Beleihung bei der Baufinanzierung

Beleihung: wesentlicher Baustein der Immobilienfinanzierung

Vertiefendes Wissen
9 Min. Lesezeit

Das Wichtigste in Kürze

  • Über die Beleihung eines Grundstücks sichert die Bank den bereitgestelltenHauskredit gegen eine Zahlungsunfähigkeit der Darlehensnehmenden ab.
  • Besonders relevant ist die vom Beleihungswert abgeleitete Beleihungsgrenze, da sie den maximalen Darlehensbetrag für die Baufinanzierung vorgibt.
  • Wer die Wahrscheinlichkeit für eine Kreditzusage erhöhen und zugleich die Zinskosten des Immobiliendarlehens senken möchte, sollte einen Beleihungsauslauf von unter 60 Prozent erreichen.
  • Nur in seltenen Fällen gibt die Bank Kreditbeträge oberhalb der errechneten Beleihungsgrenze aus – etwa bei einem hohen, sehr sicheren Einkommen und der Stellung weiterer Sicherheiten.

So gehen Sie vor

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Was ist mit Beleihung, Beleihungswert, Beleihungsgrenze und Beleihungsauslauf gemeint?

Um sich den Traum vom Eigenheim verwirklichen können, sind die meisten Menschen für gewöhnlich auf eine günstige Hausfinanzierung angewiesen. Über diese erhalten sie das für den Bau oder Kauf fehlende Kapital. Die Rückzahlung des Immobilienkredits erfolgt dann über monatliche Raten.

Weiterhin ist bei Baudarlehen eine Beleihung üblich. Hierbei wird die Hauskauf-Finanzierung durch ein Objekt, in diesem Fall ein Grundstück, gegen einen Zahlungsausfall des Kreditnehmers bzw. der Kreditnehmerin abgesichert. Dazu lässt die Bank eine Grundschuld auf das Eigenheim eintragen. Sollten der Hauskäufer oder die -käuferin später nicht mehr in der Lage sein, den Baukredit zu bedienen, so hat die finanzierende Bank das Recht, die Immobilie zu veräußern. Der daraus erzielte Erlös dient dann zur Deckung der noch offenen Restschuld.

Beleihungswert

Helles Einfamilienhaus mit Garten und Spitzdach bei Sonnenschein
Der Beleihungswert ist die Basis für die Berechnung der maximalen Darlehenshöhe für Baukredite.

Eng verbunden mit dem Begriff Beleihung ist der des Beleihungswerts. Bei diesem handelt es sich um den Wert der Immobilie, der sich bei einem Verkauf mit hoher Wahrscheinlichkeit zu jeder Zeit erzielen lässt. Um diese Kennzahl zu erhalten, ist zuerst der aktuelle Markt- oder Verkehrswert des Grundstücks zu bestimmen. Der Beleihungswert liegt dann regelmäßig unterhalb des Verkehrswerts. Auf Grundlage des Beleihungswerts kalkuliert die Bank die maximale Kredithöhe.

Beleihungsgrenze

Unter der Beleihungsgrenze versteht sich der höchstmögliche Darlehensbetrag, den die Bank im Rahmen einer Immobilienfinanzierung bereit ist, auszugeben. Diese wichtige Kennziffer ergibt sich aus dem um einen Abschlag verminderten Beleihungswert. Bei dem Abzug berücksichtigt die Bank:

  • Schwankungen des Objektwerts
  • Verwertungsrisiko
  • Kreditwürdigkeit der Kreditnehmenden

Ziehen Sie ferner vom Kaufpreis des Eigenheims die Beleihungsgrenze ab, dann können Sie abschätzen, wie viel Eigenkapital Sie für Ihr Hausdarlehen benötigen.

Beleihungsauslauf

Ob die Bank eine Baufinanzierung gewährt, hängt maßgeblich auch von diesem Parameter ab: dem Beleihungsauslauf. Er spiegelt das Verhältnis von beantragter oder aufgenommener Kredithöhe und Beleihungswert wider.


Merkregel für den Beleihungsauslauf

Je niedriger der Beleihungsauslauf ist, desto geringer bewertet das finanzierende Institut das Risiko eines Kreditausfalls.

Planen Sie den Erwerb eines Hauses, bei dem der Beleihungsauslauf niedriger ausfällt, haben Sie deshalb bessere Chancen auf eine Immobilienfinanzierung.

Welche Bedeutung hat die Beleihung bei der Hauskauf-Finanzierung?

