15.06.2009 - Baufinanzierung

Die Kosten fürs Grundstück - Bodenrichtwert und Co

Am Anfang des Hausbaus steht das Grundstück. Wer nicht lange nach vergleichbarem Bauland Ausschau halten will, um einen realistischen Preis zu bestimmten, der beschafft sich die Informationen aus den Bodenrichtwertkarten. Eine Alternative ist die Preisermittlung aus dem Vergleichswertverfahren oder dem Bodenwert.

Der Bodenrichtwert - das Maß der Dinge
Der Bodenrichtwert wird durch die Gemeinde oder Stadt herausgegeben. Ermittelt wird er durch den entsprechenden Gutachterausschuss der Kommune oder des Kreises. Der Bodenrichtwert gibt eine Kennzahl für ein bestimmtes Gebiet an, die sich aufgrund von Verkäufen der letzten Jahre ergeben haben. Daraus entsteht ein gemittelter Wert, auf dessen Basis sich ein realistischer Kaufpreis eines Grundstückes errechnet. Die Bodenrichtwertkarten werden von Bau-, Kataster- oder Vermessungsämtern herausgegeben. Spätestens alle zwei Jahre wird diese Karte erstellt. Interessierte können gegen eine geringe Gebühr die Unterlagen beschaffen. In einigen Bundesländern liegt auch bereits eine CD mit den Daten vor. Jedoch liegen nicht in allen Kommunen Bodenrichtwertkarten so vor, dass ein Preis für ein Grundstück zu bestimmen ist. Gerade im ländlichen Raum sind manchmal zu wenig Grundstücksverkäufe zu verzeichnen. Dann kommen zwei andere Verfahren zum Zug: das Vergleichswertverfahren oder der Bodenwert.

Vergleichswertverfahren
Dies Verfahren liefert im Idealfall einen genauen Verkaufswert eines Grundstücks auf Basis der Veräußerungen von Grundstücken gleicher Güte. Doch die Praxis sieht natürlich anders aus. Jedes Grundstück ist ein Unikat. So kommen Zu- und Abschläge zum Tragen, so dass der Kaufpreis von bisherigen Grundstücken abweicht. Die Grenze zwischen den Kaufpreis beträgt dabei maximal 30 - 35 Prozent, da sonst nicht von vergleichbaren Grundstücken gesprochen werden kann. Die beeinflussenden Faktoren sind im Einzelnen:

• Die Lage, Himmelsrichtung, Entfernung zu beispielsweise Straßen oder Verkehrsmitteln, Sonnenbescheinung
• Bodenbeschaffenheit wie Bodenart und Tragfähigkeit
• Grad der Erschließung
• Bauplatzeigenschaften
• Umwelteinflüsse wie Belästigung durch Verkehrslärm, Rauch, Geruch etc.
• (Gesetzliche) Nutzungsbeschränkungen beispielsweise durch Denkmalschutz
• Zustand des Grundstücks, beispielsweise durch Aufräumkosten, Baumfällungen etc.
• Auswesung des Grundstücks im Flächennutzungs- und Bebauungsplan
• Privatrechtliche Einschränkungen durch Wegerechte
• Nutzung von Nachbargrundstücken
• So genannte Grundstücke in zweiter Reihe (hohe Anschlusskosten)
• Eingetragene Baulasten im Grundbuch

Die Lage zu Infrastruktureinrichtungen wie Schulen, Einkaufsmöglichkeiten oder Ärzten wirkt sich ebenfalls auf den Grundstückswert aus, auch wenn sie nicht direkt ins Vergleichswertverfahren einfließt. Gerade in Neubaugebieten entwickeln sich diese Einrichtungen erst, was sich dann auch im Kaufpreis widerspiegelt.

Der Bodenwert
Liegt weder eine Bodenrichtwertkarte vor, noch ist aufgrund mangelnder Grundstücksverkäufe das Vergleichswertverfahren denkbar, so wird der Bodenwert verwendet, um den Kaufpreis zu ermitteln. Im Wesentlichen gelten dabei die gleichen Faktoren wie beim Vergleichswertverfahren, jedoch gibt es einige kleine Unterschiede. Es stehen keine Vergleichsgrundstücke als Bewertungsmaßstab zur Verfügung. Beim Bodenwert kommt es zusätzlich auf den Zuschnitt und die Größe des Grundstücks an. Außerdem wird gegebenenfalls auch berücksichtigt, ob das Grundstück teilbar ist.

Fazit
Entscheidend für den Kaufinteressenten ist die realistische Preisfestlegung für das Grundstück. So sollen Streitigkeiten beim Erwerb vermieden werden. Zwar kann auch ein Kaufpreisgutachten erstellt werden, jedoch ist dies nur sinnvoll bei Grundstücken, die erheblich vom Üblichen abweichen.