Baufinanzierung für Freiberufler

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Fragen zum Thema Baufinanzierung?

In unseren FAQ erfahren Sie alles Wissenswerte rund um Ihre Immobilienfinanzierung. Wir haben die wichtigsten Fragen und Antworten gesammelt und geben hilfreiche Tipps.

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Wann ist der richtige Zeitpunkt für Hauskauf oder Hausbau?


Baufinanzierung für Freiberufler

Generell wichtig
8 Min. Lesezeit

Das Wichtigste in Kürze

  • Im Vergleich zu Angestellten haben Freiberufler bei der Immobilienfinanzierung etwas höhere Hürden zu überwinden, da sie über kein festes Einkommen verfügen.
  • Ärzte, Rechtsanwälte und andere gut verdienende Freiberufler erhalten meist problemlos einen Baukredit.
  • Genauso wie Angestellte können Freiberufler ein Annuitätendarlehen abschließen und von staatlichen Förderungen profitieren.

So gehen Sie vor

  • Nutzen Sie die Immobiliensuche bei Baufi24, um eine Immobilie zu finden, die Ihren Vorstellungen entspricht.
  • Wichtige Zahlen zu Ihrem Kredit, wie etwa die monatliche Darlehensrate, bestimmen Sie im Handumdrehen über den Baufinanzierungsrechner.
  • Für ein kostenloses Beratungsgespräch bei einem Baufi24 Spezialisten senden Sie einfach eine Anfrage.

In diesem Ratgeber:

Weshalb ist der Abschluss einer Immobilienfinanzierung für Freiberufler komplizierter?

Baufinanzierung für Freiberufler
Wie verläuft eine günstige Immobilienfinanzierung? Das verrät Baufi24 Vorstand Stephan Scharfenorth im Video.

Nicht nur Angestellte träumen davon, einmal in die eigenen vier Wände zu ziehen, sondern auch Freiberufler. Grundsätzlich ist die Situation für beide dieselbe: Für den Kauf einer Eigentumswohnung oder eines Hauses werden mehrere Hunderttausend Euro benötigt. In der Regel reichen die eigenen finanziellen Rücklagen nicht aus, um die Immobilie erwerben zu können.

Die Lösung liegt auf der Hand: ein preiswertes Baudarlehen einer Bank. Diese stellt Ihnen den gewünschten Betrag zum Hauskauf zur Verfügung. Im Gegenzug zahlt der Darlehensnehmer den Kredit über monatliche Raten zurück. Bevor Sie jedoch eine Baufinanzierung bekommen, informiert sich die Bank über Ihre Kreditwürdigkeit. Wichtig dabei ist insbesondere das monatliche Einkommen.

Wer als Freiberufler hohe Einkünfte erzielt, hat daher bessere Chancen, einen Immobilienkredit zu erhalten. Allerdings ist für die Bank nicht nur die heutige finanzielle Situation relevant. Da Kreditnehmer ihr Baudarlehen über viele Jahre zurückführen, spielt auch deren zukünftige Einkommensentwicklung eine große Rolle.

Bei Freiberuflern liegt hier die Schwierigkeit: Sie beziehen kein geregeltes Einkommen wie Angestellte. Das ist der Hauptgrund, weshalb es für Freiberufler schwieriger ist, ein Immobiliendarlehen abzuschließen.

Baufinanzierung für Freiberufler: Diese Hindernisse gilt es zu überwinden

Es gibt einige Banken, die auch nicht angestellten Personen günstige Baufinanzierungen bieten. Im Vergleich zu Angestellten müssen Freiberufler aber mit zusätzlichen Hürden bei der Darlehensvergabe rechnen. Dabei gilt grundsätzlich: Nur wenn Sie eine ausreichend hohe Bonität vorweisen können, erhalten Sie einen Immobilienkredit. Der Begriff Bonität ist hier gleichbedeutend mit Kreditwürdigkeit.

