Immobilienerwerb: Was regelt der Kaufvertrag?

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Wer ein Grundstück oder eine Immobilie erwirbt, schließt mit dem Verkäufer einen Kaufvertrag ab. Ein Notar begleitet den Kaufvorgang und beurkundet den Vertrag. Das ist in Deutschland eine gesetzliche Pflicht – aufgrund des Umfangs und der Tragweite soll das Geschäft juristisch abgesichert werden.

Der Notar wirkt als neutrale Instanz. Er klärt die beiden Vertragspartner über die Risiken ihres Geschäfts auf und muss ihre rechtlichen Fragen unparteiisch beantworten. Bereits vor der Beurkundung findet beim Notar eine Vorbesprechung statt. Dort werden viele Details des Kaufvertrags geklärt, beispielsweise wie die Zahlung des Kaufpreises und die Übergabe vonstatten gehen sollen, welche bestehenden Lasten auf dem Grundbuch es gibt usw. Der Notar findet juristische Formulierungen für die gemeinsamen Wünsche beider Parteien hinsichtlich bestimmter Regelungen. Anschließend erstellt er einen Vertragsentwurf, der Käufer und Verkäufer zugeht. Diese haben nun die Möglichkeit, das Dokument noch einmal zu prüfen und alle Fragen zu klären. Dazu wenden sie sich entweder an den Notar oder eine fachkundige Stelle wie einen Haus- und Grundbesitzerverein oder einen Rechtsanwalt. Bis zu diesem Zeitpunkt können verhandelte Änderungen noch in den Kaufvertrag einfließen.

Entrichtet der Erwerber den Preis über einen Kredit, verlangt die Bank als Sicherheit eine im Grundbuch eingetragene Grundschuld auf die Immobilie. Diese muss ebenfalls vom Notar beurkundet und beglaubigt werden – sowohl die Beurkundung des Kaufvertrags als auch des Grundschuldeintrags kann am gleichen Termin stattfinden. Zugunsten des Käufers beantragt der Notar außerdem eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch. Sie soll verhindern, dass, solange die Eigentumsübertragung noch nicht vollzogen ist, der Verkäufer das Grundstück ein weiteres Mal verkauft oder seine Gläubiger auf die Immobilie zugreifen. Die Kaufpreiszahlung kann nun erfolgen. Ist dem Käufer schließlich der Kaufpreis zugegangen, veranlasst der Notar die endgültige Eintragung des Käufers im Grundbuch.

Folgende Inhalte regelt der Kaufvertrag:

Vertragspartner – persönliche Daten beider Parteien, ihr Güterstand
Grundstück – Beschreibung, vorhandene Belastung des Grundstücks
Kaufpreis – Höhe, eventueller Zahlungsplan,
Auflassungsvormerkung – Eintragung ins Grundbuch
Bei vermieteten Immobilien – Unterlagen wie Mietverträge usw.
Datum der Besitzübergabe
Haftung für Sachmängel – eventuelle Altlasten
Haftung für Rechtsmängel – Verkäufer haftet dafür, dass das Objekt nur die im Kaufvertrag vereinbarten Belastungen aufweist
Erschließungskosten
Vollzug – Auftrag an den Notar
Erwerb Eigentumswohnung – Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung und Beschlusssammlung der Hausverwaltung
Erwerb vom Bauträger – Zahlungsplan, Bezugsfertigkeit, Abnahmeregelung, Haftung für Mängel, Baubeschreibung und Baupläne

Vom Kaufvertrag zurücktreten

Von einem beurkundeten Kaufvertrag zurückzutreten ist in nur in Ausnahmefällen möglich. Ein vom Gesetz vorgesehenes Rücktrittsrecht besteht, wenn außergewöhnliche Umstände oder ein besonders schweres Fehlverhalten eines Vertragspartners gegeben sind. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn der Verkäufer schwerwiegende Mängel wie Bodenverunreinigungen oder Hausschwamm verschwiegen oder der Käufer den Kaufpreis nicht entrichtet hat.

Zum anderen kann im Vertrag selbst ein Rücktrittsrecht ausdrücklich vereinbart sein. Empfehlenswert ist dieses, wenn noch wichtige Rechtsfragen offen sind, beide Parteien den Vertrag aber schon unterschreiben. Beispiele dafür: Es wurde noch keine Baugenehmigung erteilt oder es liegt noch keine Finanzierungszusage vor. Ein Rücktritt verursacht allerdings Kosten, da erneut Notar- und Grundbuchgebühren anfallen. Entdeckt der neue Eigentümer nach Erwerb einer gebrauchten Immobilie Mängel am Objekt, so ist er aufgrund dessen nicht berechtigt vom Kauf zurückzutreten. Käufer sollten deshalb den Zustand des Gebäudes genauestens unter die Lupe oder gegebenenfalls einen Bausachständigen damit beauftragen.

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