Das Haus oder die Wohnung ist gebaut oder gekauft, die Finanzierung unter Dach und Fach – was soll jetzt eigentlich noch schief gehen? In dieser Sicherheit wiegen sich viele Bauherren oder Käufer. Aber selbst während der Finanzierungsphase gilt es vieles zu beachten, es sei denn, der Kreditnehmer hat eine Vollfinanzierung über die gesamte Laufzeit abgeschlossen.

An später denken
Nach fünf, zehn oder 15 Jahren läuft häufig die Zinsbindung und damit der Darlehensvertrag aus. Der entscheidende Schritt ist es, sich rechtzeitig vor Ablauf dieser Phase mit dem neuen Darlehen vertraut zu machen. Zurzeit ist das Zinsniveau sehr niedrig, wer über ein Darlehen verfügt, das demnächst ausläuft, sollte also rasch handeln. Liegt das Ende der Zinsbindung noch nicht ganz so nah, kann sich der Kreditnehmer die günstigen Zinsen mithilfe eines Forward- oder Vorratsdarlehen sichern. Hierbei ist es natürlich wichtig, eine möglichst lange Zinsbindung zu wählen, im Idealfall für den Rest des Finanzierungszeitraums. Dennoch machen bislang nur wenige Häuslebauer davon Gebrauch und akzeptieren meist ungeprüft das Angebot ihres bisherigen Kreditgebers für ein neues Darlehen. Doch diese Scheu kostet unter Umständen viel Geld. Eine Umschuldung durch ein Forwarddarlehen in einem Zeitfenster zwischen 12- 60 Monaten ist bei Banken Gang und Gäbe. Meist liegt der Zinsaufschlag für das Darlehen in Abhängigkeit von der Laufzeit zwischen 0,2 % - 0,4 %, kann aber auch bis zu einem Prozent betragen.

Beträgt die noch ausstehende Laufzeit weniger als 12 Monate, so hat der Darlehensnehmer nach Ablauf der Zinsbindung die Möglichkeit zu einem Anbieterwechsel. Auch in diesem Fall lohnt es sich für den Bauherren, sich frühzeitig mit den Baufinanzierungszinsen zu beschäftigen. Wer wechseln will, sollte mit einer Bearbeitungszeit von bis zu 8 Wochen rechnen. Ganz kostenlos erfolgt der Wechsel nicht, allerdings belasten die Ausgaben den Geldbeutel nicht allzu sehr. Teurer wird es nur, wenn die Grundschulden im Grundbuch gelöscht und anschließend ein neuer Betrag eingetragen werden muss. Dies ist aber nur nötig, wenn neue Grundschulden einzutragen sind, weil der Darlehensnehmer mit dem neuen Kredit einen höheren Betrag als bei seinem bisherigen Darlehen aufnehmen möchte. Ob auch noch Kosten für die Bewertung des Objektes anfallen, hängt von der Bank ab. Deshalb sollte dieser Punkt frühzeitig geklärt sein und auch gegebenenfalls bei der Auswahl günstiger Angebote berücksichtigt werden.

Bei Verträgen, die länger als zehn Jahre bestehen, hat der Kunde das Recht der Kündigung. Somit lohnt sich durchaus ein Wechsel des Kreditgebers, da die Zinsen vor mehr als zehn Jahren deutlich höher lagen. Die Kündigungsfrist beträgt sechs Monate. Abtretungs- oder Notarkosten können dann ebenfalls entstehen und gegebenenfalls die Kosten für de Objektbewertung.

Der Rest der Restschuld
Ziel des Kreditnehmers sollte es schon zu Anfang sein – in der Abhängigkeit von der eigenen Leistungsfähigkeit – einen möglichst großen Teil der Restschuld zu tilgen. Das Problem beim Annuitätendarlehen ist aber, dass der Hauptteil der Restschuld erst relativ spät abgebaut wird. Wer sich also für eine Anschlussfinanzierung interessiert, sollte versuchen seine Tilgungsleistung zu erhöhen, da die Ratenhöhe aufgrund der sich abbauenden Restschuld sinkt. Eine Erhöhung der Tilgungsrate bringt den Vorteil mit sich, dass die Laufzeit des Darlehens sinkt und der Kreditnehmer über diesen Weg Zinseinsparungen aufgrund der geringeren Laufzeit erzielt.

Fazit
Auch während der Finanzierungsphase sollten Bauherren die Bauzinsen im Auge behalten. Am derzeitig günstigen Zinsniveau können Kreditnehmer auf verschiedene Weise partizipieren. Zu berücksichtigen ist in jedem Fall, dass bei einem Wechsel des Kreditgebers – je nach Höhe des neuen Darlehens – Kosten anfallen. Manchmal reicht gegenüber dem alten Kreditinstitut auch schon der Hinweis, dass man über einen Wechsel nachdenkt, um von diesem ein besseres Angebot zu erhalten.