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Baufinanzierung - Baufi Journal, News und Wissenswertes

29.06.2009 - Baufinanzierung

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Das schlüsselfertige Eigenheim

Von Stephan Scharfenorth (Scha)

 Seit Jahren kommt immer mehr ein Haustyp in Mode: das Bauträgerhaus. Der Grund: Architektenhäuser sind vielen Bauherren zu teuer. Zwar kann der Bauherr beim Architektenhaus seine Wünsche vom Wohnen in idealer Weise umsetzen lassen, doch hat das seinen Preis. Viele Bauinteressierte möchten aber zu vernünftigen Preisen bauen, ohne große Kompromisse in Kauf nehmen.

Eine Ähnlichkeit zwischen Architektenhaus und Bauträgerhaus gibt es aber tatsächlich. Beide sind zunächst nur in Plänen fixiert. Beim Bauträgerhaus ist das Grundstück allerdings schon vorhanden, Dieses Grundstück wird dann mit einer bestimmten Anzahl von Häusern bebaut. Der Organisator des Ganzen ist der Bauträger. Er wickelt sowohl den Verkauf der Objekte als auch die Bebauung des Grundstücks ab. Der Bauträger ist als Generalunternehmer tätig, der für Käufer schlüsselfertige Bauten mit Hilfe von Subunternehmern errichtet. Der Vorteil: Die Häuser sind mit einem Preis zwischen 150.000 - 250.000 Euro erschwinglich. Da die Häuser meist "von der Stange" sind, gibt es in der Regel auch Musterhäuser, die besichtigt werden können, und der Bauträger sorgt für alle Genehmigungen und wacht über die Baufortschritte.

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Die Bau- und Leistungsbeschreibung - die Grundlage für den Vertrag
Bauträgerhäuser werden meist mit einer Festpreisgarantie gebaut. Den genauen Umfang erfährt der Interessierte aus der Bau- und Leistungsbeschreibung. Wer Extras haben will, muss extra zahlen, wie beispielsweise für einen Elektroantrieb statt eines Kurbelantriebes für die Rollläden. Wichtig ist, dass diese Sonderwünsche in der Bau- und Leistungsbeschreibung festgehalten werden. Die Häuser werden bezugsfertig erstellt. Der Bauherr muss sich daher nicht um den Innenausbau kümmern, die Wände sind gestrichen, Steckdosen an ihrem Platz und Einbauschränke integriert. Jedoch sollte er sich vergewissern, was der Bauträger unter schlüsselfertig oder bezugsfertig versteht. Diesbezüglich kann es von Bauträger zu Bauträger Abweichungen geben. Bei den Außenanlagen sieht dies meist anders aus. Hier muss der Bauherr noch selbst Hand anlegen. Je nach Geschmack können dadurch durchaus noch einmal 10.000 Euro zusätzliche Kosten entstehen.

Den Vertrag mit dem Bauträger bezeichnet man auch als Bauträgerkaufvertrag. Dieser sollte gemäß der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) abgeschlossen werden. Rechtlich gesehen handelt es sich um einen Werklieferungsvertrag, der vor einem Notar geschlossen wird. Folgende Punkte sollten nicht fehlen:

• Definition der Bezugsfertigkeit, Übergaberegelungen
• Gewährleistung des Bauträgers, Belastung des Grundstücks und Auflassungsvermerke
• Zahlungsplan für das Objekt
• Abnahme der erbrachten Leistungen
• Bau- und Leistungsbeschreibung mit Wärmeschutz- und Schallschutznachweisen
• Sonderwünsche
• Werkplan Maßstab: 1 : 50
• Grundstücksplan

Zug um Zug - so wird das Haus bezahlt
Wichtig für den Bauherrn ist noch die Frage der Erschließungskosten. Schon manche Finanzierung ist geplatzt, weil der Bauherr fälschlicherweise angenommen hat, dass das Baugebietes bereits erschlossen war. Seriöse Bauträger werden den Bauherren von sich aus auf die Sachlage hinweisen. Der Vertrag sollte so ausgestaltet werden, dass der Käufer seine Zahlungen je nach Bauabschnitt leistet. Anzahlungen sind unüblich und die Gesamtzahlung bereits bei Baubeginn fragwürdig. Maximal 30 Prozent sind nach Beginn der Erdarbeiten fällig. Die restlichen Kosten werden auf 100 Prozent gesetzt und ergeben folgende Aufschlüsselung:

• 40 % nach Fertigstellung des Rohbaus,
• 25 % nach Fertigstellung der Rohinstallation einschließlich Innenputz, ausgenommen Beiputzarbeiten,
• 15 % nach Fertigstellung der Tischler- und Glaserarbeiten,
• 15 % nach Bezugsfertigkeit beziehungsweise bei Besitzübergabe,
• 5 % nach vollständiger Fertigstellung.