Ratgeber Bauen und Kaufen
Grundsätzliches Welche Wohnform passt zu mir? Neubau oder Altbau - was ist zu beachten? Worauf ist bei Sanierungsobjekten zu achten? Wie ermittelt sich der Wert einer Immobilie? Welche Erwerbsmöglichkeiten gibt es? Welche Verträge werden geschlossen? Worauf ist beim Kaufvertrag zu achten?
Was ist beim Kauf einer Immobilie zu beachten?
Unabhängig davon, ob Sie einen Neubau oder einen Altbau erwerben - es gibt
einiges worauf Sie achten sollten, damit es später nicht zu unliebsamen
Problemen kommt.
Zunächst bleibt festzuhalten, dass viele Argumente für den Kauf einer neuen
Immobilie sprechen. Aber ebenso viele Punkte sprechen für den Erwerb einer
Altbauimmobilie. Grundsätzlich sollte hier die Regel gelten: Schön ist was Ihnen gefällt. Am
besten ist es, wenn Sie viele Objekte besichtigen und sich Eindrücke aus allen
Bereichen verschaffen. Nur wenn Sie wissen was Ihnen gefällt aber ebenso auch
was Ihnen nicht gefällt, kann eine gute Grundlage für diese
Grundsatzentscheidung geschaffen werden.
In der Praxis wechseln mehr gebrauchte Immobilien den Besitzer als neu gebaut
werden. Das liegt zum einen daran, dass der Erwerb einer gebrauchten Immobilie
im ersten Moment günstiger ausfällt, als würde der Käufer ein vergleichbares
Objekt beim Bauträger erwerben. Dennoch sollte nicht vergessen werden, dass ein
Altbau Instand gehalten werden muss. Soll ein Objekt langfristig seinen Wert
behalten oder ihn sogar steigern, dann sind regelmäßige Instandhaltungs-,
Modernisierungs- und teilweise auch Sanierungsarbeiten zwingend notwendig.
Wie auch immer Sie sich entscheiden, eines sollten Sie beachten: Eine
Immobilie ist ein langfristiges Unterfangen - egal ob Sie vermieten oder selbst
bewohnen. Anders als eine Aktie, ist eine Immobilie alles andere als fungibel
(Sache, die nach Maß, Zahl oder Gewicht bestimmt wird und daher auswechselbar
ist) ist. Der Verkauf einer Immobilie benötigt Zeit, wenn Sie einen markgerechten
Preis erzielen möchten. Handeln Sie unter Druck so laufen Sie Gefahr
bei Verkauf Ihrer Immobilie Verluste zu machen.
Wichtig: Bevor Sie kaufen sollten Sie die Immobilie prüfen, ob Sie tatsächlich
in Ordnung und den Kaufpreis wert ist. Selbstverständlich ist das die Aufgabe
für einen Gutachter. Jedoch wäre es wirtschaftlich nicht zweckmäßig, bei jedem
interessanten Objekt sofort ein Gutachten erstellen zu lassen, wenn Sie noch gar
nicht wissen, ob Sie es kaufen werden. Deshalb haben wir Ihnen hier die
wichtigsten Punkte zusammengestellt, die für eine erste oberflächliche
Einschätzung dienlich sind.
Was ist zu prüfen/bedenken? |
Warum, mit welchem Hintergrund? |
Wo oder wie sind die Informationen /Unterlagen zu beschaffen? |
| Was soll es sein, ein Massivhaus, Fertighaus oder Fachwerkhaus? |
Die Bauweise wirkt direkt auf die technischen Restnutzungsdauer respektive Lebensdauer
der Immobilie. Darüber hinaus ist sie bei der Ermittlung des
Beleihungswertes von entscheidender Bedeutung. |
Objektbesichtigung Einsichtnahme in die Bauakte (Baubeschreibung) |
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Was wurde in den letzten Jahren in Stand gesetzt? Stehen größere Modernisierungs- und Renovierungsmaßnahmen an, und wenn ja, in welchem Umfang? |
Immobilien müssen ständig gepflegt und Instand gehalten werden. Ein
Instandhaltungs- oder gar Modernisierungsstau kann sehr schnell ein
zunächst günstig erstandenes Objekt zu einem "Fass ohne Boden" werden
lassen. Darüber hinaus ist auch der Erhaltungszustand ein wesentlicher Einflussfaktor bei der Ermittlung des Objektwertes. Je besser Sie Bescheid wissen und dokumentieren können, umso leichter gelingt die Finanzierung |
Objektbesichtigung Protokolle der Eigentümergemeinschaft Rechnungen und Belege für ausgeführte Arbeiten Bei Eigentumswohnungen empfiehlt sich zusätzlich ein persönliches Gespräch mit Bewohnern des Hauses und/oder dem Hausmeister. |
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Wie ist es und den Gesamtzustand der Immobilie bestellt? Stehen Arbeiten am Dach und/oder der Fassade an? Wurde bei Umbau- oder Sanierungsmaßnahmen die Statik des Hauses beeinträchtigt? Sind Bauschäden und Mängel vorhanden? |
Das Eindecken eines Daches oder die Sanierung einer Hausfassade sind
kostenintensive Maßnahmen. Darauf sollten Sie vorbereitet sein. Solche
Arbeiten werden durchaus ohne Ihre Einwilligung auf der
Eigentümerversammlung beschlossen, wenn es ein Mehrheitsbeschluss ist.
