Die Bauabnahme - ein entscheidender Zeitpunkt

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Vor Einzug oder Nutzung ist es notwendig, die Arbeiten der beauftragten Handwerker zu begutachten. Nur so kann festgestellt werden, ob Mängel vorliegen. Wer ein Haus baut, ein bestehendes Gebäude saniert oder Umbauten oder Anbauten vornehmen lässt, für den ist eine Bauabnahme wichtig, denn ab diesem Zeitpunkt beginnt auch die Gewährleistungspflicht für die Handwerker oder andere Baudienstleister wie Fertighausanbieter, Bauunternehmen oder Bauträger.

Die Pflichten der Handwerker und Bauunternehmen

Zur werkvertraglicher Leistungspflicht des Handwerkers gehört es, dass er dem Auftraggeber das Bauwerk oder die Bauleistung zum Zeitpunkt der Abnahme in der vereinbarten Güte, frei von Sachmängeln, zu übergeben hat. Ist dies zum Zeitpunkt der festgelegten Bauabnahme nicht der Fall, so braucht der Auftraggeber einer Bauabnahme nicht zustimmen. Er kann einen neuen Termin verlangen, zu dem die Mängel zu beseitigen sind. Andererseits stellen sich bei der Bauabnahme auch erst mögliche Mängel heraus. Hierzu listet der Bauherr alle Fehlerquellen auf, die er entdeckt hat. Da viele Auftraggeber jedoch nicht vom Fach sind, ist es sinnvoll, einen Experten oder Gutachter hinzuziehen, die aufgrund ihrer beruflichen Praxis die Qualität der geleisteten Arbeit richtig einschätzen können. Im Idealfall sind keine Mängel vorhanden, und es erfolgt die Schlüsselübergabe an den Auftraggeber.

Grundsätzlich ist ein Bauherr zur Bauabnahme verpflichtet. Fällt der Auftraggeber zu diesem Termin aus, erfolgt die Bauabnahme auch ohne ihn. Nach Fertigstellung oder Mängelbeseitigung ist immer eine Bauabnahme zu leisten. Sind nur unwesentliche Mängel vorhanden, beispielsweise kleine Schönheitsfehler, Verschmutzungen oder eine fehlende Steckdose, wäre es unverhältnismäßig, die Bauabnahme zu verweigern. In diesen Fällen geht aus dem Abnahmeprotokoll hervor, welche Leistungen noch zu erbringen sind. Fehlt der Auftraggeber – oder ein Bevollmächtigter - beim Termin, so muss ihm das Ergebnis der Bauabnahme mitgeteilt werden. Er hat dann noch Zeit, etwaige Mängel aufzulisten und geltend zu machen.

Wer legt den Termin zur Bauabnahme fest?

Grundsätzlich ist die Bauabnahme ein Verlangen des Auftragnehmers, dieser teilt nach vollbrachter Arbeit dem Auftraggeber mit, dass er fertig ist. Danach besteht eine Frist von zwölf Tagen, innerhalb der die Bauabnahme erfolgen muss. Ausnahme: Es gibt auch eine „Bauabnahme durch Handeln“ des Bauherren; wird die Schlussrechnung gezahlt oder die Immobilie in Gebrauch genommen, ist dies automatisch auch als Bauabnahme zu werten . Hier gilt das Datum der Handlung: Nach sechs Tagen ohne formelle Bauabnahme gilt die „Bauabnahme durch Handeln“. Doch soweit sollte es nicht kommen, denn die Bauabnahme ist ein entscheidender Zeitpunkt. Bei diesem formellen Termin muss der Auftraggeber nachweisen, dass seine Leistung der im Werkvertrag versprochenen Qualität entspricht. Nach der Bauabnahme tritt eine Beweislastumkehr in Kraft, von nun an muss der Bauherr nachweisen, dass das Bauunternehmen oder der Handwerker keine mängelfreie Arbeit abgegeben hat.

Besonderheit bei der Bauabnahme

Da viele Bauherren möglich bald in das neue Heim einziehen wollen und unter Umständen schon ihre Wohnung gekündigt haben, kann ein Aspekt wichtig sein: eine Vertragsstrafe bei Verzug. Listet das Abnahmeprotokoll Mängel auf, die bis zu einem bestimmten Zeitpunkt beseitigt werden müssen, so kann bei Verzug auch eine Vertragsstrafe vereinbart werden.

Eine Abnahme unter Vorbehalt ist möglich. Dieser Vorbehalt der Abnahme zielt auf die Beseitigung der Mängel. Davon unberührt sind die Zahlungsverpflichtungen, diese sichert der Auftraggeber durch das Unterzeichnen des Abnahmeprotokolls zu, indem er bestätigt, dass die Bauleistungen im Wesentlichen den Anforderungen entsprechen.

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