Jedes Kreditinstitut beleiht eine Immobilie nur bis zu einer bestimmten intern festgelegten Beleihungsgrenze. Neben dem Beleihungswert wirkt sich auch diese Grenze auf die Höhe des Darlehens aus.
Die Beleihungsgrenze kann zwischen 40 und 80 Prozent des errechneten Beleihungswertes der Immobilie liegen. Hundertprozentfinanzierungen gewähren Banken selten und setzen ein hohes Einkommen sowie hohe Sicherheiten des Kreditnehmers voraus.
In der Regel gelten in den einzelnen Branchen folgende Beleihungsgrenzen:
- Geschäftsbanken, Raiffeisenbanken, Volksbanken 80 %
- Hypothekenbanken 60-65 %
- Lebensversicherungen 40-60 %
Erstrangige Darlehen bis zur Beleihungsgrenze
Bewegt sich die Darlehenshöhe im Rahmen der Beleihungsgrenze, werden solche Kredite als 1a-Hypothekendarlehen oder 1a-Hypothek bezeichnet. Im Grundbuch werden sie durch ein erstrangiges Grundpfandrecht abgesichert. Das heißt: Kommt es zu einer Zwangsversteigerung der Immobilie, weil der Kreditnehmer seinen Zins- und Tilgungsleistungen nicht mehr erbringen kann, wird diese Forderung der Geldgeber zuerst aus dem Versteigungserlös bedient.
Die Beleihungsgrenze wirkt sich – wie auch der Beleihungswert – auf die Höhe des Kredites aus, den der Immobilienerwerber für seine Immobilie vom Kreditinstitut erhalten kann. Sie reduziert die Kredithöhe noch einmal, nachdem diese bereits durch die Ermittlung des Beleihungswertes unterhalb des Kaufpreises der Immobilie sinkt. Der Kredit, den der Kreditnehmer erhält, deckt somit nicht die gesamten Kosten, die beim Kauf- bzw. Bau der Immobilie entstehen, ab. Nach der Aufnahme eines 1a-Hypothekendarlehens besteht also in der Regel noch darüber hinaus gehender Finanzierungsbedarf.
Beispiel
Die Baukosten eines Einfamilienhauses belaufen sich auf 300.000 Euro. Als Beleihungswert ermittelt die Bank 240.000 Euro, also 80 Prozent des tatsächlichen Baupreises, und setzt eine Beleihungsgrenze von 80 Prozent des Beleihungswertes an, wodurch die Kredithöhe noch weiter sinkt. Der Bauherr erhält von der Bank einen Kredit über 192.000 Euro. Da er über 75.000 Euro Eigenkapital verfügt, fehlen ihm, um alle Kosten des Bauvorhabens abzudecken, 33.000 Euro.
Darlehen über der Beleihungsgrenze
Selbstverständlich besteht für die Kreditinstitute die Möglichkeit Darlehen zu gewähren, die über den Beleihungsgrenzen liegen. Diese werden 1b-Hypothkendarlehen genannt und sind im Grundbuch durch ein zweitrangiges Grundpfandrecht sowie zusätzlich durch eine öffentliche Bürgschaft abgesichert. Eine öffentliche Bürgschaft kann der Immobilenerwerber beim jeweiligen Bundesland oder öffentlich-rechtlichen Kreditinstituten erhalten. Das zweitrangige Grundpfandrecht wird – wie auch das erstrangige – als Realkredit bezeichnet, weil auch dieses noch durch die Immobilie selbst abgesichert ist.
Ein zweitrangiges Darlehen hat jedoch seinen Preis, denn in der Regel verlangen die Kreditinstitute dafür einen Zinsaufschlag, was einige Tausend Euro Zusatzkosten verursachen kann. Deshalb ist es für Immobilienfinanzierer manchmal besser, noch eine Weile zu sparen, bis sie so viel Eigenkapital vorhanden angesammelt haben, dass eine günstige Baufinanzierung möglich ist.
Besteht für den Immobilienerwerber noch weiterer Kreditbedarf, kann er eventuell auch einen gedeckten Personalkredit in Anspruch nehmen, dessen Vergabe allerdings von seiner persönlichen Kreditwürdigkeit abhängt. Auch dieser wird im Grundbuch eingetragen. Bauspardarlehen oder Förderdarlehen der Bundesländer bzw. der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) sind weitere Möglichkeiten den über die 1a-Hypothek hinausgehenden Darlehensbedarf abzudecken, da Bausparkassen und Förderbanken meist auch mit einem nachrangigen Grundpfandrecht einverstanden sind.
Tipp
Jeder über die 1a-Hypothek hinausgehende Darlehensbedarf kostet den Kreditnehmer vergleichsweise viel Geld. Er sollte deshalb versuchen, mit dem Kreditgeber zu verhandeln und einen möglichst hohen Beleihungswert sowie eine hohe Beleihungsgrenze zu erreichen.
