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14.06.2009 - Baufinanzierung
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Grundlagen der Finanzierung (2. Teil): Die maximale Darlehenshöhe

Von Stephan Scharfenorth (Scha)

 Wenn Sie eine Immobilie bauen oder erwerben möchten, müssen Sie, wie im 1. Teil unserer Serie beschrieben, über die Höhe Ihres Finanzierungspotential Bescheid wissen. Aus diesem können Sie im nächsten Schritt ableiten, wie viel Darlehen Sie sich eigentlich leisten können.

Nachdem Sie errechnet haben, wie viel Geld Sie insgesamt im Monat für eine Finanzierung zur Verfügung haben, steht nun die Ermittlung der maximalen Darlehenssumme an. Dies ist die Summe an Fremdkapital, die Sie maximal bei einem Kreditinstitut aufnehmen können.
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Für die Berechnung der maximalen Darlehenshöhe gibt es eine Formel, die aus den Komponenten
  • monatliches Finanzierungspotential
  • Nominalzinssatz und
  • Tilgungssatz
besteht.

Das monatliche Finanzierungspotential ergibt sich, wie in Teil 1 beschrieben, aus dem Differenzbetrag zwischen Ihren monatliche Einkünften und Ausgaben. In der Beispielrechnung betrug es 900 Euro.
Der Nominalzinssatz gibt den Zinssatz an, den Sie für das Darlehen zahlen müssen. Experten empfehlen, in Niedrigzinsphasen nicht vom aktuellen Zinssatz auszugehen, sondern von einem zukünftigen Nominalzins von mindestens 6,5 Prozent. Damit wird einkalkuliert, dass nach Ablauf der Zinsbindungszeit eine höher verzinste Anschlussfinanzierung wahrscheinlich ist. Nur wenn Sie davon ausgehen, dass Sie über die gesamte Finanzierungszeit einen konstant niedrigen Zins haben werden, beispielsweise weil Sie ihre Verträge über 15, 20 oder noch mehr Jahre abschließen, können Sie mit dem aktuellen Zins rechnen. Der Tilgungssatz bestimmt den Anteil Ihrer Rate, den Sie monatlich zur Verringerungen Ihrer Schulden einsetzen. In der Regel sind Tilgungssätze von einem oder zwei Prozent üblich. In der Beispielrechnung gehen wir von einem Tilgungssatz von einem Prozent aus.

Verwenden Sie folgende Formel zur Errechnung des maximalen Darlehensbetrags: 

 

Angewendet auf das Beispiel ergibt sich folgende Rechnung:

 

Dieses Ergebnis lässt sich wie folgt interpretieren: Das Finanzierungspotential des Bauherrn (900 Euro) ermöglicht es ihm, bei der Bank ein Darlehen in Höhe von höchstens 144.000 Euro aufzunehmen und monatlich zu bedienen.
Selbstverständlich ist das Ergebnis nur gültig, wenn die Darlehenskonditionen über den gesamten Finanzierungszeitraum unverändert gelten. Jede Zins- oder Tilgungssatzänderung wirkt sich automatisch auf die Höhe des maximalen Darlehensbetrags aus. Beispiel: Bereits ein 0,5 Prozent höherer Nominalzinssatz hätte zur Folge, dass sich die maximale Darlehenshöhe um rund 9.000 Euro verringern würde. Auch eine Verringerung oder Erhöhung des monatlichen Finanzierungspotentials oder des Tilgungssatzes würde sich natürlich entsprechend auswirken. Insofern stellt diese erste Berechnung also nur ein Richtschnur dar.
 
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