03.06.2009 - Baufinanzierung

Flexible Kredite

In der Vergangenheit mussten sich Bauherren meist auf die Höhe ihrer Rate festlegen und auch Tilgungen außerhalb der eigentlichen Rückzahlungen - also Sondertilgungen - waren bei Hypothekendarlehen mit festem Zinssatz unüblich. Doch diese Zeiten sind längst vorbei.

Inzwischen sind die Angebote der Banken wesentlich flexibler geworden. Viele Kreditgeber bieten Darlehen mit einem gewissen Spielraum, ohne dass sie sich dies extra bezahlten lassen. Dem Kunden werden variable Raten sowie Sondertilgungen eingeräumt, so dass er das Darlehen anpassen kann, wenn sich sein Einkommen oder seine finanzielle Situation während der Laufzeit ändert. Wie diese Flexibilität genau ausgestaltet ist, unterscheidet sich von Bank zu Bank. Manche Anbieter beschränken die Sondertilgungen auf bestimmte Beträge, beispielsweise 3.000 Euro, im Jahr oder erheben für das Recht, die Rate zu ändern oder Sondertilgungen zu leisten, leichte Zinsaufschläge. Bei einem Großteil der Anbieter kann der Darlehensnehmer die Höhe der Tilgung aber ohne Zinsaufschlag variieren - entweder so oft er möchte oder beschränkt auf eine bestimmte Anzahl. Viele dieser Institute gewähren in Kombination mit der variablen Rate auch jährliche Sondertilgungen in Höhe von 5 oder 10 Prozent der Darlehenssumme, ohne dafür Extrakosten zu erheben.

Für Bauherren und Immobilienerwerben sind solche Konditionen vorteilhaft. So ist die Option auf einen Wechsel der Tilgungsrate sinnvoll, weil niemand genau vorhersehen kann, wie sich sein Einkommen in den nächsten 10 bis 15 Jahren entwickeln wird. Auch ein Sondertilgungsrecht sollte man sich nicht entgehen lassen, denn damit lässt sich Geld sparen. Wer über 10 Jahre ein paar Tausend Euro pro Jahr zusätzlich tilgt, kann bis zu mehreren Tausend Euro Zinsen sparen. Sondertilgungen bringen dem Darlehensnehmer meist mehr ein, als wenn er das Geld gewinnbringend anlegen und es dann am Schluss der Zinsbindungszeit auf einen Schlag zur Tilgung einsetzen würde.
Auch im Falle der vorzeitigen Kündigung des Darlehens ist ein Sondertilgungsrecht viel wert. Steigt der Kunde vor Ablauf der Zinsbindung aus dem Vertrag aus, können Banken in diesem Fall eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen, wenn sie für die zurückerhaltene Summe am Kapitalmarkt einen geringeren Zinssatz erhalten als er für das Darlehen vereinbart war. In einem solchen Fall würde das Kreditinstitut einen Verlust erwirtschaften und darf deshalb vom Darlehensnehmer einen finanziellen Ausgleich verlangen. Dieser zahlt dann umso weniger, je höher sein Sondertilgungsrecht ist. Der Grund: Die Bank muss die Vorfälligkeitsentschädigung so berechnen, als hätte der Kunde alle Sondertilgungsrechte voll ausgenutzt. Weil sich dadurch ihre Zinseinnahmen verringern würden, fiele auch der Zinsverlust geringer aus.

Inzwischen werden auch Verträge angeboten, die Kunden jederzeit und ohne Angaben von Gründen kündigen können, ohne dass sie dafür eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen müssen. So kann der Darlehensnehmer, falls die Zinsen nach Vertragsabschluss gesunken sind, problemlos umschulden oder sein Darlehen vorzeitig auf einen Schlag zurückzahlen, wenn er plötzlich, beispielsweise durch eine Erbschaft, über eine größere Summe Geld verfügt. Dieses besondere Flexibilität lassen sich die Banken jedoch gut bezahlen, in der Regel verlangen sie einen Zinsaufschlag von 0,3 bis 0,5 Prozent dafür. Macht der Darlehensnehmer von seinem Recht keinen Gebrauch, zahlt er also kräftig drauf.
Tipp: Eine weitere Möglichkeit das Darlehen vorzeitig zu kündigen, besteht für Darlehensverträge mit einer Zinsbindungszeit von mehr als 10 Jahren. Spätestens 10 Jahre nach Erhalt des Darlehens kann der Bauherr gemäß § 489 BGB den Kredit unter Einhaltung einer sechsmonatigen Kündigungsfrist kündigen, ohne dass die Bank dafür eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen darf.