BGH: Neues Urteil stärkt die Käufer von Schrottimmobilien

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Der entscheidende Weg beim Kauf einer Immobilie führt über den Notar. Dieser soll als „Unparteiischer“ den Verkauf rechtlich abwickeln. Aber ein Notar ist auch dafür da, auf mögliche Risiken hinzuweisen und dafür zu sorgen, dass der Käufer nicht in eine Falle läuft. Der Bundesgerichtshof BGH stärkte durch ein Urteil die Rechte von Verbrauchern gegenüber fehlerhaftem Verhalten des Notars (Az.: III ZR 121/12). Einzige Ausnahme: Beide Parteien legen schriftlich eine Begründung vor, warum sie auf die 14-Tagesfrist verzichten.

Fristen müssen eingehalten werden

In dem oben genannten Urteil geht es um die Frist, die ein Notar einhalten muss im Rahmen des Immobilienverkaufs. Das heißt, dem Käufer muss der Kaufvertragsentwurf mindestens 14 Tage vor dem Kaufvertragsschluss zugegangen sein. In dieser Zeit soll der Erwerber noch einmal die Gelegenheit haben, seine Kaufentscheidung zu überprüfen. Gegen dieses Prinzip verstoßen jedoch einige Notare, indem sie sehr kurzfristig vor dem Kauf, manchmal in einer Nacht- und Nebelaktion, die Transaktion durchpeitschen. Diese Spezies wird im Fachjargon auch gerne als Mitternachtsnotare bezeichnet. Häufig arbeiten diese mit dubiosen Bauträgern oder Immobilienverkäufern zusammen. Hatten die Notare bislang allenfalls mit einer Rüge durch die Notarkammern zu rechnen, so hat sich das Blatt nun gewandelt. Mit der Pflicht zu Einhaltung der Frist ist den „Mitternachtsnotaren“ weitestgehend ein Riegel vorgeschoben. Verletzten sie die Fristen, so müssen sie von nun an auch mit Haftungsklagen rechnen. Das heißt, ein über ein Schnellgeschäft benachteiligter Käufer kann sich nun auch an den Notar halten. Bislang hatten Erwerber hierbei schlechte Karten, gerade bei Schrottimmobilien ist die schnelle Beurkundung ein Problem. Normalerweise war eine Klage nur gegen den Verkäufer möglich, da aber bei dubiosen Immobilien nicht selten der Bauträger oder die Immobiliengesellschaften Pleite gingen, bevor die Immobilie dem Käufer als Problemfall bekannt war, war es so äußerst schwierig, noch an sein fehlinvestiertes Kapital zu kommen. Dies war bislang nur Erfolg versprechend, wenn eine solvente Gesellschaft wie Bank oder Bausparkasse das Geschäft vermittelte.

Ob durch das Urteil des BGH Geschädigte nun schnell an ihr Geld kommen, ist hingegen fraglich. Zwar kann sich der benachteiligte Käufer aussuchen, wem er in der Kette der Beteiligten, also Verkäufer, ggf. Vermittler oder den Notar, verklagt. Aber die Auswahl der Beteiligten erleichtert es nicht, den Erfolg versprechenden Weg zu finden, um schnell ans Geld zu kommen. Ein Weg ist die sogenannte Streitverkündigung, dabei werden schon zu Beginn alle Verfahrensbeteiligten über die Klage eingebunden. Hat man nun den Notar „auserwählt“, so tritt schnell ein weiteres Hindernis auf: die Haftpflichtversicherung des Notars. Selbst bei eindeutiger Rechtslage kommt es häufig zu einem Gerichtsprozess und somit geht wieder Zeit ins Land, bis dann hoffentlich das positive Urteil ansteht. Da es sich meist um hohe Streitwerte handelt, sind die Gerichts- und Rechtsanwaltskosten auch erheblich. Für die meisten ist dies ohne Rechtsschutzversicherung nicht mehr zu stemmen.

Mit was kann der Geschädigte rechnen?

Andreas Tietgen, Rechtsanwalt für Grundstücks- und Immobilienrecht in Hannover, erläutert die Möglichkeiten: Grundsätzlich können nur der Schaden und die anfallenden Kosten eingeklagt werden. Beispiel: Immobilienkauf 150.000 Euro, Wert der Immobilie 50.000 Euro = Schaden 100.000 Euro, diese Summe kann dann eingeklagt werden. Hinzukommen die anteiligen zu hoch angesetzten Notarkosten und weitere Positionen. Da die Sachverhalte meist sehr komplex sind, sollte jedoch immer mit einem Rechtsanwalt der erfolgversprechendste Weg erörtert werden.

Im vorliegenden Fall des BGH wurde der Kauf rückabgewickelt, dafür nahm der ursprüngliche Käufer eine Prämie von 5.000 Euro. Zusätzlich standen die rund 5.500 Euro Notargebühren in der Klageschrift. Beide Teile mussten nun vom verklagten Notar übernommen werden.

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