22.10.2012 - Baufinanzierung

Erwerber oder Bauherren sollten auch immer einen Blick auf die Nebenkosten haben. Eine Position dabei ist die Grunderwerbsteuer (GrESt). War diese bis vor wenigen Jahren noch einheitlich bei 3,5 Prozent geregelt, so gibt es seit 2011 von Bundesland zu Bundesland Unterschiede. Grunderwerbsteuer wird beim Erwerb eines Grundstücks oder eines Grundstücks mit Bebauung fällig. Die Bemessungsgrundlage ist der Kaufpreis.

Überblick über die aktuelle Grunderwerbsteuer

Die Grundsteuererhebung fällt ins Landesrecht, damit entscheidet auch jedes Bundesland, welche Grundsteuer es erhebt. Betroffen sind alle Immobilienerwerber, egal ob privat oder gewerblich. Da viele Länder und Kommunen klamm bei Kasse sind, werden Möglichkeiten ausgeschöpft, das Steueraufkommen zu erhöhen. Die einzelnen Bundesländer im Überblick:

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 Verweis: Chart - Die Grunderwerbsteuern der Bundesländer

Nur drei Bundesländer, Bayern, Hessen und Sachsen, haben es beim alten Steuersatz der Grunderwerbsteuer von 3,5 Prozent belassen. Eine Anhebung ist jedoch auch hier nicht ausgeschlossen.

Folgen für Bauherren und Erwerber

Vermeiden lässt sich die Grunderwerbsteuer nicht. Allerdings gibt es Möglichkeiten, nicht auf den vollen Preis die Grunderwerbsteuer zu entrichten. Käufer von bereits bestehenden Immobilien haben keine Möglichkeit, noch Vergünstigungen zu erwirken. Anders sieht es für Käufer von Häusern oder Wohnungen von Bauträgern, Bauunternehmen oder Architekten aus. Hier lässt sich über den Vertragsabschluss die Grunderwerbsteuer beeinflussen. So muss der Kauf des Grundstücks vom Hausbau entkoppelt werden. Es sind so zwei Verträge notwendig, einen mit dem Verkäufer des Grundstücks und einen mit dem Hausbaupartner. Dabei dürfen Grundstücksverkäufer und Hausbauunternehmen nicht ein und dieselbe Rechtsperson (Unternehmen) sein. Der Hausbau bleibt so von der Grunderwerbsteuer befreit. Ähnliches gilt auch für die Gartenanlage, die ausgegliedert werden kann. Dies wissen in der Regel auch die betreffenden Hausbaupartner. Auch sollte der Bauherr oder Erwerber immer darauf achten, dass Hausbestandteile nicht als solche im Vertrag erscheinen. So sollten beispielsweise Einbauküchen,- schränke, gegebenenfalls Möbel oder die Sauna als „Inventar“ aufgeführt und auch so gekauft werden. Auch in diesen Fällen fällt keine Grunderwerbsteuer an, und so lässt sich wenigstens etwas Geld sparen.

Grundstücke, die dem Bauherren geschenkt wurden oder die er geerbt hat, unterliegen nicht zuerst der Grunderwerbsteuer. Diese tritt hinter die Schenkungs- oder Erbschaftssteuer zurück und fällt so normalerweise nicht an. Ein Sonderfall bei der Grunderwerbsteuer stellt die Erbpacht dar. Das Erbbaugrundstück wird zwar nicht erworben, aber der Pächter hat das alleinige Nutzungsrecht. In diesem Fall fällt trotzdem die Grunderwerbsteuer an. Die Berechnung regelt sich jedoch nicht durch einen Kaufpreis, sondern durch die Erbpacht. Die Steuer wird durch Erbpacht plus einem Vervielfältiger ermittelt. Die Grunderwerbsteuer liegt dann immer noch unter dem Wert, der bei einem Kauf anfallen würde.

Wurde die Steuer auf Basis des Kaufpreises entrichtet und ergeht der Bescheid, so muss der Käufer zahlen. Bei einer nachträglichen Kaufpreisminderung, beispielsweise durch Baumängel, kann der Käufer eine nachträgliche Steuerminderung beantragen. Dies muss innerhalb der nächsten zwei Jahre nach der Steuerfestsetzung geschehen. Eine Stundung der Grunderwerbsteuer ist normalerweise nicht möglich, jedoch obliegt es der Finanzbehörden im Einzelfall, dies zuzulassen.