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Baufinanzierung - Baufi Journal, News und Wissenswertes

09.06.2009 - Baufinanzierung

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Die Vorfälligkeitsentschädigung

Von Stephan Scharfenorth (Scha)

 In bestimmten Fällen haben Kreditnehmer das Recht, ihr Darlehen vor Ablauf der Zinsbindungszeit zu kündigen. Banken können dafür eine Vorfälligkeitsentschädigung erheben, bei deren Berechnung sie entsprechende gerichtliche Vorgaben berücksichtigen müssen.

Die vorzeitige Kündigung des Kredits ist immer dann möglich, wenn der Finanzierer ein berechtigtes Interesse daran hat, weil er seine Immobilie verkaufen möchte - sei es wegen Arbeitslosigkeit, Krankheit oder weil er einen guten Verkaufspreis dafür erzielen kann. Das gleiche gilt auch, wenn die Immobilie dazu dienen soll, ein zusätzliches Darlehen abzusichern, und das bisherige Institut sich weigert, den Kredit auszudehnen. Möchte der Kunde hingegen kündigen, weil er eine Erbschaft gemacht hat oder um eine Umschuldung durchzuführen und einen Vertrag mit günstigeren Zinsen abzuschließen, muss die Bank dem nicht zustimmen. Im Gegenzug zur vorzeitigen Rückzahlung des Darlehens haben Kreditinstitute das Recht, eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung zu verlangen. Mit dieser lassen sie sich den Verlust bezahlen, der ihnen entsteht, wenn sie das geliehene Geld zurücknehmen und eventuell zu ungünstigeren Bedingungen wieder anlegen müssen.

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Berechtigtes Interesse ist Voraussetzung
Zur Berechnung der Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung muss die Bank die Differenz zwischen dem nominalen Darlehenszins und der Rendite von Pfandbriefen berücksichtigen. Das gilt allerdings nur, wenn der Bauherr das bereits erwähnte berechtigtes Interesse (Verkauf der Immobilie) an der Darlehensablösung hat. Ist die Bank mit einer Kündigung ohne berechtigtes Interesse einverstanden, handelt es sich bei dem dann anfallenden Schadensersatz laut einem Urteil des BGH nicht im eigentlichen Sinne um eine Vorfälligkeitsentschädigung, sondern um einen frei aushandelbaren Betrag. Dieser darf den Schaden des Kreditinstitutes auch übersteigen.

Grundlage der Berechnung
In der Vergangenheit hat es um Vorfälligkeitsentschädigungen häufig Streit zwischen den Parteien gegeben. Die Höhe der Entschädigung hängt von der Rendite ab, welche die Bank für die Wiederanlage des Geldes annimmt. Je niedriger der zugrundegelegte Zinssatz ist, desto höher fällt die Vorfälligkeitsentschädigung aus. Der Bundesgerichtshof hat deshalb in einem Urteil vom 30.11.2004 konkretisiert, dass Banken bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung die von der Deutschen Bundesbank ermittelten Hypothekenpfandbriefrenditen verwenden müssen. Zuvor unterstellten die Kreditinstitute häufig als Wiederanlagemöglichkeit Zinsen nach dem Pfandbriefindex PEX, woraus sich insgesamt ein geringerer Wiederanlagegewinn und somit eine höhere Vorfälligkeitsentschädigung ergab. Auch die Frage, wie vereinbarte Sondertilgungsrechte bei der vorzeitigen Tilgung des Kredits zu berücksichtigen sind, hat bereits Gerichte beschäftigt. So entschied das Landgericht Darmstadt im Jahr 2006 (25 S 43/06), dass Banken in solchen Fällen bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung unterstellen müssen, dass der Kreditnehmer in Zukunft sämtliche Sondertilgungsrechte genutzt hätte. Weil dadurch die Restlaufzeit des Kredits sinke, verringere sich somit auch die Entschädigungszahlung.

Kontrolle ist besser
Wer als Kreditnehmer sicher gehen möchte, dass der Betrag, den die Bank für die vorzeitige Ablösung des Darlehens verlangt, korrekt ist, sollte diesen von einer Verbraucherzentrale überprüfen lassen. Immobilienfinanzierern, die in der Vergangenheit an ihre Bank oder Sparkasse eine Vorfälligkeitsentschädigung gezahlt haben, ist dieser Schritt ebenfalls zu empfehlen.