Der Baufi24 Ratgeber: Baufinanzierung & Immobilienfinanzierung
1a und 1b - so werden Hypotheken sortiert
Da viele Kreditwillige nicht genügend Eigenkapital aufbringen können, werden Baukredite, die über einen gewissen Rahmen hinausreichen, klassifiziert. Den Kreditrahmen geben dabei die Hypothekenbanken vor: Er liegt bei 60 Prozent der Gesamtfinanzierung. In dieser Spanne ist die Finanzierung günstig.
1a- und 1b-Darlehen
Die Bezeichnungen „1a“ und „1b“ beschreiben die Rangstelle im Grundbuch. Während der Kreditnehmer im Rahmen der 1a-Hypothek in der Regel nur 60 Prozent des Beleihungswertes finanziert, sichern die Banken mit dem 1b-Teil noch zusätzlichen Kreditbedarf bis zu etwa 80 Prozent des Beleihungswertes, in seltenen Fällen sogar bis zu 90 Prozent, erstrangig ab. Bei einer Vollfinanzierung steigt der Wert allerdings sogar auf 100 - ca. 105 Prozent.
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Wenn ein Kreditnehmer 80 Prozent des Kaufpreises finanzieren muss, ist dies für die Bank unsicherer als die Vergabe eines Darlehens in Höhe von 60 Prozent. Daher liegt der Zinssatz für 1b-Hypotheken in der Regel zwischen 0,2 und 0,8 Prozentpunkte höher als für 1a-Hypotheken. Die Zinserhöhung bedeutet also einen Risikoaufschlag.
Keine Hypothek ohne Sicherheit
Durch die Eintragung der Grundschuld dient die Immobilie der Bank als Sicherheit. Eine 60-Prozent-Finanzierung ist deshalb für den Kreditgeber im Grunde sicher, da das Gebäude im Fall der Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers doch meist einen höheren Wert aufweist. Daher wird in diesem Fall von einer 1a-Hypothek gesprochen. Die 1b-Hypothek gilt als nicht mehr ganz so sicher. Daher betreibt die Bank aufgrund des höheren Zinssatzes eine gewisse Risikovorsorge.
Auch die 1b-Hypothek wird entsprechend im Grundbuch eingetragen, da sie allerdings für den Kreditgeber auch nur eine Sicherheit zweiter Klasse darstellt, muss die 1b-Hypothek nicht selten durch eine (öffentliche) Bürgschaft abgesichert werden. Eine öffentliche Bürgschaft kann der Immobilenerwerber beim jeweiligen Bundesland oder öffentlich-rechtlichen Kreditinstituten erhalten.
1b-Hypothek vermeiden
Noch ungünstiger wird der Kreditzins, wenn der Kreditnehmer mit dem Beleihungsrahmen der ersten Rangstelle nicht auskommt. Für Kreditgeber ist eine Absicherung erst im zweiten oder gar einem noch niedrigeren Rang riskant: Kommt es zur Zwangsversteigerung, reicht der Verkaufserlös unter Umständen nur für die Bedienung der 1. Hypothek (= Hypothek, die im Grundbuch auf der ersten Rangstelle eingetragen ist). Bankkredite, die über die Grenzen der erstrangigen Besicherung hinausgehen, erhalten daher nur Kunden mit sehr guter Bonität.
Allerdings kann es einen Ausweg geben: So können Darlehensnehmer für den 2.Rang im Grundbuch gut ein Bauspardarlehen einsetzen und auf diese Weise ihre Finanzierungslücke schließen. Bausparkassen akzeptieren auch nachrangige Besicherungen; insbesondere dann, wenn der Kreditnehmer einen zuteilungsreifen Bausparvertrag besitzt. Aber auch Banken stellen zusätzlich zur 1. Hypothek weitere Kredite zur Verfügung. Im Vergleich zu Bauspardarlehen sind nachrangige Bankdarlehen jedoch meist teurer.
Fazit
Eigenkapital ist letztendlich durch nichts zu ersetzen und verbilligt das Darlehen. Wenn jedoch eine „hochprozentige“ Finanzierung erforderlich ist, so sollte der Kreditnehmer bei der Aufstockung im Zweifelsfall auf Bauspardarlehen setzen, sie bieten zum Teil sehr gute Konditionen, allerdings muss das Darlehen in kürzerer Zeit getilgt werden als ein Hypothekendarlehen. Alternativen hierzu sind im Einzelfall Arbeitgeberdarlehen, die zudem als Eigenkapital gelten, weil sie von einem Finanzinstitut unabhängige Darlehen sind. Beim Hauskauf kann auch ein Verkäuferdarlehen interessant sein, dass vom Hausverkäufer gewährt wird.