Die vorherigen Ausführungen verdeutlichen: Das Thema Beleihung spielt bei Immobiliendarlehen eine wesentliche Rolle. So bedeutet etwa ein hoher Beleihungswert einen tendenziell höheren Kreditbetrag. Schließlich leitet sich die für die Kalkulation des maximalen Darlehensbetrags relevante Beleihungsgrenze unmittelbar aus dem Beleihungswert ab.

In der Beleihungsgrenze ist außerdem ein Sicherheitsabschlag enthalten. Dessen Höhe richtet sich unter anderem nach der Bonität der Finanzierenden. Somit wirkt sich Ihre Kreditwürdigkeit direkt auf die Beleihungsgrenze aus.


Dieser Beleihungsauslauf ist optimal

Achten Sie darauf, einen Beleihungsauslauf von unter 60 Prozent zu erzielen. Auf diese Weise profitieren Sie von besonders guten Zinskonditionen.


Ob Immobilienkäufer/-innen den gewünschten Immobilienkredit erhalten, hängt ebenso vom Beleihungsauslauf ab. Ist dieser niedrig genug, verbessert das die Aussichten auf eine Baufinanzierung. Schließlich sinkt hierdurch für die Bank die Gefahr eines Zahlungsausfalls. Und noch mehr: Mit einem geringen Beleihungsauslauf kommen Sie auch in den Genuss günstigerer Hypothekenzinsen. In der Folge reduzieren sich die Kosten für die Hauskauf-Finanzierung. Möchten Sie also bei Ihrem Baudarlehen Geld sparen, schauen Sie auf die Beleihung beziehungsweise einen niedrigen Beleihungsauslauf.

Drei Methoden zur Ermittlung des Beleihungswerts

Die Basis für einen objektgesicherten Immobilienkredit bildet der Beleihungswert. Um diesen zu bestimmen, stehen den Banken unterschiedliche Verfahren zur Auswahl. Deren rechtliche Grundlage findet sich in der Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV) wieder.

In dieser sind 3 Methoden zur Ermittlung beschrieben:

  • Sachwertverfahren
  • Ertragswertverfahren
  • Vergleichswertverfahren

Für gewöhnlich greifen Kreditinstitute nicht nur auf eines dieser Verfahren zurück. Handelt es sich zum Beispiel um eine vermietete Eigentumswohnung, so ermittelt die Bank den Beleihungswert regelmäßig sowohl nach dem Sachwert- als auch dem Ertragswertverfahren. Anschließend werden die beiden Resultate gegenübergestellt. Bei Objekten, die der wohnwirtschaftlichen Nutzung dienen, kommt ergänzend das Vergleichswertverfahren zum Einsatz. Im Folgenden werden die 3 Methoden näher erläutert.

1. Sachwertverfahren

Wollen Sie eine Immobilie zur Selbstnutzung erwerben und benötigen hierfür eine geeignete Hauskauf-Finanzierung? In diesem Fall wendet die Bank üblicherweise das Sachwertverfahren an, um den Beleihungswert zu errechnen. Dieser Methode liegt die Frage zugrunde, wie hoch die Kosten für den Neubau des Hauses wären. Vereinfacht gesagt ergibt sich dabei der Beleihungswert aus dem Wert des Grundstücks zuzüglich des Immobilienwerts.

Der Grundstückswert wiederum kalkuliert sich aus dem Produkt des örtlichen Quadratmeterpreises und der Quadratmeterzahl des Anwesens. Für die Ermittlung des Immobilienwerts ist es notwendig, die Baukosten für einen Neubau zu bestimmen. Vom Ergebnis zieht die Bank dann einen Sicherheitsabschlag ab. Dieser fällt umso höher aus, je älter das zu bewertende Eigenheim ist.


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Einen verlässlichen Schätzwert für den Quadratmeterpreis in einer bestimmten Region erhalten Sie über den Kaufpreisatlas von Baufi24.


2. Ertragswertverfahren

Benötigen Sie eine Immobilienfinanzierung für gewerblich oder fremd genutzte Objekte, dann verwendet die Bank im Rahmen der Beleihung meist das Ertragswertverfahren. Wie der Name erahnen lässt, wird bei dieser Methode der Beleihungswert durch die zu erwartenden Erträge ermittelt. Hierzu bestimmt das kreditgebende Institut die Nettomieteinnahmen, also die Mieteinnahmen abzüglich aller Kosten, die der Besitzer bzw. die Besitzerin mit der Immobilie erzielen kann.

Des Weiteren findet beim Ertragswertverfahren der Bodenwert ebenso Berücksichtigung. Möchten Sie allerdings selbst in das erworbene Haus einziehen, erzielen Sie keinerlei Miete. Aufgrund dessen eignet sich das Ertragswertverfahren in einem solchen Fall nicht zur Kalkulation des Beleihungswerts.

