Ratgeber Bauen und Kaufen
Grundsätzliches Welche Wohnform passt zu mir? Neubau oder Altbau - was ist zu beachten? Worauf ist bei Sanierungsobjekten zu achten? Wie ermittelt sich der Wert einer Immobilie? Welche Erwerbsmöglichkeiten gibt es? Welche Verträge werden geschlossen? Worauf ist beim Kaufvertrag zu achten?
Wie kann ich den Wert einer Neubau- oder Bestandsimmobilie ermitteln?
Neben dem generellen Preis-Leistungs-Verhältnis sind folgende Kriterien für die Wertermittlung beim Wohnungskauf entscheidend:
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Sach- und Ertragswert
Die Grundlage für die Wertermittlung eines Hauses bildet der Kaufpreis. Bei Alt- wie bei Neubauten berechnet er sich auf der Basis von:
- Sachwert: realer Verkaufswert des Gebäudes einschließlich des Wertes für Grund und Boden
- Ertragswert: Nettogewinn aus Mieteinnahmen nach Abzug sämtlicher Kosten bei vermieteten Objekten
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Verkehrswertgutachten
Der Verkehrswert eines Grundstücks oder einer Immobilie ist der momentan und jederzeit erzielbare Verkaufspreis einer Immobilie. Legen Sie Wert auf eine sichere Grundlage für Ihren Verhandlungsspielraum beim Verkaufsgespräch, so sollten Sie ein neutrales Gutachten darüber erstellen lassen. Um die Glaubwürdigkeit dieser Expertise zu gewährleisten und sicherzustellen, dass sie später auch von Ihrer Bank oder Finanzierungsgesellschaft anerkannt wird, muss hierfür auf jeden Fall ein anerkannter Fachmann als unabhängiger Sachverständiger eingeschaltet werden. Der momentan übliche Verkehrswert muss dabei nicht automatisch dem Wiederverkaufswert entsprechen. Der Verkehrswert ist nicht zu verwechseln mit dem Beleihungswert; denn dieser ist der nach bestimmten Grundsätzen eines Kreditinstitutes festgelegte Wert eines Hauses und entspricht bei Neubauten nicht immer den tatsächlichen / angemessenen Bau- und Bodenkosten.
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Wertentwicklung (Wiederverkaufswert)
Hohe Nebenkosten von der Grunderwerbssteuer bis zu den Notargebühren sprechen in der Regel zunächst gegen den schnellen Wiederverkauf einer Immobilie. Auf lange Sicht sollte dennoch bereits bei der Suche auch stets die Frage nach der späteren Wiederverkäuflichkeit des Objektes eine Rolle spielen; denn v. a. aufwendige Renovierungen können sich als "Fass ohne Boden" erweisen. Der künftige Wert eines Kaufobjektes ist letztlich abhängig von inneren wie äußeren Faktoren, z. B. von der Entwicklung seiner Umgebung. Dadurch kann der Wiederverkaufswert der Immobilie sowohl steigen als auch fallen. Aktuelle Trends und absehbare Tendenzen auf dem Immobilienmarkt sollten daher in die Kalkulation mit einbezogen werden.Faktoren, die zu Verlusten und Einbußen beim Wiederverkauf führen können, sind in Wohngebieten u. a.:
- unzureichende
- fehlende Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr
- wertbeeinträchtigende Neu- oder Umbauten in der Nachbarschaft
- nachhaltige Umweltbelastungen und dauerhafte Lärmbelästigung durch Industrie und Straßen (Standortproblem)
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Verhandlungsbasis
Verkaufspreise werden in der Regel auf Verhandlungsbasis ausgeschrieben (= "Auslobung"). Um das wahre ermessen zu können, sollte daher das Kaufobjekt in jedem Fall mit anderen Objekten verglichen werden.
