Der Baufi24 Ratgeber: Baufinanzierung & Immobilienfinanzierung
Grundlagen der Finanzierung (3. Teil): Der maximale Preis
Nachdem Sie das Finanzierungspotenzial und die maximale Darlehenshöhe ermittelt haben, steht der entscheidende Schritt ins Haus - die Beantwortung der Frage: Wie teuer darf die Immobilie höchstens sein?
Nimmt man das Ergebnis aus Teil 2 (maximale Darlehenshöhe) als Grundlage, so kann ein Darlehen von rund 145.000 Euro aufgenommen werden. Haben Sie beispielsweise 105.000 Euro an Eigenkapital angesammelt, so ergibt sich aus beiden Summen das Finanzierungsvolumen von 250.000 Euro. Zum Eigenkapital gehören auch Eigenleistungen, Verwandtendarlehen und alle nachrangigen Darlehensformen. Bei alternativen Finanzierungsformen ist allerdings zu berücksichtigen, dass diese ein wichtiger Posten im Bereich Ausgaben sind und sich somit auf das Finanzierungspotenzial auswirken. Ist dies bei Ihnen der Fall, müssten Sie die Tabelle aus Teil 1, Berechnung des Finanzierungspotentials, um die ansprechenden Ausgaben ergänzen.
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Vom Finanzierungsvolumen werden alle anfallenden Kosten abgezogen. So erhalten Sie den maximalen Kaufpreis. Kostenpunkte sind die Grunderwerbssteuer, Notar- und Grundbuchgebühren, Renovierungs- und Instandhaltungsaufwand, Finanzierungsnebenkosten und ggf. weitere zusätzliche Kosten, wie beispielsweise Gutachter für einen aufwändigen Umzug oder unentgeltliche Freistellung des Arbeitnehmers zum Hausbau.
Daraus ergibt sich folgende Formel zur Berechnung des maximalen Kaufpreises:
Nach dieser Berechnung dürfte die Immobilie rund 230.000 Euro kosten, damit sie für den Bauherrn noch finanzierbar ist. Kommt noch Renovierungsaufwand hinzu, so ist dieser mit der tatsächlichen Summe zu berücksichtigen, hierzu können die Kostenvoranschläge verwendet werden. Insoweit kann sich der maximale Kaufpreis noch weiter verringern. Falls Sie keinen Makler für den Erwerb des Objektes eingeschaltet haben, so entfallen diese Kosten natürlich, in unserem Fall hätten Sie dann 8.925 Euro mehr zur Verfügung und kämen so auf einen maximalen Kaufpreis von rund 239.000 Euro. In einigen Bundesländer, beispielsweise in Hamburg, sind die Maklerprovisionen doppelt so hoch und betragen 7,14 Prozent. Ähnlich verhält es sich auch bei Notargebühren mit Grundbucheintragungen, diese können sich auch auf zwei Prozent belaufen. In jedem Fall sollten Sie mit den aktuellen Zahlen rechnen und die Formel entsprechend anpassen.
Als Ergebnis erhalten Sie einen gerade noch finanzierbaren Kaufpreis. Kaufen Sie nun ein Objekt für 230.000 Euro, haben Sie ein Haus, welches am Limit finanziert ist. Es dürfen also in der Darlehenslaufzeit keine unvorhergesehenen Ereignisse eintreten, die ein Loch in die Kasse reißen. Deshalb ist es auch notwendig, eine Finanzierungsreserve, je nach Sicherheitsbedürfnis von drei bis fünf Prozent des maximalen Kaufpreises anzusetzen, sofern Sie praktisch Ihr ganzes Eigenkapital einsetzen wollen.