Je höher diese eingestuft wird, desto wahrscheinlicher ist es, dass der Darlehensnehmer seinen zukünftigen Zahlungsverpflichtungen nachkommt. Ferner haben die monatlichen Einkünfte die Ausgaben deutlich zu übersteigen. Dies kontrolliert die Bank ebenfalls im Rahmen der Kreditwürdigkeitsprüfung. Zudem beeinflussen diese Faktoren die persönliche Bonität:

  • Höhe und Art der Einkünfte
  • Eigenkapital
  • zusätzliche Sicherheiten

Den Kreditgeber von der eigenen Zahlungsfähigkeit überzeugen

Die Einkünfte von selbstständig arbeitenden Schriftstellern, Physiotherapeuten, Apothekern und anderen Freiberuflern können von Monat zu Monat variieren. Aufgrund dessen ist eine Vorhersage, wie hoch die Einkünfte in Zukunft ausfallen, schwierig. Damit die Bank jedoch einer Hauskauf Finanzierung zustimmt, muss sie die zukünftige Finanzsituation des Freiberuflers realistisch abschätzen können.

Erzielen Sie aktuell hohe Einkünfte? Das verbessert die Chance auf eine attraktive Immobilienfinanzierung. Wegen des Risikos zukünftig sinkender Einnahmen zahlen Freiberufler allerdings meist etwas höhere Bauzinsen. Rechtsanwälte und Ärzte aber sind aus Sicht der Banken ebenso kreditwürdig wie Angestellte. Deshalb dürfen sich Personen dieser Berufsgruppen über bessere Kreditkonditionen freuen als andere Freiberufler.

Zudem gehen die Banken davon aus, dass der Darlehensnehmer einen Teil der Baufinanzierung aus eigenen Mitteln bestreitet. Üblich sind 15 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital. Die Baufi24 Experten raten Freiberuflern jedoch, mindestens 20 Prozent selbst beizusteuern. Dadurch wird eine Darlehenszusage wahrscheinlicher. Folglich sollten Sie bei einem Immobilienkaufpreis von 300.000 Euro mindestens 60.000 Euro an Eigenkapital aufbringen können.

Bonität & Immobilienfinanzierung für Freiberufler

Je länger Sie schon freiberuflich aktiv sind, umso besser. Denn Banken werten es bei der Bonitätsprüfung positiv, wenn die Geschäftstätigkeit seit über 3 Jahren besteht.

Erhöhter Aufwand bei Beantragung und Prüfung

Damit sich die Bank ein genaues Bild von Ihrer Finanzsituation verschaffen kann, benötigt sie einige Informationen. So haben Freiberufler für ihren Darlehensantrag unter anderem die Steuerbescheide sowie die betriebswirtschaftlichen Auswertungen der letzten 3 Jahre einzureichen. Doch nicht nur die Antragstellung ist mit einem größeren Aufwand verbunden. Die anschließende Prüfung durch das Kreditinstitut gestaltet sich ebenfalls komplexer.

Bei Freiberuflern müssen nämlich mehr Unterlagen gesichtet und bewertet werden. Diese von der Bank zusätzlich zu leistende Arbeit wirkt sich auf die Hypothekenzinsen aus: Sie liegen dadurch etwas höher.

Wegen des erhöhten Prüfungsaufwands sowie des fehlenden festen Einkommens gewähren nicht alle Kreditinstitute Baufinanzierungen für Freiberufler. Deshalb ist es eine gewisse Herausforderung, einen geeigneten Finanzierungspartner zu finden. Gerne helfen Ihnen die erfahrenen Baufi24 Berater bei der Suche. Denn sie wissen, welche Banken Immobilienkredite für Freiberufler ausreichen.

Hauskauf-Finanzierung: Freiberufler versus Angestellter

Immobilienfinanzierung Freiberufler
Freiberufler haben bei der Baufinanzierung oft höhere Hürden zu überwinden.

Geringfügig höhere Sollzinsen für Angehörige der freien Berufe

Banken bevorzugen Darlehensnehmer, die über ein regelmäßiges Einkommen verfügen. Das trifft auf Angestellte, nicht aber auf Freiberufler zu. Zwar können diese ein hohes Einkommen erzielen. Allerdings schwanken die Einnahmen bei nicht angestellten Personen. So ist es beispielsweise möglich, dass in Zukunft wichtige Kunden beziehungsweise Aufträge wegbrechen. In einem solchen Fall ist der Freiberufler unter Umständen nicht mehr in der Lage, die monatlichen Kreditraten zu tragen.

