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Baufinanzierung - Baufi Journal, News und Wissenswertes

17.04.2009 - Baufinanzierung

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Schenkungen für Finanzierung nutzen

Von Stephan Scharfenorth (Scha)

 Zu Anfang nächsten Jahres steht eine Reform des Erbschaftssteuerrechts an. Wer seine Verwandten gern bei der Finanzierung des Eigenheims unterstützen möchte, sollte sich beeilen. Zwar gelten zukünftig für direkte Nachkommen höhere Freibeträge, doch werden beispielsweise die Beträge für Nichten und Neffen oder Geschwister beschnitten. Während geschenktes oder vererbtes Barvermögen immer zu 100 Prozent besteuert wird, legt der Fiskus bei Immobilien hingegen momentan nur 40-60 Prozent des tatsächlichen Wertes zu Grunde. Ab 2009 wird jedoch eine Anpassung an das Barvermögen stattfinden. Allerdings gelten für Immobilien andere Freibeträge, sodass Omas Häuschen dann häufig trotzdem noch unter die Freibetragsgrenze, beispielsweise 200.000 Euro für Enkel, fallen wird. Liegt der Wert der Immobilie jedoch über dem Freibetrag, müssen die Bedachten mit einer höheren, realen Steuerbelastung rechnen.

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Wenn Sie dies vermeiden und noch die alte Regelung in diesem Jahr nutzen möchten, bleibt Ihnen nicht mehr allzu viel Zeit. Da gerade entferntere Verwandte schlechter gestellt werden, empfehlen sich Schenkungen zur Unterstützung des Bau- oder Kaufwunsches. Viele Bauwillige sind auf das Geld von Verwandten angewiesen, beispielsweise um die geforderte Eigenkapitalquote zu erreichen. Auch Kreditinstitute sind Schenkungen gegenüber aufgeschlossen, da so Turbulenzen bei der Finanzierung minimiert werden.

Bei einer Schenkung schließt der Schenkende zu Lebzeiten einen Vertrag mit dem Beschenkten, um Vermögen oder Gegenstände zu übertragen. Wird nur Geld verschenkt, ist keine notarielle Beurkundung nötig, bei Grundstücken oder Immobilien allerdings schon. Erst mit der Eintragung ins Grundbuch ist der Beschenkte auch Eigentümer der Sache.

Bei Geldgeschenken ist es zwar nicht notwendig, aber doch empfehlenswert, einen Vertrag aufzusetzen. Zum einen kann der Schenkende über diesen Weg den Schenkungszweck festlegen und zum anderen dem Beschenkten mögliche Verpflichtungen auferlegen, die bei mündlichen Absprachen schnell in Vergessenheit geraten können.

Mögliche Wege der Schenkung bestehen darin, Barmittel oder Vermögensanlagen, beispielsweise Wertpapiere zu übertragen, damit die Beschenkten diese für die Finanzierung der Immobilie einsetzen können. Doch das ist in vielen Fällen nur die zweitbeste Lösung. Noch mehr Steuern lassen sich mit der so genannten "mittelbaren Grundstücksschenkung" sparen. Dabei wird im Vertrag ein genau bezeichnetes Grundstück genannt, das der Beschenkte erwerben muss, damit auch das Finanzamt diesen Vorgang anerkennt. In jedem Fall sollte er ausführlich dokumentiert werden. Mit dem Kauf darf sich der Beschenkte nicht allzu viel Zeit lassen - innerhalb einer Sechs-Monatsfrist muss er abgewickelt werden. Der Vorteil der mittelbaren Grundstückschenkung: Die Steuer fällt auf den Verkehrswert des Grundstücks an, und der ist deutlich niedriger als der tatsächliche Kaufpreis. Das kann Steuern sparen, mehrere 10.000 Euro sind durchaus möglich. Kauft der Beschenkte ein anderes als das im Vertrag genannte Grundstück, so entfällt dieser Vorteil.

Ein paar Einschränkungen können jedoch im Einzelfall den Weg über die mittelbare Grundstücksschenkung erschweren. Zum einen darf der Beschenkte nicht den Großteil des Grundstückspreises mit dem Geld bestreiten. Schießt der Bauherr beispielsweise selbst nur einen Anteil von 10 Prozent des Grundstückspreises zu, bewertet das Finanzamt den Vorgang doch als reines Geldgeschenk. Und: Wer einen Neubau auf dem Grundstück erstellt, kann in eine zeitliche Bredouille kommen, denn das Finanzamt bewertet die Immobilie zum Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit. Ist dieses aber erst 2009 gegeben, so gelten die neuen, für entferntere Verwandte schlechteren Regelungen.

Wenn Sie sich für eine mittelbare Grundstücksschenkung interessieren, sollten Sie sich an einen Notar und/oder einen Steuerberater wenden, denn dieser kann mit Ihnen ausführlich das Für und Wider erörtern.