11.06.2009 - Baufinanzierung

Die Schnäppchenjagd im Amtsgericht - Teil 2

Hat der Immobilieninteressent den Zustand des Objekts in Augenschein genommen, sollte er noch die finanziellen Lasten überprüfen, bevor er sich in das Getümmel des Bietertermins stürzt. Es ist ein Irrtum zu glauben, dass alle finanziellen Verpflichtungen, die auf Haus, Wohnung oder Grundstück liegen, automatisch mit der Zwangsversteigerung erlöschen. Deshalb ist die Einsichtnahme in das Grundbuch unerlässlich.

Prüfung des Grundbuchs und Baulastenverzeichnis
In Rang 1 bis 3 des Grundbuchs stehen die Finanzierungen des Objektes - im 1. Rang bis 60 Prozent, im 2. Rang bis 80 Prozent und im 3. Rang bis 100 Prozent des Beleihungswertes. Sie enthalten letztendlich die Lasten, die noch zu tilgen sind. Schon mancher Ersteigerer hat teueres Lehrgeld bezahlt, weil er annahm, dass alle Lasten mit der Zwangsversteigerung getilgt sind. Der Rechtspfleger, der mit dem Fall betraut ist, kann nähere Auskunft zur Belastung des Objekts geben. Auch ist es häufig so, dass der Rechtspfleger beim Bietertermin zwei Mindestgebote bekannt gibt - ein günstiges mit den Lasten und ein höheres ohne Lasten. Wichtig ist auch, dass alle Bau- und Nutzungsgenehmigungen vorliegen. Bei Grundstücken ist außerdem die Überprüfung von Nutzungseinschränkungen sowie Erschließungskosten ein Muss, damit hinterher auch hier keine bösen Überraschungen drohen.

Als nächstes steht der Gang zur Bauverwaltung an. Um Einsicht in das Baulastenverzeichnis sowie in den Bebauungs- und Flächennutzungsplan zu bekommen, benötigt der Interessent eine Kopie des Gutachtens des Objektes. Der Bebauungs- und Flächennutzungsplan ermöglicht es ihm, die zukünftige Wertentwicklung der Immobilie einschätzen zu können.

Finanzierung klären
Sind alle Daten vorhanden, gilt es zu ermitteln, zu welchem Kaufpreis man das Objekt maximal ersteigern möchte. Bei Immobilien, die nicht zur Selbstnutzung, sondern als Kapitalanlage dienen, ist es üblich, den 14-fachen Wert der Jahresnettokaltmiete als regulären Kaufpreis anzusetzen. Vom Kaufpreis sollte der Bieter grundsätzlich einen Anteil von 30 Prozent abziehen und so die Kaufpreisgrenze festlegen. Der nächste Weg des Interessenten führt zur Bank, um die Finanzierung zu klären. Bei Selbstnutzern erwarten Kreditinstitute allgemein eine Eigenkapitalquote von mindestens 20 Prozent, bei einem entsprechend hohen Einkommen ist auch eine Vollfinanzierung möglich. Eine Vollfinanzierung sollte grundsätzlich bei Mietobjekten immer möglich sein.

Zusätzlich zum Bieterpreis fallen natürlich auch noch die üblichen Erwerbsnebenkosten wie die Grunderwerbssteuer und Notarkosten an. Ohne eine schriftliche Darlehenszusage der Bank sollte niemand bei einer Zwangsversteigerung mitbieten. Und ganz wichtig: Der Interessent muss sich ein Limit setzen, selbst wenn das bedeutet, dass seine Wunschimmobilie eventuell einem anderen Bieter zugeschlagen wird.

Sich richtig vorbereiten
Um sich mit dem Ablauf einer Zwangsversteigerung vertraut zu machen, sollte der Interessent bereits im Vorwege einige Bietertermine für Objekte, die für ihn nicht in Frage kommen, wahrnehmen. So kann er viel über die Biettaktik erfahren. Eventuell ist es auch sinnvoll, einen Rechtsanwalt mit dem Interessenschwerpunkt Zwangsversteigerung aufzusuchen, um so anhand des Einzelfalls mehr über die rechtlichen Klippen zu erfahren. Das ist immer dann ratsam, wenn letzte Zweifel bestehen. Selbst wenn für die Beratung ein zusätzliches Honorar anfällt - ein solcher Termin zahlt sich immer aus.