Und ob Sie nun wollen oder nicht, Sie müssen Ihren Anteil bezahlen.
Können Sie Ihren Beitrag nicht leisten, kann das unangenehme Folgen für
Sie haben. Mit einer aufmerksamen Prüfung erhalten Sie eine gute Kalkulationsbasis, um eventuelle Mehrkosten für die Beseitigung vorhandener Schäden rechtzeitig einplanen zu können. |
Objektbesichtigung Protokolle der Eigentümergemeinschaft Rechnungen und Belege für ausgeführte Arbeiten Bei Eigentumswohnungen empfiehlt sich zusätzlich ein persönliches Gespräch mit Bewohnern des Hauses und/oder dem Hausmeister. |
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Liegt bereits eine Bauakte vor und ist alles so weit genehmigt? Ist der Architekt zuverlässig und bekannt? |
Bei Neubauten ist die
Prüfung der ordnungsgemäßen Genehmigung von Dach, Keller oder etwaigen Anbauten
Pflicht. |
Einsichtnahme in die Bauakte (Baugenehmigung) |
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Bietet die Immobilie ausreichend Platz und erfüllt sie auch wirklich meine
Ansprüche? Wird dieses Objekt auch in der Zukunft meiner Lebensplanung gerecht? Was passiert wenn wir unerwartet Nachwuchs bekommen? |
Der Kauf einer Immobilie ist mit Kosten verbunden, die Sie bei einem
Verkauf nicht erstattet bekommen. Dazu zählen zum Beispiel die
Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuch kosten, die zur Zeit rund 1,5% des
Kaufpreises ausmachen. Vielleicht haben Sie sogar einen Makler bezahlen
müssen. Es wäre sicherlich sehr schade, wenn Sie ein paar Jahre nach Kauf feststellen müssten, dass Ihre Traumimmobile nicht mehr das ist, was Sie sich einst vorstellten. |
ausführliche Objektbegehung ausgedehnte Gespräche mit dem Ehe-/Lebenspartner Einsichtnahme in die Wohnflächenberechnung |
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Ist die Immobilie zeitgemäß ausgestattet und entspricht sie den aktuellen
Standards? Ist die Belichtung der Wohnräume ausreichend? Sind Dämmungsprobleme vorhanden? Ermöglichen Zuschnitt und Deckenhöhen eine problemlose Möblierung? Entspricht das Objekt den gesetzlichen Anforderungen, die an Wohnräume gestellt werden? |
In Hinblick auf einen späteren Wiederverkauf und den erzielbaren Preis ist
die Gewährleistung einer guten Ausleuchtung und Belüftung wichtig. Notwendige aber nicht durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen sorgen schnell für einen erheblichen Abschlag auf den angemessenen Kaufspreis der Immobilie oder reduzieren die Höhe möglicher Mieterträge. |
ausführliche Objektbegehung Einsichtnahme in die Bauakte Protokolle der Eigentümergemeinschaft Rechnungen und Belege für ausgeführte Arbeiten Bei Eigentumswohnungen empfiehlt sich zusätzlich ein persönliches Gespräch mit Bewohnern des Hauses und/oder dem Hausmeister. |
| Genügt die vorhandene sanitäre Grundausstattung? |
Notwendige aber nicht durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen sorgen
schnell für einen erheblichen Abschlag auf den angemessenen Kaufspreis der
Immobilie oder reduzieren die Höhe möglicher Mieterträge. |
ausführliche Objektbegehung |
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Sind Leitungen und Anschlüsse für Kabelfernsehen, Internet und Telefon vorhanden oder müssen
diese noch verlegt werden? |
Berechnung eventuell anfallender Anschlusskosten | ausführliche Objektbegehung |
| Liegen Prüfungsprotokolle für die Heizungsanlage vor? |
Prüfprotokolle dienen dem Nachweis der regelmäßigen Kontrolle der
Heizungsanlage und geben Aufschluss über deren Zustand und zu erwartende
Reparaturen. Regelmäßig durchgeführte Wartungsarbeiten helfen dabei, höherer Betriebskosten zu vermeiden und schützen die Anlage vor frühzeitigem Ausfall. |
ausführliche Objektbegehung Einsichtnahme in die Bauakte Protokolle der Eigentümergemeinschaft Rechnungen und Belege für ausgeführte Arbeiten Bei Eigentumswohnungen empfiehlt sich zusätzlich ein persönliches Gespräch mit Bewohnern des Hauses und/oder dem Hausmeister. |
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Abschließend möchten wir Ihnen empfehlen, vor dem Kauf einer Immobilie
einen Sachverständigen zu Rate zu ziehen und ein Gutachten in Auftrag zu
geben. |
Ein Gutachter schützt vor unkalkulierbaren Risiken und hilft den Wert einer
Immobilie richtig einzuschätzen. Gutachten sind zur
Absicherung vor unerwarteten Mängeln und Schäden etc. und vor falscher Bewertung der Bausubstanz
insbesondere bei älteren Objekten wichtig. Darüber hinaus verlangen einige Kreditinstitute die Vorlage eines Gutachtens. |
Gutachter finden Sie im örtlichen Branchenbuch, im Internet oder auf Nachfrage bei der IHK oder einem Verband |