3. Vergleichswertverfahren

Eine weitere Option, wenn eine Beleihung der Immobilie beabsichtigt ist, stellt das Vergleichswertverfahren dar. Bei diesem betrachtet die Bank ähnliche Objekte in der gleichen Region mit dem zu bewertenden Haus. Die Methode kommt in erster Linie bei Wohnobjekten zur Anwendung, wie etwa bei Ein- und Zweifamilienhäusern. Daneben ziehen Banken das Vergleichswertverfahren heran, sofern es um die Wertermittlung von Eigentumswohnungen geht.

Damit sich das Vergleichswertverfahren einsetzen lässt, muss eine möglichst vergleichbare Immobilie in nächster Umgebung vorhanden sein. Auf diese Weise finden auch die örtlichen Quadratmeterpreise sowie der aktuelle Objektwert Eingang in die Berechnung. Bei diesem Bewertungsinstrument wird also die derzeitige Marktsituation einbezogen.

Existieren jedoch keine in Größe und Ausstattung vergleichbaren Objekte in nächster Nachbarschaft, dann liefert das Vergleichswertverfahren keinen verlässlichen Wert zur Beleihung. Darüber hinaus ist der auf Grundlage dieser Methode ermittelte Immobilienpreis etwas weniger nachhaltig als der anderer Verfahren. Denn Marktschwankungen nehmen auf das Vergleichswertverfahren einen größeren Einfluss.

Kombination der drei Wertverfahren

Häufig kalkuliert die Bank den Beleihungswert nicht ausschließlich nach dem Vergleichswertverfahren. Stattdessen nutzt sie es als Ergänzung zum Sach- und Ertragswertverfahren.


Faustregel für den Beleihungswert

Der Beleihungswert beläuft sich für gewöhnlich auf 70 bis 90 Prozent des aktuellen Verkehrswerts.

Wie berechnen sich Beleihungsgrenze und Beleihungsauslauf?

Seitliche Nahaufnahme weibliche Hände auf Laptoptastatur
Die Beleihungsgrenze berechnet sich durch den Beleihungswert abzüglich des Risikoabschlags.

Nachdem das geldgebende Institut den Beleihungswert mithilfe der vorgestellten Verfahren bestimmt hat, kalkuliert es daraus die Beleihungsgrenze. Sie berechnet sich folgendermaßen:

Beleihungsgrenze = Beleihungswert - Risikoabschlag

Der Beleihungswert liefert eine erste fundierte Einschätzung, wie hoch der Verkaufserlös einer Immobilie in etwa ausfallen würde. Allerdings gibt es potenzielle externe Einflussgrößen, die der Beleihungswert nicht abbildet. Zu diesen gehören beispielsweise:

  • ein konjunktureller Abschwung
  • oder ein Überangebot an Wohnraum

Ereignisse dieser Art können den Wert des Hauses reduzieren. Um diesem Risiko Rechnung zu tragen, vermindert die Bank den zuvor bestimmten Beleihungswert um einen Abschlag. Dieser liegt üblicherweise zwischen 20 und 40 Prozent des Beleihungswerts. Das erhaltene Ergebnis ist als Beleihungsgrenze definiert.

Ist der Beleihungswert bereits bekannt, ist es ferner möglich, den sogenannten Beleihungsauslauf der Baufinanzierung zu errechnen. Verwenden Sie hierzu folgende Formel:

Beleihungsauslauf = benötigter oder gewünschter Darlehensbetrag / Beleihungswert x 100

Als Resultat erhalten Kreditinteressierte eine Prozentzahl. Dabei gilt: Je geringer der prozentuale Beleihungsauslauf, desto wahrscheinlicher ist eine Kreditbewilligung.

Beispiel zur Beleihung eines Baudarlehens

Nachfolgender Fall veranschaulicht die Begriffe Beleihungswert, Beleihungsgrenze und Beleihungsauslauf: Eine junge Familie hat über Immo-Shopping24 ein gepflegtes Reihenmittelhaus mit Garten entdeckt. Der Kaufpreis dafür beläuft sich auf 450.000 Euro. Für die Berechnung wird davon ausgegangen, dass der aufgerufene Preis dem aktuellen Verkehrswert entspricht. Hieraus ergibt sich:

Verkehrswert des Hauses 450.000 €
Beleihungswert 360.000 € (80 % des Verkehrswerts)
Beleihungsgrenze 252.000 € (70 % des Beleihungswerts)

Wie erwähnt, beschreibt die Beleihungsgrenze den maximalen Betrag, den die Bank für gewöhnlich als Immobilienkredit ausgibt. In dem Beispiel würde also eine Baufinanzierung von höchstens 252.000 Euro gewährt werden. Den Rest von 198.000 Euro muss die Familie mit Eigenkapital bestreiten.


