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Darlehensformen der Baufinanzierung: der Klassiker - das Festzinsdarlehen Teil 1

Die meisten Bauherren oder Hauskäufer entscheiden sich nach wie vor für die klassische Form des Baudarlehens: das Festzins- oder Annuitätendarlehen. Inzwischen gibt es auch Angebote, die vom herkömmlichen, starren Darlehen abweichen. Diese neuen Produkte sind flexibler und sind mehr an den Kundenbedürfnissen bestimmter Zielgruppen ausgerichtet.

Das Prinzip der Annuität
Eine Annuität benennt die Art der Rückzahlung. Diese besteht aus gleichbleibend hohen Raten, die sich aus Tilgung und Kreditzinsen zusammensetzen und, die für eine bestimmte Bindungsfrist abgeschlossen werden. Üblich sind dabei monatliche oder vierteljährliche Raten, die der Darlehensnehmer zu entrichten hat. Das Verhältnis zwischen Tilgung und Zinsen ändert sich dabei jährlich. Insofern spricht man auch immer von anfänglicher Tilgung, beispielsweise in Höhe von einem oder zwei Prozent, die Tilgungsleistung erhöht sich damit jährlich mit der höchsten Tilgung im letzten Jahr der Finanzierung. Dies bietet eine größtmögliche Kalkulationssicherheit und ist daher auch die von Häuslebauern meistgenutzte Darlehensvariante .
 
Meistens lassen sich so Darlehensverträge mit einer Laufzeit ab 5 Jahre bis zu 30 Jahren abschließen. Dabei gilt: je kürzer die Laufzeit, desto niedriger die Zinsen. In jedem Fall hat ein Kreditnehmer nach zehn Jahren das Recht, aus seinem Vertrag auszusteigen und diesen zu kündigen. Dies ist gerade in denen Fällen sinnvoll, in denen ein Darlehensvertrag während einer Hochzinsphase abgeschlossen wurde und nach Ablauf der Zehn-Jahres-Frist die Zinsen im Keller sind. Durch den neuen Vertrag lässt sich dann entweder die Finanzierungslast senken oder aber bei gleichbleibender Finanzierungshöhe die Tilgung entsprechend erhöht, um schneller die Restschuld abzubauen.

Festzinsdarlehen mit Kündigungsrecht
Eine Weiterentwicklung des klassischen Annuitätendarlehens ist es, dieses mit einem vorzeitigen Kündigungsrecht zu verknüpfen. Die Idee stammt aus den USA, wo es üblich ist, häufiger das eigene Haus oder die Wohnung zu wechseln und damit den Darlehensvertrag zu kündigen. Der Vorteil des Annuitätendarlehens mit Ausstiegsoption ist die höhere Flexibilität gegenüber einem klassischen Festzinsdarlehen.
 
Bei dieser Variante des Festzinsdarlehen besteht die Möglichkeit, noch vor Ablauf der Zinsbindung auszusteigen und zwar bevor die reguläre Kündigung nach 10 Jahren möglich ist. Das Kündigungsrecht lässt sich die Bank dann allerdings auch durch einen kleinen Obolus bezahlen. Je nach Präferenz stehen dem Kreditkunden zwei Varianten des Festzinsdarlehens mit Kündigungsrecht zur Verfügung: 

• mit Zinsaufschlag und
• mit Einmalgebühr

Beide Varianten nehmen die Kosten für eine Vorfälligkeitsentschädigung vorweg.
Die Gründe für die Wahl des Festzinsdarlehens mit Ausstiegsoption sind vielfältig. Beispielsweise verändern viele Arbeitnehmer aufgrund beruflicher Erfordernisse häufiger ihren Wohnort, oder das lieb gewonnene Heim wird durch eine umfangreichere Familienplanung doch zu klein. Einige Anbieter berücksichtigen auch Arbeitslosigkeit als Kündigungsgrund im Vertragswerk.

Fazit
Mit dem Klassiker der Immobilienfinanzierung, dem Annuitätendarlehen liegen die meisten Häuslebauer richtig, denn durch die konstanten Zahlungen besteht eine langfristige Planungssicherheit. Bei einem Annuitätendarlehen mit Ausstiegsoption liegt man hingegen nicht immer richtig. Erstens haben diese Darlehen auch eine Mindestlaufzeit, zweitens ist eine Kündigung an Gründe  wie Wohnortwechsel oder Arbeitslosigkeit gebunden und drittens müssen die Mehrkosten auch dann getragen werden, wenn von der Kündigungsoption nicht Gebrauch gemacht wird. Daher ist ein Festzinsdarlehen mit Kündigungsrecht auch eher etwas für Menschen, bei denen der Immobilienwunsch klarer ist als die Lebensplanung.