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Baufinanzierung - Baufi Journal, News und Wissenswertes

10.04.2009 - Baufinanzierung

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Wenn der Kredit ausläuft - die besten Konditionen sichern

Von Stephan Scharfenorth (Scha)

 Jeder Immobilienbesitzer träumt davon, bei der nahenden Anschlussfinanzierung günstigen Darlehenszinsen zu nutzen, doch nicht jeder wird auch aktiv. So warten viele Kreditnehmer bis zum Anschlussdarlehen, ehe sie sich neu entscheiden, oder sie meinen nicht handeln zu können, weil ihre Verträge noch einige Jahre laufen. Doch dem ist nicht so. Wer sich heute um günstige Darlehen bemüht, hat auch die Chance, diese zu bekommen. Die richtige Entscheidung kann dann im Laufe der Finanzierung einige Tausend Euro sparen oder die Restlaufzeit bis zur Tilgung verringern. Zwei unterschiedliche Strategien stehen zur Verfügung.

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Steht das Nachfolgedarlehen erst in einigen Monaten bis zu 3,5 Jahren an, so kann man sich heute schon mit einem Forwarddarlehen oder Vorratsdarlehen die günstigen Zinsen für die Anschlussfinanzierung sichern. Der Bauherr oder Immobilienkäufer schließt dabei bereits jetzt den Vertrag ab, erst mit dem Auslaufen des Altvertrages ist das neue Darlehen aber wirksam. Für das "Warmhalten" der günstigen Konditionen, die zurzeit herrschen, berechnet der neue Darlehensgeber Bereitstellungszinsen. Diese gelten für die Restlaufzeit des Vorratsdarlehens an und liegen je nach Anbieter und Bereitstellungszeitraum zwischen 0,02 bis 0,03 Prozent. Zusätzlich fallen Notar- und Grundbuchkosten in Höhe von 0,5 Prozent der bestehenden Grundschuld zum Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung an. Letztendlich ist dieser Finanzierungsbaustein nichts anderes als ein normales Darlehen und unterliegt daher auch den gleichen Rahmenbedingungen. Natürlich ist nicht hundertprozentig sicher, wie sich die Zinsen weiter entwickeln. Dass sie jedoch noch einmal erheblich sinken werden, ist eher unwahrscheinlich. Perspektivisch müssen Kreditnehmer gerade in Zeiten, in denen die Wirtschaft sich stabilisiert und wieder anzieht, mit deutlich höheren Zinsen rechnen. Wer erst in zwei oder drei Jahren eine Anschlussfinanzierung benötigt, sollte daher in Erwägung ziehen, sich schon heute die günstigen Darlehenszinsen zu sichern.

Umschuldung bei längerer Vertragslaufzeit
Läuft die Zinsbindungsfrist, beispielsweise von langenlaufenden Verträgen, bald aus, besteht die Chance, zu einem günstigeren Anbieter zu wechseln. Nach zehn Jahren hat der Kreditnehmer das Recht auf eine Umschuldung (§ 489 I Nr. 3 BGB). Er muss jedoch das alte Darlehen gleichzeitig zurückzahlen oder durch ein neues ersetzen. Die Voraussetzung für diesen Schritt besteht darin, den Vertrag mit einer Frist von sechs Monaten zu kündigen. Eine Umschuldung ist sicher ratsam, da die Zinsen vor zehn Jahren noch deutlich höher waren als zurzeit. Je nach Laufzeit sollte sich eine deutliche Reduzierung der Belastung einstellen. Kündigt der Kreditnehmer den Vertrag, kann es auch durchaus sein, dass die "alte" Bank mit einem neuen deutlich besseren Angebot aufwartet. Ob sich dies lohnt, ergibt ein Vergleich mit anderen Anbietern. Die "alte" Bank kann im Einzelfall sogar die bessere Wahl sein, da dann die Notar- und Grundbuchkosten auf die noch bestehende Grundschuld entfallen können, die bei einem Anbieterwechsel entstehen würden.

Möchte der Darlehensnehmer jedoch in der Zinsbindungszeit, also vor Ablauf der Zehn-Jahresfrist, sein Darlehen umschulden, kann es teuer werden. Dann verlagen die Banken eigentlich immer eine Vorfälligkeitsentschädigung auf die entgangenen Zinsen. Ob sich das lohnt, ist für den Darlehensnehmer ein Rechenexempel und hängt auch von den sonstigen Rahmenbedingungen des Vertrages ab.

Fazit
Kreditnehmer sollten sowohl das Forwarddarlehen als auch die Umschuldung nach zehn Jahren ins Auge fassen. Zwar hängt es manchmal auch von der individuellen Vertragsgestaltung ab, inwieweit sich dieser Schritt lohnt, doch bei den zurzeit geringen Zinsen dürfte sich in den meisten Fällen eine Ersparnis ergeben.