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Probleme beim Wohnriestern
Baufinanzierung - Baufi Journal, News und Wissenswertes
| 23.04.2009 - Baufinanzierung |
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Probleme beim WohnriesternVon Eike Schulze (es) Es ist nicht alles Gold, was glänzt, und schon gar nicht beim Wohnriestern. Die Idee, für die Eigenheimzulage eine Ersatzförderung zu schaffen, ist richtig, aber das Eigenheimrente - so die offizielle Bezeichnung für das Wohnriestern - ist auch nicht ohne einige staatliche Hindernisse zu bekommen. In Einzelfällen ist diese Finanzierungsform auch gar nicht zu empfehlen.
Problem 1: Verfügbarkeit
Erst wenn er 10.000 Euro auf dem Konto der Riesteranlage angesammelt hat, kann der Riester-Sparer das Geld auch für die Finanzierung des Wohneigentums verwenden. Diese Grenzen gelten noch für 2008 und 2009, danach entfällt diese Beschränkung. Das bedeutet, dass in diesem Jahr nur all Jene zum Zug kommen, die bereits ab 2002 in einen Riestervertrag einzahlen. Zwar ist auch ein Übersparen des Riestervertrages möglich, dies kommt aber in der Praxis nur relativ selten vor. Die meisten Sparer werden so erst ab 2010 in den Genuss des Wohnriesterns kommen. Hier hat sich die Politik den Versicherungs- und Anlagegesellschaften bebeugt, die Angst davor hatten, dass Bauherren massiv auf die Anlagekonten zugreifen und so den Fonds und anderen Sparformen das Geld entziehen. Dies würde bei einigen Fonds erhebliche Probleme schaffen.
Problem 2: Versteuerung und Transparenz
Wie bei allen anderen Formen des Riestersparens ist bei Renteneintritt eine nachgelagerte Versteuerung vorgesehen. Da beim Finanzieren des Hauses aber das Geld bereits ausgegeben ist, wird durch das Finanzamt ein fiktives Konto angelegt, auf dem so getan wird, als ob es keine Auszahlung gegeben hat. Dabei werden Tilgungsraten der Immobilie mit zwei Prozent plus staatlicher Förderzulage zusammengerechnet. Der Ruheständler zahlt dann quasi im Alter die Steuer für nicht mehr vorhandenes Geld. Zum Rententritt kann er nun entscheiden, ob er alles auf einen Schlag oder in Raten über 25 Jahre abstottert. Hier sind dann durchaus Beträge von 10.000 Euro fällig. Der Häuslebauer, der Wohnriester einsetzt, muss also entsprechende Vorsorge betreiben, da er meist im Alter weniger Geld zur Verfügung hat als im Berufsleben.
Problem 3: Haltefrist der Immobilie
Der Rentner verpflichtet sich, seine Immobilie mindestens 20 Jahre nicht zu verkaufen oder zu verschenken, sofern er die Steuer auf einen Schlag überweist, andernfalls beträgt die Frist 25 Jahre, nämlich die Zeit der nachgelagerten Besteuerung des Wohnriesterns. Eine andere Regelung gilt nur, wenn der Riestersparer sein Riesterkonto noch im Berufsleben wieder aufgefüllt hat. Diese Haltefristen schränkt die Entscheidungsfreiheit des Immobilieneigentümers ein. Was geschieht, wenn er aus gesundheitlichen Gründen das selbstgenutzte Objekt schon vor Erreichen der 20-Jahres-Hatlefrist verkauft, um in eine seniorengerechte Immobilie einzuziehen? In diesen Fällen muss der Rentner nun je nach Haltedauer einen bestimmten Satz auf die 30 prozentige Ersparnis bei der Steuer ausgleichen. Die Nachbesteuerung entfällt nur, wenn ein Nachfolgeobjekt erworben wird.
Problem 4: Huckepackverträge
Ein weiteres Problem entsteht bei so genannten Huckepackverträgen. War es bislang so, dass es bei Ehepartnern ausreichte, dass nur einer den vollen Mindesteigenbeitrag erbringen musste, damit beide Ehepartner auch die Zulagen erhielten, so muss jetzt das Ehepaar zu beiden Teilen den Mindesteigenbetrag einzahlen, um an die Förderung zu kommen. Dabei gilt auch eine andere Berechnungsgrundlage. Die anrechenbare Grundzulage entfällt beim Huckepackvertrag, das heißt die Grundlagenzulage des Förderberechtigten ist nicht mehr bei der Berechnung des Mindesteigenbetrages zu berücksichtigen. Dadurch muss mehr Geld in die Riesterverträge fließen.
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Scheidung - was passiert mit der Finanzierung? Ist eine Trennung oder Scheidung schon an sich keine angenehme Sache, so ist der Erhalt der Immobilienfinanzierung bei gemeinsamem Eigentum häufig schwierig. Es gibt jedoch Möglichkeiten, den Verkauf des Hauses oder der Eigentumswohnung zu vermeiden, wenn beide Partner mitspielen. Scheidung - was passiert mit der Finanzierung? Verkäufer- und Nachrangdarlehen In Zeiten knapper Kassen, in denen es für viele Häuslebauer- und Käufer immer schwieriger wird, das nötige Eigenkapital aufzutreiben, können Verkäufer- oder Nachrangdarlehen eine Möglichkeit darstellen, dass es mit dem Eigenheim doch noch klappt. Diese Darlehen ersetzen zwar nicht die Finanzierung über Banken und Bausparkassen, ebnen aber in manchen Fällen den Weg, um eine Finanzierung zu stemmen. Verkäufer- und Nachrangdarlehen Bankwechsel ohne Notargebühren Nach dem Auslaufen der Zinsbindungszeit müssen sich Baufinanzierer entscheiden, wo sie ihren Kredit weiterführen. Viele Darlehensnehmer bleiben dann bei ihrer alten Bank, obwohl andere Kreditinstitute eventuell eine günstigere Anschlussfinanzierung bieten. Sie verschenken damit Tausende von Euro. Bankwechsel ohne Notargebühren
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