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Annahmen

Die Eigentümerversammlung - alle bestimmen mit

Soll das Haus eine neue Dämmung erhalten? Sollen die Betriebs- und Verwaltungskosten pro Kopf oder nach Quadratmetern aufgeteilt werden? Über solche und andere Fragen stimmen Wohneigentümer auf der Eigentümerversammlung ab.

Wer eine Eigentumswohnung erwirbt, gehört automatisch der Wohneigentümergemeinschaft an, also der Gesamtheit aller Teil- und Wohnungseigentümer des Hauses. Er ist – entsprechend der Teilungserklärung – zusammen mit den anderen Eigentümern Miteigentümer an dem Grundstück und der darauf befindlichen Aufbauten. Dieses Gemeinschaftsverhältnis zwingt alle Miteigentümer dazu, ihre gemeinschaftlichen Angelegenheiten zusammen zu regeln. Entsprechende Beschlüsse fassen die Betroffenen auf der Wohneigentümerversammlung – dem Entscheidungsgremium aller Miteigentümer. Gesetzlich geregelt ist diese im Wohneigentumsgesetz (WEG). Genauere Vorgaben und Ausführungen zur Wohneigentümerversammlung können in der so genannten Gemeinschaftsordnung enthalten sein.

Gemeinschaftliche Entscheidungen
Die Wohneigentümerversammlung muss mindestens einmal im Jahr abgehalten werden. Sie fällt eine Reihe von wichtigen Entscheidungen, und zwar sowohl in Bezug auf die Gemeinschaft als auch auf Veränderungen am Haus und am Grundstück, die alle betreffen. Zusammengefasst bestimmt die Wohneigentümerversammlung folgende Regelungen:

• Festlegung der Hausordnung
• Hausgeld
• Wahl des Verwalters und des Verwaltungsbeirats
• Wirtschaftsplan
• die Jahresabrechnung
• Rückstellungen für Instandhaltungen und Reparaturen
• bauliche Veränderungen und größere Reparaturen

So fasst die Gemeinschaft Beschlüsse
Seit dem 1. Juli 2007 gilt das neue Wohneigentumsgesetz. Dieses sollte helfen, den Sanierungsstau in alternden Wohnanlagen abzubauen. Der Gesetzgeber hat deshalb die Abstimmungsregeln verändert. Während zuvor die Eigentümer auf der Wohnungseigentümerversammlung Beschlüsse nur einstimmig fassen konnten, und somit einzelne Mitglieder leicht die Pläne der Gemeinschaft verhindern konnten, reicht seitdem für viele Entscheidungen die einfache Mehrheit aus. Dies gilt beispielsweise für die Jahresrechnung, Entlastung des Verwalters, den Wirtschaftsplan, die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums usw. Außerdem darf die einfache Mehrheit entscheiden, wie Betriebs- und Verwaltungskosten aufgeteilt werden sollen. Alle Beschlüsse sind grundsätzlich jedoch nur dann wirksam, wenn die Anwesenden mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile in der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung vertreten.

Bestimmte schwerwiegende Entscheidungen darf die Eigentümergemeinschaft jedoch nur mit „qualifizierter Mehrheit“ treffen. Dies ist dann der Fall, wenn die Gemeinschaft ihr Haus modernisieren will. Eine qualifizierte Mehrheit bedeutet, dass drei Viertel aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer zustimmen müssen. Jeder Miteigentümer hat also nur eine Stimme, egal wie viele Wohnungen er besitzt. Zudem müssen die zustimmenden Eigentümer auch bei der qualifizierten Abstimmung zusammen über mehr als die Hälfte aller Miteigentumsanteile verfügen. So sind Eigentümer mehrerer Wohnungen also nicht benachteiligt.

Alle Angelegenheiten, die über den ordnungsmäßigen Gebrauch hinausgehen, insbesondere bei baulichen Veränderungen, muss die Eigentümerversammlung einstimmig beschließen. Dabei zählen die Stimmen aller im Grundbuch eingetragenen Eigentümer, nicht nur die der anwesenden. Auch schriftliche Beschlüsse müssen immer einstimmig getroffen werden.

Drum prüfe, wer sich bindet
Wohnungsinteressenten sollten möglichst versuchen, sich ein Bild über ihre Miteigentümer zu machen. Eventuell ist es ihnen erlaubt, bereits vor dem Kauf an einer Eigentümerversammlung teilzunehmen. Erweist sich die Gemeinschaft als problematisch, hat der Käufer auch die Möglichkeit, den Kaufvertrag später anzufechten, falls der Verkäufer vor dem Kauf Unstimmigkeiten im Verhältnis der Eigentümer untereinander verschwiegen hat. Auf der sicheren Seite ist der Käufer, wenn er bereits in den Kaufvertrag aufnehmen lässt, dass dem Verkäufer zum Zeitpunkt des Verkaufs keine wesentlichen Probleme in der Eigentümergemeinschaft bekannt sind.