08.05.2009 - Baufinanzierung

Kaufen ohne Bank - der Rentenkauf

Was in vielen anderen Länder üblich ist, steckt die Deutschland noch in den Kinderschuhen: Der Immobilienkauf auf Rentenbasis. Ein Grund dafür ist das relativ aufwändige Verfahren, zudem ist es hierzulande schwierig, geeignete Immobilien zu finden.

Prinzip der Immobilienverrentung
Von der Immobilienrente können beide Parteien profitieren. Der Haueigentümer, der ein zeitlich befristetes oder lebenslanges Wohnrecht erhält, und der Käufer, der ohne ein Bankdarlehen und die damit verbundenen Sicherheiten ein Haus oder eine Wohnung erwirbt. Der Eigentümer kann zudem über diesen Weg seine Rente aufpäppeln, denn daran krankt es bei den meisten, die sich für diese Form des Verkaufens interessieren. Beide Parteien genießen den Vorteil, dass sie selbst die Übertragungsregeln festlegen können. Sie haben entweder die Möglichkeit eine Rente oder eine Rente mit Einmalzahlung zu vereinbaren, ein Inflationsausgleich der Immobilienrente ist dabei bei einer Laufzeit von mehr als zehn Jahren obligatorisch. Der Alteigentümer kann außerdem dazu verpflichtet werden, die Immobilie in Schuss zu halten, dann steht dem Neueigentümer bei Laufzeitende eine gepflegtes Objekt zur Verfügung. Bei maroden Häusern verursacht dies aber hohe Kosten. Sollten noch Hypotheken auf dem Haus lasten, kann zudem vereinbart werden, dass der Rentenzahler die fälligen Kredite weiter bedient.

Die Rentenhöhe
Die Höhe der Rente errechnet sich aus dem Verkehrswert des Hauses abzüglich der Nebenkosten von etwa 10 Prozent. Außerdem fließen in die Kalkulation auch das Alter, das Geschlecht und der Familienstand des Verkäufers ein. Der Vertrag muss notariell beglaubigt werden. Wichtig dabei ist, dass der Vertrag beiden Parteien nützt. So ist es entscheidend, die exakten Vertragsgrundlagen zu ermitteln. Hierzu gehören der korrekte Verkehrswert, der Zinssatz für die Immobilienrente und das durchschnittliche Sterbealter des Veräußerers, welches sich anhand der aktuellen Sterbetafel vom Statistischen Bundesamt ermitteln lässt. Ist ein Wohnrecht Vertragsbestandteil, so wird dies bei den Rentenzahlungen berücksichtigt und mit einem fiktiven Mietwert fixiert. Der Immobilienrentner zahlt quasi eine Miete auf sein Wohnrecht.

Probleme bei der Immobilienrente
Aufgrund der gestiegenen Lebenserwartung ist es für Immobilienbesitzer inzwischen oft schwierig, für den Verkauf auf Leibrentenbasis überhaupt einen Käufer zu finden, da zwischen dem Kauf und dem Zeitpunkt der uneingeschränkten Verfügbarkeit eine recht lange Zeitspanne liegen kann. Ausnahme: Der Eigentümer möchte nicht sein selbstgenutztes Wohnhaus, sondern eine Mietwohnung oder ein Miethaus verrenten. Insoweit lässt sich häufiger ein Käufer auf Basis einer Zeitrente finden. Und: Zwischen Verkäufer und Käufer muss ein Vertrauensverhältnis bestehen, da sonst keine Zahlungssicherheit besteht. Hierfür werden in den Verträgen Sicherheitsklauseln eingebaut, die zur Rückgabe der Immobilie bei Nichtzahlung verpflichten.

Fazit
Momentan scheint eine Immobilienrente jedoch eher unattraktiv zu sein. Dies liegt darin begründet, dass die Hypothekenzinsen so günstig wie noch nie sind. Die Kosten für einen Erwerb auf Rentenbasis dürften zurzeit über den Kosten einer Hypothekenfinanzierung liegen. Daher ist die Immobilienrente für einen potenziellen Käufer auch ein Rechenexempel. Um einen seriösen Vergleich mit den derzeitigen Hypothekenkonditionen vorzunehmen, ist daher anzuraten, einen auf Leibrenten spezialisierten Berater/ Gutachter einzuschalten. Eine Immobilienrente kommt in der jetzigen Situation meist nur für ein Objekt in Frage, das der Erwerber unbedingt kaufen will - vielleicht weil es aufgrund der Lage seinen Wunschvorstellungen entspricht oder weil es sich um eine Familienimmobilie handelt, die unbedingt gehalten werden soll.