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Baufinanzierung - Baufi Journal, News und Wissenswertes

21.04.2009 - Baufinanzierung

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Richtig tilgen

Von Stephan Scharfenorth (Scha)

 Wie teuer ein Baukredit ist, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Neben der Zinshöhe und den Nebenkosten ist auch ausschlaggebend, in welchem Umfang Sie Ihr Darlehen tilgen.

Der vereinbarte Tilgungssatz wirkt sich auf den Rückzahlungszeitraum und damit auf die Kosten Ihres Darlehens aus. Je schneller ein Bauherr tilgt, desto geringer ist die Laufzeit des Kredits und desto weniger Jahre zahlt er Zinsen. Beispiel: Ein 100.000-Euro-Darlehen mit einer einprozentigen anfänglichen Tilgung bei einem Nominalzinssatz von 4,5 Prozent Zinsen ist erst nach 38 Jahren getilgt. Würde der Kreditnehmer hingegen einen Tilgungssatz von drei Prozent wählen, wäre er bereits nach 20 Jahren schuldenfrei und hätte dadurch einige Tausend Euro Zinsen eingespart.

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Ein weiterer Vorteil: Wer anfänglich höher tilgt, erreicht, dass seine Restschuld nach Ablauf der Zinsbindungszeit niedriger ist. Gerade angesichts der derzeitigen Niedrigzinsphase sollten Sie dies berücksichtigen. Denn wenn die Zinsen der Anschlussfinanzierung höher liegen als zur Zeit, kann das Ihre zukünftigen Raten erheblich erhöhen. Durch die geringere Restschuld wären sie dann aber trotzdem zu bewältigen. Beschäftigen Sie sich also schon vor der Finanzierung intensiv mit dem Thema Tilgung und machen Sie sich Gedanken über die richtige Höhe des Tilgungssatzes! Dies ist auch für Baufinanzierer, die erst relativ spät, beispielsweise mit 40 Jahren, eine Immobilie finanzieren, wichtig. Haben sie in der Rentenphase weniger Geld zur Verfügung, was bei vielen Kreditnehmern der Fall ist, müssen sie ihr Baudarlehen so gestalten, dass sie es möglichst bis Rentenbeginn getilgt haben.

Wer das aktuelle Zinsumfeld optimal nutzen will, sollte sich auf eine Zinsbindungszeit von mindestens 15 Jahren festlegen und möglichst einen Tilgungssatz wählen, der höher als ein Prozent liegt. Der Aufpreis für diese Zinssicherheit kostet den Darlehensnehmer wegen des derzeitigen Zinstiefs nicht allzu viel. Ob 1,5, zwei oder 2,4 Prozent - wie hoch der Tilgungssatz sein kann, hängt jedoch letztendlich von den finanziellen und persönlichen Verhältnissen des Bauherrn oder Immobilienerwerbers ab. Die Tilgungsraten dürfen auf keinen Fall so hoch liegen, dass der gewohnte Lebensstandard des Darlehensnehmers ins Wanken gerät und ihm das Geld für unvorhersehbare Ausgaben fehlt.

Ein Wechsel der Tilgungshöhe während der Laufzeit ist inzwischen auch kein Problem mehr. In der Regel bieten Banken anfängliche Tilgungssätze von 1 Prozent der Darlehenssumme, aber bei vielen Instituten können die Darlehensnehmer ihren regelmäßigen Tilgungssatz auch variieren und beispielsweise zwischen einer Tilgung von einem bis zehn Prozent wählen. Manche Banken gewähren kostenlos eine bestimmte Anzahl von Umstellungen während der Zinsbindungszeit, andere ermöglichen dies dem Kreditnehmer - gegen ein Entgelt - in unbegrenzter Menge.

Nicht nur in der Anfangszeit, sondern auch bei der Anschlussfinanzierung sollten Sie den Tilgungssatz im Blick haben. Häufig bietet die Bank für das Folgedarlehen die gleiche Tilgung wie für die Zinsbindungsphase. Diese standardisierten Konditionenanpassungen berücksichtigen nicht, dass sich die finanziellen und persönlichen Verhältnisse des Bauherrn eventuell inzwischen geändert haben und er in der Lage wäre, in höherem Umfang zu tilgen.