Der Baugrund - worauf muss man achten?

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Das passende Grundstück ist gefunden, das Haus ist geplant, die Baufinanzierung steht, die Bagger der Baufirma beginnen mit dem Aushub. Und schnell stellen sie fest, dass der Grundwasserspiegel höher als angenommen ist. Jetzt ist guter Rat teuer.

Sanierungsmaßnahmen am Baugrund

Für Bauherren ist dies eine äußerst unangenehme Entdeckung, denn dies macht meist eine sogenannte Weiße Wanne erforderlich. Die Weiße Wanne besteht aus wasserundurchlässigem Beton und wird bei drückendem Grundwasser verwendet. Sie muss sorgfältig geplant und errichtet werden, damit sich zum Beispiel an den Fugen keine undichten Stellen entwickelt. Eine Weiße Wanne ist teuer, die Mehrkosten im Vergleich zu einem normalen Kellerbau liegen mindestens im hohen vierstelligen Bereich und können je nach Bau auch höher ausfallen. Wenn in der Immobilienfinanzierung keine finanziellen Puffer eingebaut sind, droht der Traum von den eigenen vier Wänden gleich zu beginn zu einem Fiasko zu werden.

Böse Überraschungen ausschließen

Um derartige kostenintensive „Überraschungen“ weitestgehend auszuschließen, ist es immer angeraten, vor Baubeginn, am besten sogar vor dem Erwerb eines Grundstücks, eine Baugrunduntersuchung durchführen zu lassen. Manch Häuslebauer möchte die Kosten dafür einsparen, weil er nicht weiß, welche Risiken er dadurch eingeht. Denn nicht nur der Grundwasserspiegel oder ungleichmäßige geologische Schichten können zum Problem werden. Vor allem auf Gelände, dass zu einem früheren Zeitpunkt als Gewerbegebiet genutzt wurde, ist das Risiko vorhanden, auf kontaminierten Boden zu stoßen, der teuer fachgerecht entsorgt werden muss. Dieses Risiko trägt allein der Bauherr, denn der Baugrund wird als Baustoff von ihm geliefert.

Bei einer Baugrunduntersuchung werden durch Bohrungen und Sondierungen Proben auf dem Baugrundstück entnommen, die Aufschluss über die Beschaffenheit des Bodens und der Grundwasserverhältnisse liefern. Die Ergebnisse der Untersuchung sollten bei der Baufinanzierung einbezogen werden, denn nur so ist eine verlässliche Einschätzung der Baukosten möglich.

Ein Restrisiko bleibt

Aber auch eine Baugrunduntersuchung schließt nicht aus, dass sich auf dem Grundstück noch Kostenfallen befinden, da während der Untersuchung lediglich Stichproben vorgenommen werden und die Möglichkeit besteht, etwas übersehen zu haben. Das Restrisiko ist allerdings sehr viel geringer als das Risiko beim Verzicht auf eine Untersuchung. Man spricht hier vom sogenannten Baugrundrisiko. Vor den daraus resultierenden Kosten kann man sich durch eine Bauleistungsversicherung schützen. Diese schließt eine Vielzahl von Schadensfällen ein. Neben dem Schutz vor unbekannten Eigenschaften des Bodens sind Bauherren im Normalfall auch vor den Folgen von Unwettern und Hochwasser, Konstruktionsmängeln oder Vandalismus geschützt. Die Bauleistungsversicherung kann vom Bauherr abgeschlossen werden oder es wird vertraglich vereinbart, dass sie vom Bauunternehmen abgeschlossen wird.

Die Bauherrenhaftpflicht

Was nicht jeder Bauherr weiß: Sobald der Kaufvertrag für ein Grundstück gültig ist, ist der Eigentümer für alles, was auf seinem Grundstück passiert, verantwortlich und kann haftbar gemacht werden. Diese Verantwortung beginnt bereits vor dem eigentlichen Baubeginn, denn der Bauherr trägt das Bauherrenrisiko. Damit haftet er finanziell für alle Personen- und Sachschäden, die auf seinem Grundstück durch ungenügende Sicherung oder Ähnliches passieren. Hier ist es sinnvoll, vor Baubeginn eine Bauherrenhaftpflichtversicherung abzuschließen. Sie gilt vom Tag des Baubeginns und endet mit der Bauabnahme. Wie bei einer normalen Haftpflichtversicherung auch sollte auf eine ausreichend hohe Versicherungssumme geachtet werden. Kleinere Bauvorhaben wie Umbauten sind unter Umständen in der Haftpflicht für Gebäude oder der Privathaftpflicht bereits mitversichert.

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