Hinweis: Berücksichtigen Sie auch die Kaufnebenkosten

Beachten Sie dabei, dass neben dem Kaufpreis ebenso Nebenkosten des Erwerbs anfallen. Diese summieren sich auf rund zehn bis 15 Prozent des Kaufpreises und sind in der Regel auch aus eigenen Mitteln zu zahlen. In der folgenden Rechnung werden die Nebenkosten des Erwerbs nicht berücksichtigt.


Angenommen, die kreditnehmende Familie verfügt dank eigener Ersparnisse sowie einer Erbschaft über Eigenkapital in Höhe von 240.000 Euro. Daraus lässt sich kalkulieren:

Beleihungsauslauf = benötigter Kreditbetrag / Beleihungswert x 100 = 210.000 Euro / 360.000 Euro = 58,3 Prozent

Der Beleihungsauslauf liegt also unter 60 Prozent. In einem solchen Fall gewähren Banken besonders attraktive Hypothekenzinsen für das Baudarlehen. Die Kosten des Immobilienkredits reduzieren sich dadurch entsprechend.

Ist eine Baufinanzierung jenseits der Beleihungsgrenze realistisch?

Heterosexuelles Paar unterschreibt Vertrag für Baufinanzierung bei Beraterin in Büroatmosphäre
Für eine Vollfinanzierung müssen Kreditnehmende bestimmte Voraussetzungen erüllen.

Normalerweise ist der Begriff Beleihungsgrenze wörtlich zu nehmen. Denn der Wert zeigt an, bis zu welchem Betrag oder welcher Grenze die Bank einen Hauskredit gewährt. Somit beläuft sich der maximale Darlehensbetrag im vorangegangenen Beispiel auf 252.000 Euro. Folglich sind 198.000 Euro aus eigener Tasche zu zahlen. Fehlen Ihnen dazu die finanziellen Rücklagen? Unter Umständen ist es ebenso möglich, ohne viel Eigenkapital eine Immobilie zu erwerben.

Dann jedoch müsste die Bank zum Beispiel einen Kreditbetrag in Höhe des Beleihungswerts ausreichen. In der hier angestellten Rechnung wären das 360.000 Euro. Dies entspräche einem Fremdkapitalanteil von 80 Prozent des Kaufpreises. Folglich hätten Kreditnehmende dann nur 20 Prozent des Eigenheims selbst zu finanzieren.

Um eine solche Baufinanzierung zu erhalten, müssen Sie allerdings einige Bedingungen erfüllen:

  • hohes und vor allem sicheres Einkommen
  • sehr guter Schufa-Score
  • weitere Kreditsicherheiten

Wer beispielsweise als Beamter oder Beamtin im höheren Dienst tätig ist, hat die Chance auf ein Immobiliendarlehen mit größerer Beleihung. Außerdem dürfen bei Antragstellenden keine negativen Schufa-Einträge vorliegen. Häufig erwartet die Bank auch weitere Kreditsicherheiten. Zu diesen zählen unter anderem:

  • zusätzliche Kreditnehmer/-in mit festen Einkünften
  • bereits schuldenfreies Eigenheim
  • Lebensversicherungen

Bringen Hauskaufende diese Voraussetzungen mit, so ist prinzipiell auch eine 100-Prozent-Finanzierung denkbar. Bei dieser stellt die Bank einen Immobilienkredit in der vollen Höhe des Kaufpreises zur Verfügung. Sie müssen dann lediglich die Nebenkosten von circa zehn bis 15 Prozent des Hauspreises tragen. Noch einen Schritt weiter geht die 110-Prozent-Finanzierung. Sie deckt neben dem Kaufpreis ebenso einen Großteil der Kaufnebenkosten ab.

Eine hohe Beleihung beziehungsweise eine Immobilienfinanzierung mit sehr wenig oder ohne Eigenkapital klingt verlockend. Allerdings hat diese auch einen entscheidenden Nachteil. Denn sollte die finanzierende Bank etwa eine 100-Prozent-Finanzierung akzeptieren, verlangt sie hierfür einen höheren Sollzins. Schließlich steigt durch fehlende Eigenmittel die Gefahr eines Zahlungsausfalls. In der Folge müssen Sie bei einer größeren Beleihung mit höheren Finanzierungskosten rechnen. Über die Gesamtlaufzeit verteuert sich dadurch der Baukredit oft um mehrere Tausend Euro.

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