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Baufinanzierung - Baufi Journal, News und Wissenswertes

18.04.2009 - Baufinanzierung

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Schätzkosten zurückverlangen

Von Stephan Scharfenorth (Scha)

 Die meisten Kreditinstitute und Bausparkassen erheben für die Ermittlung des Beleihungswertes einer Immobilie eine Gebühr. Oftmals sind die Kosten im Vertrag aufgeführt, sie werden als "Schätzkosten", "Wertermittlungsgebühr" oder "Kosten für die Objektbesichtigung" bezeichnet. Laut Urteil des Landgerichtes Stuttgart ist diese Praxis jedoch nicht rechtens.

Kreditinstitute sind gesetzlich dazu verpflichtet, auf Grundlage von Wertgutachten zu entscheiden, ob sie einen Kredit für eine Immobilie vergeben oder nicht. Für die Erstellung dieses Gutachtens müssen die Kunden meist Pauschalen zwischen 100 und 500 Euro zahlen, manche Kreditgeber erheben die Kosten aber auch prozentual vom Finanzierungswert, wodurch sie noch höher liegen können. Im Rahmen des Wertgutachtens wird der so genannten Beleihungswert der Immobilie ermittelt, also der Wert, der jederzeit langfristig für die Immobilie abzüglich eines Sicherheitsabschlags erzielt werden kann. Diese Berechnung müssen Kreditgeber vornehmen, weil der Bauherr das Objekt in der Regel als Sicherheit für das Objekt einsetzt. Das geschieht, indem sich die Geldgeber vom Eigentümer eine Grundschuld in Höhe der Darlehenssumme im Grundbuch eintragen lassen. Kann der Kreditnehmer seine Schulden nicht mehr tilgen und kommt es zum Verkauf oder zur Zwangsversteigung des Objekts, erhalten die Kreditinstitute auf Basis der eingeräumten Grundschuld ihr ausstehenden Geld aus den Verkaufs- bzw. Versteigerungserlösen. Insofern leitet sich aus dem Beleihungswert ab, wie hoch das Darlehen ausfallen kann, damit es durch die Immobilie gesichert ist.

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Im vergangenen Jahr hat das Landgericht Stuttgart in einem Urteil vom 24.04.2007 (Az:20 O 9/07) die Abwälzung von Schätzkosten auf den Kunden für rechtswidrig erklärt und die betroffene Bausparkasse aufgefordert, Kreditnehmern das Geld für Immobilienwertgutachten zurückzuzahlen. Nach Auffassung der Richter benachteiligen Schätzkosten Verbraucher einseitig. Da die Wertermittlung zu den gesetzlich auferlegten Pflichten des Kreditanbieters gehöre und sie ausschließlich in seinem eigenen Interesse liege, dürfe er kein Sonderentgelt für die Erstellung eines Wertgutachtens verlangen. Die Bausparkasse hatte für die Bewertung einer 95 Quadratmeter großen Eigentumswohnung 520 Euro erhoben. Anfang dieses Jahres erklärte sich die Bausparkasse bereit, nicht länger gegen das Urteil zu verstoßen.

Verbraucherschützer raten Kunden, die in den vergangenen Jahren Kosten für die Wertermittlung gezahlt haben, das Geld zurückzufordern. Etliche Anbieter erheben die Schätzkosten weiterhin - wer plant einen Immobilienkredit abzuschließen, sollte also potentielle Kreditgeber fragen, wer die Kosten für das Wertgutachten trägt. Abschließend klären kann den Vorgang nur der Bundesgerichtshof (BGH). Eine Entscheidung des Gerichtshofes ist dann möglich, wenn weitere verklagte Institute vor Gericht unterliegen und in Berufung gehen. Bis dahin könnte jedoch einige Zeit verstreichen und sind womöglich Verjährungsfristen abgelaufen.