vermieter und Mieter. Hat der Eigentümer der Wohnung diese für sich als Alterssitz auserkoren, so sollte er sich mit dem Mieter hierüber rechtzeitig in Verbindung setzen. Eine weitere Möglichkeit besteht darin, meist die Immobilie nur an jüngere Mieter abzugeben, denn dann ist eine Gefahr, dass eine Kündigung aufgrund des fortgeschrittenen Alters nicht zulässig ist, eher gering. Anders kann es aussehen, wenn es sich um eine altersgerechte Wohnung handelt, in die man bei Bedarf selbst einziehen will. Doch in diesen Fällen bieten die Betreiber von betreutem Wohnen meist eine Lösung an, so wird die nächste frei werdende Wohnung an die Eigentümer übergeben, sodass diese zumindest zunächst adäquat untergebracht sind. Wird dann die Wohnung des Eigentümers wieder frei, so kann er dann dort einziehen.

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