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Lohnt die Investition in Seniorenimmobilien?

Von Stephan Scharfenorth (Scha) - Schlagworte:

Baufinanzierung, Seniorenimmobilien



Altengerechte Immobilien sind in Deutschland eines der wenigen Segmente, bei dem noch ein Wachstum herrscht. Ursache dafür ist der demografische Wandel. Zukünftig dürften gerade seniorengerechte Immobilien mit barrierefreier Ausgestaltung nachgefragt werden. Dennoch steht diese Immobilienform auch dem Wunsch vieler Mieter oder Eigentümer entgegen möglichst lange in den eigenen vier Wänden wohnen zu bleiben.

Drei unterschiedliche Form der altersgerechten Wohnungen

Grundsätzlich lassen sich Immobilien unterscheiden nach den Serviceleistungen, die geboten werden. Es gibt Altenheim, betreutes Wohnen und Altenpflegeeinrichtungen. Wer nun für das Alter vorsorgen möchte, sollte sich darüber im Klaren werden, welche Wohnform er anstrebt. Soll beispielsweise nur im Fall einer Pflegebedürftigkeit ein Wechsel stattfinden, so ist eine Investition in eine Altenpflegeeinrichtung der richtige Weg. Die Investition in eine seniorengerechte Wohnform erfolgt als Anwartschaft oder direkt als Kauf einer Wohnung. Dabei erwirbt der Käufer der Anwartschaft das Recht, eine Wohnung bei Bedarf zu mieten. Beim Erwerb bedeutet dies, die Wohnung wird frühzeitig erworben und dann vermietet. Es gibt auch die Kombination von Kauf und Anwartschaft – beispielsweise den Kauf einer altersgerechten Wohnung mit der Anwartschaft, im Bedarfsfall ein Zimmer auf einer Pflegestation zu erhalten. Der Vorteil eines frühzeitigen Wohnungskaufs besteht darin, sicher zu sein, den Anspruch auf eine Wohnung zu haben, außerdem fließt Miete auf das Konto des Eigentümers. Gleichzeitig können gerade Erwerber mit höheren Einkommen steuerliche Vorteile durch den Erwerb geltend machen. Ein Steuerberater hält hier wichtige Informationen bereit. Der Käufer sollte jedoch auch gleichzeitig auf eine gute Regelung im Bedarfsfall achten. Im Vertrag muss eine Regelung stehen, dass bei Vermietung dem Eigentümer eine gleichwertige Wohnung zur Verfügung steht, solange ein Mieter in der Wohnung lebt. Eine andere Möglichkeit wäre auch, dass der Mieter in diesem Fall ausziehen muss und über den Betreiber eine vergleichbare Wohnung erhält. Bei Kauf der Anwartschaft ist es wichtig, dass die Wohnanlage nicht im Laufe der Zeit ihren Charakter verändert. So ist es möglich, dass die Wohnungen im Fall des Leerstands als Studentenappartements vermarktet werden. Diesen Ausschluss müssen beide Parteien fixieren.

Achtung vor Schrottimmobilien

Leider lockt der Markt der Seniorenimmobilien auch immer mehr Schwarze Schafe an. Da Wohnungen oder Büros in weniger interessanten Stadtlagen häufig leerstehen, werden nicht selten daraus auch Seniorenimmobilien gemacht. Dies muss zwar nicht zwingend schlecht sein, jedoch sind die Objekte meist zu teuer. Denn in der Regel sind diese Seniorenimmobilien aufgrund der Baustruktur nur eingeschränkt für Senioren geeignet. Erwerber bei einer Seniorenimmobilie sollten also darauf achten, dass diese auf Dauer wirtschaftlich tragbar ist und auch altersgerecht beziehungsweise für die Aufnahme von Pflegebedürftigen wirklich geeignet.

Die Finanzierung

Wer heute noch in einer Mietwohnung lebt und über keine großen Geldreserven verfügt, der wird es schwer haben, so eine Wohnung zu finanzieren. Der Grund: Da viele Interessenten bereits im Rentenalter oder kurz davor sind, springen die meisten Banken als Kreditgeber ab. Denn die Rückzahlbarkeit von Krediten in der einkommensschwachen Rentenzeit scheint ihnen zu riskant. Einige wenige Banken finanzieren auch während der Rentenphase, aber immer nur mit besonderen Sicherheiten. So werden Kinder oder Erben mit ins Boot geholt, das heißt, sie müssen den Kreditvertrag mit unterzeichnen oder treten als Bürge auf. Anders sieht es natürlich bei Immobilieneigentum aus. Hier kann der Kauf der Anwartschaften oder des Teileigentums an Seniorenanlagen über den Wert der Immobilie abgesichert werden. Bei Vermietung der Seniorenwohnung stehen natürlich auch die Einkünfte daraus zur Finanzierung zur Verfügung.

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