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Wie Baugeldzinsen entstehen

Von Stephan Scharfenorth (Scha) - Schlagworte:

Wie Baugeldzinsen entstehen



Auch wenn gerne suggeriert wird, die Zinsentwicklung bei der Europäischen Zentralbank (EZB) hat direkten Einfluss auf die Baugeldzinsen, so ist dies kaum der Fall. Es sind mehr psychologische Auswirkungen, die die Zinsentscheidungen bei der EZB auf dem allgemeinen Kreditmarkt hat, als tatsächlich greifbare Faktoren. Warum der Einfluss nur begrenzt ist? Es liegt an der Refinanzierung der Hypothekenbanken.

Zinsen und Hypothekenbanken

Um ein Gefühl für die Zinsentwicklung beim Baugeld zubekommen, ist es wichtig, sich mit der Refinanzierung der Hypothekenbanken zu beschäftigen. Hypothekenbanken geben Pfandbriefe und weitere Anleihen heraus, um ihren Geldbedarf zu decken. Private oder institutionelle Anleger beteiligen sich über Pfandbriefe an der Finanzierung von Immobilien und Baugrund. Es werden über diesen Weg nicht nur der private Wohnungsbau, sondern auch gewerbliche Projekte finanziert. Pfandbriefe sind ein festverzinsliches Wertpapier, dessen Zins die Basis für den Hypothekendarlehenszins bildet. Entscheidend für die Entwicklung langfristiger Baugeldzinsen ist somit der Zinssatz der emittierten Pfandbriefe. Die Wertentwicklung der Pfandbriefe drücken sich dann im Pfandbriefindex PEX aus.

Die Laufzeit von Pfandbriefen liegt häufig bei zehn Jahren, teilweise auch darüber, ist eine gewisse Zinssicherheit über die Laufzeit auch gegeben. Aufgrund dieser langen Laufzeit können Hypothekenbanken auch langfristige Baukredite vergeben, die sogar bis zum Ablauf der Restschuld laufen können. Allerdings begrenzt das Pfandbriefgesetz (§14) auf 60 Prozent des Beleihungswertes einer Immobilie, egal ob eine Hypothek oder eine Grundschuld vergeben wurde. Daher liegt die Beleihungsgrenze bei günstigen Baukrediten auch immer bei 60 Prozent. Den überschießenden Teil des Geldbedarfs, beispielsweise bei einer 80-Prozent- oder 100-Prozent-Finanzierung müssen Banken über andere Finanzinstrumente meist kurzfristigere Geldmittel, beispielsweise aus Sparbriefen oder Spareinlagen, decken. Dies verteuert dann dementsprechend die Finanzierung. Außerdem kommt in diesen Fällen auch die Bonität des Kreditnehmers besondere Bedeutung zu. Ein gutes Rating vorausgesetzt verbleiben die Darlehenszinsen für den Kreditnehmer auf einem guten Niveau.

Baugeldzinsen und variable Darlehen

Anders als die bei den Banken kalkulierten Darlehenszinsen für Darlehen mit langer Zinsbindung ist beim variablen Darlehen die Zinsgrundlage auf Basis des sogenannten Euribors festgelegt. Bei dieser Art der Finanzierung kommt dann also die EZB direkt ins Spiel. Der Euribor (European Interbank Offered Rate) gibt die Zinsen an, die im Bankenkreditverkehr angesetzt werden, wenn sich Banken untereinander Geld leihen. Dieser Zinssatz wird auf die Euroanleihen gezahlt und normalerweise alle drei Monate der Marktsituation angepasst. Folglich ist dieser Zins auch niedriger als ein herkömmliches Annuitätendarlehen, da auf diesen Euriborzinssatz nur noch die Gewinnmarge der Banken und eine Bearbeitungsgebühr aufgeschlagen werden. Etwa 0,75 – 1 Prozent Aufschlag auf den Euribor sind dann fällig. Je nach allgemeinem Zinsniveau kann das variable Darlehen deutlich unter einem Langläufer liegen. Durch kurzfristige Zinssprünge kann sich ein variables Darlehen schnell verteuern. Der Kreditnehmer muss also immer ein Auge auf dem Zinsmarkt behalten und den richtigen Zeitpunkt wählen, um aus einem flexiblen Darlehen auszusteigen, denn für eine Dauerfinanzierung ist ein solches Darlehen nicht gedacht. Daher sind variable Darlehen auch nur etwas für erfahrene Finanzkunden. Für den Großteil der Kreditnehmer kommen deswegen auch variable Darlehen nicht infrage, um eine gesicherte Finanzierung der eigenen vier Wände auf die Beine zu stellen. Wer dennoch davon profitieren möchte, für den kommt unter Umständen die Kombination aus Langläufer und variablen Darlehen – das Kombidarlehen - in Betracht.

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