Diesem Risiko trägt die Bank Rechnung, indem sie den Bauzins für Freiberufler tendenziell höher ansetzt. Hierdurch fällt die Immobilienfinanzierung etwas teurer aus als bei Angestellten. Dies muss allerdings nicht immer sein. Wenn Sie zum Beispiel als niedergelassener Arzt praktizieren, erhalten Sie für gewöhnlich ähnliche Konditionen wie Personen mit festem Einkommen.

Etwas mehr Arbeit für Freiberufler

Weiterhin haben Freiberufler mehr Unterlagen zur Kreditprüfung einzureichen. So erwartet die Bank in der Regel die Einkommensteuerbescheide und Einnahmenüberschussrechnungen der letzten 3 Jahre. Demgegenüber benötigen Angestellte für eine Baufinanzierung lediglich die Verdienstbescheinigungen der vergangenen 6 Monate.

Es ist nachvollziehbar, dass der Prüfungsaufwand für die Bank mit der Anzahl der eingereichten Dokumente zunimmt. Daher bedeutet der Antrag eines Freiberuflers für eine Hauskauf-Finanzierung mehr Arbeit für die Bank als bei einem Angestellten. Dieser Umstand hat etwas höhere Sollzinsen für Freiberufler zur Folge. Es ist aber auch möglich, dass die Bank den Antrag aufgrund des Mehraufwands bereits vor der Prüfung ablehnt.

Unterlagen bei Baufinanzierung für Freiberufler

Bei einigen Banken erfolgt die Unterlagenprüfung mittlerweile komplett automatisiert. In solchen Fällen ist der Prüfungsaufwand für einen Angestellten genauso hoch wie für einen Freiberufler. Dadurch entfällt der ansonsten übliche Zinsaufschlag für nicht angestellte Personen.

Überdies gewähren manche Kreditinstitute einem Freiberufler nur dann einen Baukredit, sofern eine zweite Person Vertragspartner wird. Hier kommt zum Beispiel der Lebenspartner oder ein anderer Angehöriger mit festem Einkommen in Betracht. Zusammenfassend gilt bei einer Immobilienfinanzierung für Freiberufler gegenüber Angestellten:

  • höherer Antragsaufwand für Darlehensnehmer
  • höherer Prüfungsaufwand für Bank
  • Wahrscheinlichkeit einer Darlehenszusage etwas niedriger
  • zweite Person als Vertragspartner erwünscht/erforderlich
  • Darlehenszinsen geringfügig höher

Zwischen Freiberuflern und anderen nicht angestellten Personen kann es bei der Baufinanzierung ebenfalls Unterschiede geben. Allgemein zeichnen sich Freiberufler durch eine spezielle berufliche Qualifikation oder eine besondere Begabung aus. Im Vergleich zu anderen nicht angestellten Personen liegen daher die Einkünfte von Freiberuflern durchschnittlich höher. Aufgrund dessen hat es diese Berufsgruppe leichter, einen günstigen Immobilienkredit zu bekommen.

Was sind die Optionen für Freiberufler bei der Immobilienfinanzierung?

Für Häuslebauer und Immobilienkäufer stehen verschiedene Kredittypen zur Auswahl. Grundsätzlich können Freiberufler die gleichen Baufinanzierungen abschließen wie Angestellte und Beamte. Zudem sollte jede Kreditentscheidung die persönliche und finanzielle Situation des Darlehensnehmers berücksichtigen.

Beliebteste Kreditvariante: das Annuitätendarlehen

Am Markt sind unterschiedliche Darlehen erhältlich. Sie lassen sich in 2 Klassen einteilen: die mit festem Sollzins sowie ohne Sollzinsbindung. Zur Erklärung: Wer einen Immobilienkredit abschließt, erhält einen vereinbarten Geldbetrag ausgezahlt. In Verbindung mit eigenen finanziellen Mitteln (Eigenkapital) können Sie damit das Haus oder die Eigentumswohnung kaufen.

Die Rückführung des Kredits erfolgt dann ratenweise – in der Regel überweist der Darlehensnehmer dazu monatlich einen bestimmten Betrag. Ferner enthält die vereinbarte Rate einen Tilgungs- und einen Zinsanteil. Letzterer richtet sich nach der Höhe des Darlehensbetrags beziehungsweise der Restschuld sowie dem Sollzins. Bei Krediten mit festem Sollzins schreibt die Bank den Bauzins für mehrere Jahre fest. Meist beträgt diese als Sollzinsbindung bezeichnete Zeitspanne 10, 15 oder 20 Jahre. Bis zu deren Ablauf bleibt der Zinssatz unverändert.

