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Baufinanzierung - Baufi Journal, News und Wissenswertes

03.07.2009 - Baufinanzierung

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Bauland - die Basis fürs Haus

Von Stephan Scharfenorth (Scha)

 Wer ein Haus bauen will, kommt nicht umhin: Er braucht ein Grundstück. Doch nicht jedes Grundstück eignet sich für den Hausbau. Daher gilt: Wenn Sie sich für einen bestimmten Bauplatz oder ein Baugebiet interessieren, ist die entscheidende Frage: Darf ich dort überhaupt bauen? Um dies festzustellen, müssen Sie sich an die betreffende Gemeinde wenden. Die richtige Stelle dafür ist das Bau- oder Katasteramt. Hier sind alle Pläne vorhanden, um über ein mögliches Bauvorhaben ein Urteil zu fällen. Ausschlaggebend sind die Flächennutzungs- und Bebauungspläne. Der Flächennutzungsplan ist deshalb wichtig, weil sich daraus auch die weitere Flächennutzung in der näheren Umgebung ergibt. Ist dort nahe am Bauplatz eine Umgehungsstraße oder ein Gewerbegebiet geplant, ist das ein sehr wichtiger Hinweis, da zukünftig in dieser Gegend mit einem höheren Verkehrsaufkommen, Lärm- und Geruchsemissionen zu rechnen ist. Darunter leiden nicht nur Sie als Anwohner, sondern auch der Wert des Hauses kann dadurch erheblich sinken. Daher ist es ein Muss, in den Flächennutzungsplan zu schauen. Außerdem erfahren Sie so auch, wie das Grundstück eingestuft ist. Handelt es sich um Bauerwartungsland, ist das Gebiet zwar schon als Bauland bestimmt, allerdings ohne einen konkreten Bebauungsplan, und das heißt meist: Sie können zwar ein Grundstück kaufen, wissen damit aber nicht, wann dies zur Bebauung freigegeben wird. Der Erwerb so eines Grundstück lohnt sich häufig nur, wenn zwar eine Bauabsicht besteht, diese aber nicht in absehbarerer Zeit verwirklicht werden soll.

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Der Bebauungsplan ist der kleinräumige Plan für die Umgebung des Baugebietes. Hier ist alles festgeschrieben, was für den Bau eines Gebäudes wichtig ist. Das reicht manchmal sogar bis zum Baustil und den Baufenstern, also der Ausrichtung des Gebäudes auf dem Grundstück. Mit dem Bauamt müssen Sie, bevor Sie ein Bauunternehmen beauftragen, in jedem Fall abklären, ob das Vorhaben auch in der gewünschten Form ausgeführt werden kann. Besteht für das Grundstück ein Bebauungsplan, muss das Gebiet meist noch voll erschlossen werden, bevor auch der Traum von den eigenen vier Wänden in Erfüllung geht. Das heißt alle öffentlichen Infrastrukturmaßnahmen wie Straßen, Gehwege, Grünflächen, Ver- und Entsorgungsleitungen müssen vorhanden sein. Die Gemeinden legen dann die anfallenden Kosten auf die Grundstücke um. Sind sowohl Erschließungs- als auch Grundstückskosten bereits festgesetzt, so spricht man von fertig freiem Bauland. Werden die Erschließungskosten noch separat ausgewiesen, so ist dies Fertigbauland.

Auch der Weg zum Umweltamt sollte auf dem Programm stehen. Hier liegt das Altlastenkastaster aus. Aus diesem erfährt der Interessierte, ob der Boden des Grundstücks verunreinigt ist, beispielsweise mit Schutt, Altöl oder anderen Chemikalien. Wenn Sie an der Bodenqualität zweifeln, können Sie natürlich vom Verkäufer auch ein Bodengutachten verlangen. Die Kosten dafür belaufen sich auf rund 1.000 Euro. Selbst wenn Sie das Gutachten zahlen sollten, ist die Summe im Vergleich immer noch niedrig, denn nach dem Verkauf müssten Sie erst in eine meist aufwändige Bodensanierung investieren, und das kann schnell ein Vielfaches davon kosten.

Im letzten Schritt sollte das Grundbuch auf mögliche Rechte Dritter überprüft werden. Rechte Dritter sind beispielsweise Wege- bzw. Durchfahrtsrechte, Leitungsrechte für Strom, Kanalisation. Auch dies kann ein Grundstück in der Nutzbarkeit erheblich einschränken. In der Regel informieren seriöse Grundstücksmakler oder Verkäufer Interessierte bei der Besichtigung des Grundstücks über die Rechte Dritter. Doch können Sie sich auch als Laie einen Überblick verschaffen. So können Sie fragen, wie der Nachbar zu seiner Garage kommt. Spätestens dann muss Ihnen reiner Wein eingeschenkt werden, wenn es Nutzungseinschränkungen des Grundstücks gibt.