06.06.2009 - Baufinanzierung

Erbbaugrundstücke - Alternative zum Kauf

Reicht das Eigenkapital für eine Baufinanzierung nicht aus, kann ein Erbbaugrundstück die Lösung sein. Wer ein solches Grundstück pachtet, verfügt bis zu 99 Jahre darüber und kann ein Haus darauf errichten, wird aber nie Eigentümer des Stückchen Landes. Da der Bauherr das Grundstück nicht kauft, benötigt er weniger Fremdkapital für die Finanzierung seiner Immobilie, und somit ist auch sein Bedarf an Eigenkapital geringer.

Anbieter von Erpachtgrundstücken sind in der Regel Kirchen und Gemeinden, doch manchmal auch Privatleute. Statt der auf den Kredit anfallenden Hypothekenzinsen zahlt der Bauherr dem Erbbaugeber eine Gebühr - den so genannten Erbbauzins. Die Höhe des Erbbauzinses können die Vertragspartnern frei verhandeln - er beträgt jährlich zwischen 3 und 5 % des aktuellen Grundstückswertes zum Vertragszeitpunkt. Weil der Bauherr oder Immobilienerwerber aufgrund des Erbaugrundstücks nur noch Fremdkapital für das Haus benötigt und er somit weniger tilgen muss, verringern sich seine monatlichen Ratenzahlungen spürbar. Auch ein Durchschnittseinkommen kann so unter Umständen zur soliden Finanzierung eines Eigenheims ausreichen.
Diese Rechnung rentiert sich natürlich vor allem dann, je höher der aktuelle Hypothekenzins und je niedriger der Erbbauzins ist. In den vergangenen 20 Jahren lag der durchschnittliche Hypothekenzins bei ungefähr acht Prozent. Für ein Erbbaugrundstück wären also deutlich geringere Belastungen angefallen. In der momentanen Niedrigzinsphase allerdings kann es sich eher lohnen zu kaufen als zu pachten, schließlich erwirbt man als Gegenwert das Grundstück. Es muss aber immer berücksichtigt werden, dass die Zinsen mittel- und langfristig wieder steigen können und dass der Bauherr nach Ablauf der Zinsbindungszeit seines Kredites dann doch wieder von höheren Zinsen betroffen sein könnte. Nach Vertragsablauf geht das Haus auf dem Grundstück in das Eigentum des Erbbaugebers über. Dieser zahlt dem Erbbaunehmer dafür eine Ausgleichszahlung. Allerdings lässt sich das auch vertraglich abändern. So kann sich der Bauherr ein Ankaufsrecht einräumen lassen, wenn er davon ausgeht, dass er in späteren Jahren besser bei Kasse sein wird und das Grundstück gern erwerben möchte.

Doch Erbbaugrundstücke bringen auch einige Nachteile mit sich. Während ein Käufer nach ca. 30 Jahren Eigentümer eines schuldenfreien Grundstücks ist, zahlt der Erbbaunehmer dauerhaft Erbbauzinsen, die sich im Laufe der Zeit erhöhen. Darüber hinaus ist der Erbbaunehmer mit einigen Beschränkungen belastet, denen ein Eigentümer nicht unterliegt. Möchte er beispielsweise zu einem späteren Zeitpunkt Neueintragungen in das Grundbuch vornehmen lassen oder das Haus baulich erweitern, muss er erst die Zustimmung des Erbbaugebers einholen. Ein weiterer Nachteil besteht darin, dass Häuser auf Erbbaugrundstücken meist schwerer zu verkaufen sind als Objekte auf eigenem Grund und Boden - sie sind weniger begehrt und erzielen schlechtere Preise.
Auch der so genannte Heimfall spricht nicht unbedingt für ein Erbbaugrundstück. Darunter sind Vorfälle zu verstehen, die dazu führen, dass das Grundstück samt Haus schon vor Vertragsablauf an den Erbpachtgeber fällt. Vor allem private Erbpachtgeber listen im Vertrag gern diverse Heimfall-Regelungen auf. Interessenten sollten also bei Vertragsschluss darauf achten, dass nur wirklich triftige Gründe den Heimfall nach sich ziehen, wie beispielsweise ausbleibenden Zinszahlungen oder die Zweckentfremdung des auf dem Erbgrund errichteten Gebäudes. Fälle wie ein dringender Eigenbedarf des Grundstückseigners sollten hingegen von vornherein ausgeschlossen werden.