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Baufinanzierung - Baufi Journal, News und Wissenswertes

12.06.2009 - Baufinanzierung

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Die Schnäppchenjagd im Amtsgericht - Teil 1

Von Stephan Scharfenorth (Scha)

 Des einen Freud - des anderen Leid, so lassen sich die Zwangsversteigerungstermine beim Amtsgericht charakterisieren. Auf der einen Seite locken Schnäppchen, auf der anderen Seite muss eine liebgewonnene Immobilie zu Geld gemacht werden. Mit etwa 40 Prozent Ersparnis gegenüber dem herkömmlichen Marktpreis kann der Käufer rechnen. Die Amtsgerichte sind der Motor der Zwangsversteigerung, hier wird praktisch das gesamte Verfahren abgewickelt. Nicht nur Häuser und Wohnungen kommen dort unter den Hammer, sondern auch Grundstücke, Gewerbeimmobilien oder Sondereigentum wie beispielsweise Garagen.

Formen der Zwangsversteigerung
Zwei Formen der Versteigerung sind üblich: erstens die Vollstreckungsversteigerung und zweitens die Teilungsvollstreckung. Im ersten Fall wird das Verfahren durchgeführt, wenn der Schuldner seinen finanziellen Verpflichtungen aus der Immobilie nicht mehr nachkommen kann und mindestens ein Gläubiger die Zwangsvollstreckung beantragt. In den meisten Fällen wollen Kreditinstitute über diesen Weg die als Sicherheit bei der Vergabe des Darlehens gegebene Immobilie oder das Grundstück versilbern. Im zweiten Fall beruht die Zwangsversteigerung nicht auf Verbindlichkeiten, sondern sie wird auf Betreiben von Erbengemeinschaften, Ehepaaren oder sonstigen Miteigentümern veranlasst. Die Gründe dafür können vielfältig sein, in der Regel kann kein Einvernehmen über das Haus oder das Grundstück herbeigeführt werden, so dass die Versteigerung als einziger Ausweg bleibt.

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Informationen sind das A und O der Versteigerung
Informationen zu Zwangsversteigerungen und den Terminen erhält man beim zuständigen Amtsgericht. Da jedoch bei der Ersteigerung auch einige Fallen lauern können, ist es wichtig, sich möglichst viele Informationen zu beschaffen. Der erste Schritt ist die Einsichtnahme in die Versteigerungsakte. Der Immobilieninteressent sollte hierzu das Aktenzeichen des Verfahrens ermitteln, um so über den Rechtspfleger an die Versteigerungsakte zu gelangen. Nun gilt es, die Kerninformation herauszufiltern, dazu zählen:

• die genaue Objektbeschreibung (Baujahr, Wohnfläche, Ausstattung)
• die Objektart (Einfamilienhaus, Eigentumswohnung, Mehrfamilienhaus, Betriebsgebäude)
• die genaue Lage
• Grundstücksfläche
• Mängel wie langer Leerstand, Bauschäden
• Verkehrswert und deren Errechnung

Die Immobilie besichtigen
Ein grundsätzlicher Überblick ist so gegeben. Das Problem: Weist die Immobilie oder das Grundstück Schäden auf, die dort nicht aufgeführt sind, hat der Käufer - in der Regel - keinen Anspruch darauf, das ersteigerte Objekt zurückzugeben. Deshalb sind weitere Erkundigungen nötig, dazu ist die Besichtigung des Objektes erforderlich. Allerdings hat der Interessent nicht automatisch das Recht, die Immobilie tatsächlich zu begehen. Dennoch sollte dies möglich sein, wenn die Wohnung oder das Haus leer steht oder der Eigentümer darin wohnt. Bei vermieteten Immobilien kann es schwierig werden, wenn der Mieter die Wohnung selbst ersteigern will.

Ist der Termin vereinbart, muss das Objekt auf Herz und Nieren geprüft werden. Wer keine große Ahnung über Bautechnik hat, sollte einen Architekten oder Bauingenieur zu Rate ziehen. Das dafür aufgewendete Geld ist in jedem Fall gut angelegt. Es sollten die in der Versteigerungsakte aufgeführten Eckdaten nochmals überprüft und zudem die Haustechnik, die Ausstattung und der Grundriss inspiziert werden. Häufige Schäden sind marode Leitungen, Feuchtigkeitsschäden durch evtl. Hausschwamm, Putzrisse, veraltete Heizungsanlagen. Fallen nach dem Kauf Reparaturen an - und das ist gar nicht so selten - müssen die geschätzten Kosten dafür vom marktüblichen Preis abgezogen werden, um ungefähr den tatsächlichen Wert der Immobilie zu ermitteln. Bei Eigentumswohnungen sind noch weitere Aspekte zu beachten. So sollte der Interessent Einsicht in den Wirtschaftsplan, die Verwaltungskostenaufstellung und in die Protokolle der Eigentümerversammlung nehmen. Aus dem Wirtschaftsplan lässt sich das die Höhe des Hausgelds (laufende Unterhaltskosten) ersehen.