Dies schafft eine hohe Planungssicherheit für den Darlehensnehmer. Hiervon profitieren ebenso Freiberufler. Weiterhin stellt das Annuitätendarlehen die gängigste Variante eines Kredits mit Sollzinsbindung dar. Entscheiden Sie sich für ein solches, dann können Sie sich nicht nur die aktuell niedrigen Bauzinsen dauerhaft sichern. Beim Annuitätendarlehen bleibt auch die monatliche Rate während der Zinsbindung gleich. Als Freiberufler wissen Sie somit schon heute, wie hoch die finanzielle Belastung in 1,2 oder 5 Jahren ausfällt.

Die Mehrheit der Immobilienkäufer und Häuslebauer schließt ein Annuitätendarlehen ab. Folgende Gründe sprechen dafür:

  • günstige Bauzinsen für mehrere Jahre sichern
  • unveränderter Sollzins
  • monatliche Darlehnsrate bleibt konstant
  • Restschuld nach Zinsbindung steht schon bei Vertragsschluss fest

Variable Kredite und staatliche Förderungen

Im Gegensatz zu Angestellten erhalten Freiberufler kein festes Gehalt. Deshalb spielt für Ärzte, Künstler & Co. bei der Rückzahlung eines Immobilienkredits die Flexibilität eine wichtige Rolle. Möchten Sie etwa zu Ihrer vereinbarten Rate bei Bedarf zusätzliche Sondertilgung leisten? In diesem Fall ist ein variables Darlehen empfehlenswert.

Bei diesem werden die Bauzinsen zu Beginn nicht für mehrere Jahre festgelegt. Stattdessen passt die Bank den Sollzins in regelmäßigen Abständen an die allgemeine Zinsentwicklung an. Die Vorteile eines variablen Kredits sind:

  • Sondertilgungen oftmals unbegrenzt möglich
  • jederzeit kündbar
  • lässt sich mit anderen Darlehensarten kombinieren

Ergänzend zu diesen Darlehen haben Sie die Möglichkeit, staatliche Förderungen in Anspruch zu nehmen. So profitieren Häuslebauer und Immobilieneigentümer etwa auch von günstigen KfW-Darlehen. Darüber hinaus eignen sich Bausparverträge zum Aufbau von Eigenkapital sowie zur Finanzierung des Eigenheims. Besonders praktisch: Freiberufler erhalten die gleichen Förderungen wie Angestellte und Beamte.

Baufinanzierung: spezielle Anforderungen an Freiberufler

Um das Risiko eines Kreditausfalls hinreichend genau abschätzen zu können, benötigt die Bank einige Unterlagen von Ihnen. In den meisten Fällen verlangt der Kreditgeber von Freiberuflern folgende Dokumente:

  • betriebswirtschaftliche Auswertungen (BWA) der vergangenen 3 Jahre
  • Einnahmenüberschussrechnungen oder Bilanzen der vergangenen 3 Jahre
  • die letzten 3 Steuerbescheide
  • Beitragsnachweis zur Krankenversicherung

Auf Grundlage der gemachten Angaben nimmt die Bank dann eine finanzwirtschaftliche Analyse vor. Außerdem müssen Freiberufler glaubhaft darlegen können, dass ihr unternehmerisches Konzept nachhaltig, also dauerhaft erfolgreich ist. Daneben reichen Sie, genauso wie Angestellte auch, Unterlagen zu Ihrer Immobilie ein. Hierzu zählen unter anderem Zeichnungen, Berechnungen und Objektbilder.

Tipp für die Baufinanzierung als Freiberufler

Erhöhen Sie die Wahrscheinlichkeit, einen Baukredit zu bekommen, indem Sie zum Beispiel Wertpapiere, Lebensversicherungen oder eine bestehende Eigentumswohnung als Sicherheit bei der Bank hinterlegen.

Alle Freiberufler, die auf der Suche nach einer attraktiven Baufinanzierung sind, können sich von den Baufi24 Spezialisten jederzeit unverbindlich und kostenfrei beraten lassen. Rufen Sie einfach an oder schicken Sie eine Anfrage!

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