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Alles in einem Stück - das Konstantdarlehen
Baufinanzierung - Baufi Journal, News und Wissenswertes
| 09.07.2009 - Baufinanzierung |
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Alles in einem Stück - das KonstantdarlehenVon Eike Schulze (es) Das Konstantdarlehen ist von der Begrifflichkeit her nicht mehr ganz eindeutig. Wurden früher nur Finanzierungen der Bausparkasse so bezeichnet, so hat sich dieses Wort heute teilweise auch bei Banken eingebürgert. Dabei findet es hier auch als Ersatz für das Volltilgerdarlehen Verwendung, also ein Darlehen mit einem festgeschriebenen Zinssatz für die gesamte Dauer der Finanzierung. In diesem Text geht es allerdings um das Konstantdarlehen der Bausparkasse.
Das Prinzip des Konstantdarlehens
Bei einem Konstantdarlehen gilt der gleiche Zinssatz über die gesamte Laufzeit bis zum Ende der Tilgung. Es handelt sich eigentlich um zwei Darlehen, die miteinander verbunden sind. Dabei wird ein Darlehensteil sofort ausgezahlt, der andere als Vorausdarlehen zu einem späteren Zeitpunkt. Ein Teil des Darlehens wird wie ein normales Annuitätendarlehen behandelt. Auf den zweiten Teil, das Bauspardarlehen, sind nur Zinsen fällig, gleichzeitig ist es aber mit einem Ansparanteil unterlegt, der die Finanzierung sichert. So gesehen müssen eigentlich drei Teile, auch wenn in einer konstanten Höhe, finanziert werden. Zwar sind die Darlehenszinsen zurzeit sehr günstig, doch der Zins gilt für die gesamte Laufzeit beispielsweise 26 oder 28 Jahre beziehungsweise je nach Eigenkapitalausstattung auch kürzer, doch die Mischung von unterschiedlichen Verträgen erschwert die Transparenz. Oft nennen die Anbieter nur den Effektivzinssatz des ersten Teils der Finanzierung, der günstig erscheint, wichtig ist jedoch der Gesamteffektivzins, der häufig deutlich höher liegt. Damit ist ein Vergleich mit anderen Finanzierungsformen schwierig. Der Vorteil des Konstantdarlehen besteht natürlich in einem gleichmäßig hohen Zinssatz, der eine Kalkulation der Aufwendungen für die gesamte Laufzeit möglich macht. Ein weiterer Vorteil: Wer die Einkommensgrenzen nicht überschreitet, der erhält auch die Wohnungsbauprämie. Des Weiteren sind Sondertilgungen, wie bei Bauspaarkassen üblich, möglich, so dass die Belastung während der Laufzeit abgesenkt werden kann. Zudem vergeben Bausparkassen Konstantdarlehen auch für einen kleineren Finanzierungsbedarf ab einer Höhe von 25.000 Euro.
Nachteile überwiegen
Da das Konstantdarlehen aus Darlehen plus Bausparvertrag besteht, erhöhen sich automatisch auch die Verwaltungsaufwendungen. Diese betragen beispielsweise beim Bausparvertrag 1 Prozent bis 1,6 Prozent der Bausparsumme. Außerdem besteht auch ein gewisses Risiko, dass der Bausparvertrag zum Zeitpunkt X nicht zugeteilt wird, dann wäre eine teure Zwischenfinanzierung fällig. Zudem findet über das Konstantdarlehen eine sehr starke Bindung an einen Anbieter statt. Daher ist ein Anbieterwechsel oder eine Umschuldung mit hohen Kosten verbunden. Und: Da die Zinssätze für normale Hypothekendarlehen im Moment sehr günstig sind, lohnen sich diese Angebote nicht wirklich. Auch das Argument der Sondertilgungen zieht nicht, da es schon genügend Anbieter gibt, die Sondertilgungen bei Annuitätendarlehen anbieten.
Fazit
Konstantdarlehen wiegen den Bauherren häufig in einer falschen Sicherheit, zwar stehen die Aufwendungen für die gesamte Laufzeit fest, aber durch die mangelhafte Transparenz ist ein Angebotsvergleich schwierig, gerade auch der Vergleich mit Annuitätendarlehen. Insoweit sind Konstantdarlehen meist auch nur etwas für Personen mit einem sehr hohen Sicherheitsbedürfnis. Wer sich hierfür interessiert, sollte sich daher umfassend informieren und vergleichen und Anbieter außen vor lassen, die keinen effektiven Zinssatz für die gesamte Laufzeit ausweisen, ansonsten besteht die Gefahr, dass man auf eine teure Mogelpackung hereinfällt.
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KfW-Programm Wohnraum Modernisieren Für Immobilieneigentümer, die ihr Haus oder ihre Wohnung modernisieren oder instandsetzen möchten, stellt die KfW Bank zinsgünstige Darlehen aus dem Programm „Wohnraum modernisieren“ zur Verfügung. Dieses Programm richtet sich an Privatpersonen, Wohnungsbauunternehmen, Wohnungsgenossenschaften, Gemeinden und Körperschaften öffentlichen Rechts. KfW-Programm Wohnraum Modernisieren Beleihungsgrenzen haben Einfluss auf Höhe des Darlehens Jedes Kreditinstitut beleiht eine Immobilie nur bis zu einer bestimmten intern festgelegten Beleihungsgrenze. Neben dem Beleihungswert wirkt sich auch diese Grenze auf die Höhe des Darlehens aus. Beleihungsgrenzen haben Einfluss auf Höhe des Darlehens Förderprogramme für Bauherren Niedersachsen - Teil 1 Viele Bundesländer, so auch Niedersachsen, bieten spezielle Programme für bestimmte Personengruppen an. Sinn und Zweck dabei ist, dass möglichst viele potenzielle Bauherren ihren Traum von den eignen vier Wänden verwirklichen können. Im Folgenden wird das Förderprogramm: "Wohnraum für kinderreiche Familien" stärker beleuchtet. Förderprogramme für Bauherren Niedersachsen - Teil 1
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