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Kaitalanlageimmobilien: Werbungskosten bei Vermietung

Viele Verkäufer oder auch Anlageberater machen Käufern von Wohnungen zur Vermietung und Verpachtung Hoffnungen auf ordentliche Ersparnisse bei den Werbungskosten. Gerade auch bei „Schrottimmobilien“ wird hier sehr großzügig gerechnet. Ein Problem entsteht, wenn noch in der Finanzierungsphase von der Vermietung zur Selbstnutzung übergegangen wird.

 

Werbungskosten

Grundsätzlich sind Werbungskosten nicht zwingend an Einkünfte geknüpft, jedoch muss eine Gewinnerzielungsabsicht bestehen. So können bereits alle Maßnahmen in Ansatz gebracht werden, die auf die spätere Vermietung oder Verpachtung hinauslaufen, dieses Verfahren heißt dann vorweggenommene Werbungskosten, dies sind beispielsweise Bereitstellungszinsen oder der Aufwand für eine gebrauchte Immobilie, um sie wieder vermietbar zumachen. „Normale“ Werbungskosten entstehen dann während der Vermietung. Außerdem gibt es noch zwei weitere Formen der Werbungskosten, die vergeblichen und die nachträglichen. Unter vergebliche Werbungskosten versteht man alle Arten der Aktivitäten, die zwar mit einer Gewinnerzielungsabsicht gestartet sind, jedoch dann vergeblich waren, wenn sich letztendlich der beabsichtigte Erfolg nicht eingestellt hat. Bei den nachträglichen Werbungskosten handelt es sich um Aufwendungen, die aufgrund der Vermietung oder Verpachtung entstanden, jedoch nach dieser Zeit anfallen, also wenn die Immobilie nun selbst genutzt oder verkauft wurde. Geregelt sind die Werbungskosten im § 9 EStG.

 

Die anfallenden Werbungskosten kann der Betreffende bei der Einkommenssteuererklärung geltend machen. Jedoch sollte vom Abzug auch kein Wunder erwartet werden. Die maximale Senkung der Steuerlast beträgt etwa 50 Prozent. Der restliche Teil der Einkommenssteuer muss jedoch bezahlt werden. Fallen noch aus anderen Bereichen Werbungskosten an, so reduziert sich der Betrag dementsprechend. Gerade dieser Punkt ist schon manchem optimistischen Bauherren oder Erwerber dubioser Immobilien zum Verhängnis geworden. Weiter wichtig ist immer, die Werbungskosten in dem Jahr der Zahlung anzugeben, nicht erst, wenn die Einnahmen fließen. Probleme entstehen auch immer dann, wenn ein Teil des Gebäudes beispielsweise bei einem Zweifamilienhaus selbst genutzt wird. Hier muss der Eigentümer klar auf die Zuordnung der einzelnen Posten achten, sonst besteht die Gefahr, dass bestimmte Aufwendungen nicht berücksichtigt werden können. Schwierig ist auch immer, wenn Erwerber oder Bauherr zunächst nicht klar war, ob er das Objekt selbst bewohnen oder vermieten möchte, dann gilt erst der Zeitpunkt als „abzugsfähig“, an dem die Entscheidung offenkundig ist. Der Gesetzgeber belohnt in diesem Zusammenhang nur klare Entscheidungen.

 

Welche Werbungskosten fallen an

Es gibt drei wesentliche Bereiche bei den Werbungskosten: die Finanzierungszinsen, Steuern und Gebühren, Versicherungsbeiträge, die der Gewinnerzielungsabsicht unterliegen und die Abnutzung des Gebäudes. Weitere Kosten können im Einzelfall noch hinzukommen; Steuerberater geben hierzu verlässliche Auskunft. Die Aufwendungen sind immer in dem Kostenbereich anzusetzen, wo sie anfallen. Ein Problem ist immer dann gegeben, wenn der Eigentümer – gerade bei einem Zweifamilienhaus – Kosten produziert, die das Finanzamt der privaten Lebensführung zuordnet. Diese Beträge sind dann nicht abzugsfähig. Diese sogenannten gemischten Kosten haben schon viele Gerichte beschäftigt. Auch wer seine selbst genutzte Immobilie vermieten will, muss aufpassen. Bewohnt der Eigentümer noch das Gebäude und modernisiert das Objekt, so fallen die Kosten in die private Lebensführung und sind nicht absetzbar, dies ist nur möglich, wenn der Eigentümer vorher auszieht. Möchte der Vermieter nun in sein Objekt einziehen, so sind bestimmte Kosten auch noch nachträglich zu berücksichtigen. Hat der Mieter Schäden hinterlassen, die nicht der normalen Abnutzung unterliegen, so sind diese abzugsfähig, beispielsweise eine zerstörte Badewanne oder Aufräumkosten, falls der Mieter ein Messie war. Voraussetzung ist hierbei immer, dass die Schäden mutwillig verursacht wurden.