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Realkredit – schnell zum neuen Haus

Von Stephan Scharfenorth (Scha) - Schlagworte:

Eigenkapital, Immobilienfinanzierung, Baugeld



Für manche Selbstständige oder Unternehmer ist es relativ schwierig auf herkömmlichem Weg eine Finanzierung zu bekommen. Der Grund: Banken erwarten eine Einkommenshistorie, am besten mindestens der drei letzten Kalenderjahre. Da aber viele Selbstständige und Unternehmer steueroptimierte Einkommen haben, kann dies zu Problemen bei der Kreditvergabe führen, selbst dann, wenn ein gutes Einkommen tatsächlich gegeben ist. In diesen Fällen kann ein Realkredit weiterhelfen. Dieser ist weniger an die Einkünfte sondern mehr an den Objektwert gebunden. Doch es gilt einige Voraussetzungen zu beachten.

Erhöhtes Eigenkapital notwendig

Die wichtigste Voraussetzung für einen Realkredit ist das Eigenkapital. Die Kreditvergabe ist nur bis zu 60 Prozent des Beleihungswertes oder 50 Prozent des Verkehrswertes möglich. Der restliche Teil muss über Eigenmittel gedeckt sein. Die Bewertung des Objektes muss dabei durch einen unabhängigen Sachverständigen erfolgen. Ausführlich sind die Voraussetzungen in § 29 des Kreditwesengesetzes (KWG) dargelegt.

Allerdings hat das erhöhte Eigenkapital natürlich auch seinen Vorteil. Da durch Eigenkapital plus die Höhe des Objektwertes für Kreditgeber kaum ein Risiko vorhanden ist,und da, selbst wenn der Kunde nicht mehr zahlungsfähig ist, auch bei Zwangsversteigerungen kein Verlust für den Kreditgeber droht, kann ein anderes Verfahren gewählt werden. Daher werden häufig auch Hypotheken vergeben, die nicht im Grundbuch eingetragen werden. Manchmal geschieht das auch auf Basis einer Grundschuld. Aufgrund dieser Konstruktion bieten Kreditgeber auch dementsprechend günstige Konditionen an. Ein Realkredit läuft immer über einen längeren Zeitraum, meistens 20 – 30 Jahre. Dies kann der Kreditnehmer weitestgehend mitbestimmen. Wird in diesem Zusammenhang eine Grundschuld vergeben, so erlischt diese nicht automatisch mit der Tilgung. Das hat den Vorteil für den Kreditnehmer, dass er einen weiteren Realkredit nehmen kann, zu entsprechend günstigen Konditionen. Daher eignen sich Realkredite auch sehr gut für den Vermögensaufbau mit Immobilien. Eine Löschung der Grundschuld muss allerdings gesondert beantragt werden. Bei der Wahl der Kreditform gibt es mehrere Möglichkeiten. Denkbar sind Annuitätendarlehen, Ratentilgungsdarlehen oder auch eine Versicherungshypothek. Meistens wird der Realkredit jedoch in Form eines Annuitätendarlehens vergeben. So stehen bei einem Annuitätendarlehen beispielsweise variable Darlehen, Festzinsdarlehen oder die Kombination aus beiden, das Kombidarlehen zur Verfügung.

Pseudo-Realkredite

Leider gibt es immer noch Anbieter, die unechte Realkredite anbieten. Dabei wird dein Darlehen auf zwei Tranchen aufgesplittet. Eine der Tranchen liegt oberhalb des eigentlichen Realkreditvolumens. Dabei muss der Kreditnehmer zunächst die Tranche oberhalb des Realkredites bedienen. Die oberhalb des Realkreditrahmens angesetzte Tranche ist dabei deutlich teuerer. Insoweit lohnt sich diese Konstruktion nicht. Sie ist auch teurer als ein herkömmliches Annuitätendarlehen. Daher sollte man davon besser die Finger lassen.

Fazit

Der Vorteil von Realkrediten liegt in der relativ schnellen Bewilligung. Der Kreditnehmer muss nicht seine ganzen Vermögensverhältnisse offenlegen, seine Selbstauskunft zu den wirtschaftlichen Verhältnissen muss aber dennoch glaubhaft sein. Interessant ist diese Kreditform für alle, die Probleme haben, in relativ kurzer Zeit ihre Vermögensverhältnisse darzustellen. Auch wer beispielsweise eine größere Schenkung oder Erbschaft erhalten hat, sollte sich mit dem Thema Realkredit befassen. Allerdings ist auch für diesen Kredit ein entsprechendes Einkommen Voraussetzung, damit der Wunsch nach den eigenen vier Wänden in Erfüllung geht.

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