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Nachfinanzierung – das Unwort für Bauherren

Von Stephan Scharfenorth (Scha) - Schlagworte:

Nachfinanzierung, Immobilienfinanzierung, Baugeld



Meistens entsteht dies Problem, wenn „auf Kante“ finanziert wird. Das heißt, alles Eigenkapital ist verbraucht und der Bauherr, seltener Käufer, braucht noch weiteres Kapital um den Bau fortsetzen zu können. Dieses Problem braucht eigentlich gar nicht zu entstehen, sofern eine solide Finanzplanung bereits vor dem Bau der eigenen vier Wände durchgeführt wird.

Die Nachfinanzierung

Der Hauptfehler beim Bau eines Hauses, manchmal auch beim Ersteigern eines solchen, ist die Einschätzung des Finanzbedarfs. Der Finanzierungsrahmen wird schlicht und einfach falsch eingeschätzt. Wer ein Haus baut, muss immer damit rechnen, dass etwas Unvorhergesehenes passiert. Typisch ist beispielsweise die Baugrube, die einstürzt und nun wieder aufwendig instand gesetzt werden muss, damit der Keller gebaut werden kann. Durch Witterungseinflüsse entstehen Schäden an den Baumaterialien, oder es werden umfangreiche Eigenleistungen vorgesehen und der Bauherr fällt aus gesundheitlich Gründen zeitweilig aus und stattdessen müssen Fachfirmen beauftragt werden. Für diese Fälle muss der Bauherr immer eine finanzielle Reserve bereithalten damit die Finanzierung nicht in Gefahr gerät. Drei bis fünf Prozent der Bausumme sollten es schon sein. Werden diese nicht verbraucht, so kann das gesparte Geld später als Sondertilgung wieder in die Finanzierung eingebracht werden.
Drei Lösungswege für die Nachfinanzierung

1. Die Lösung vor Vertragsabschluss: Ein Darlehen wählen, das eine sogenannte Reserveoption bietet. Dies bedeutet, dass ein bestimmter Betrag bei Bedarf zusätzlich über das Darlehen abgerufen werden kann. Die Summen liegen je nach Anbieter bei bis zu 20.000 Euro. Beim Abschluss eines Darlehens mit Reserveoption sollte der Bauherr darauf achten, dass keine zusätzlichen Kosten für diese Option entstehen wenn er die Darlehensreserve nicht in Anspruch nimmt.

2. Manchmal gibt es auch die Möglichkeit, über das Bauunternehmen ein Nachrangdarlehen zu bekommen. Dabei sollten allerdings die angebotenen Zinsen genau im Auge behalten werden. Der Darlehenszins sollte in jedem Fall unter dem Bankniveau liegen. Ansonsten bieten natürlich auch Banken in diesen Fällen Nachrangdarlehen an, in der Regel, die Bank, die bereits die bisherige Finanzierung übernommen hat. Diese Bankdarlehen sind allerdings immer teuer. Da diese Form des Darlehens nicht über das Grundbuch besichert ist, verlangen Banken einen erheblichen Risikozinsaufschlag. Nachrangdarlehen von freien Vermittlern sind mit Vorsicht zu genießen, es gibt in diesem Umfeld leider viele schwarze Schafe, die mehr am Abschöpfen von Gebühren als an der tatsächlichen Vermittlung von Darlehen interessiert sind.

3. Der dritte Lösungsweg sind Darlehen von Verwandten, Freunden oder über den Arbeitgeber. Bei Arbeitgeberdarlehen gilt es allerdings zu beachten, dass ein möglicher Zinsvorteil auch anteilig versteuert werden muss. Ist der Nachfinanzierungsaufwand nicht so hoch, ist es vielleicht auch möglich, durch stärkere Einschränkungen diese Phase zu überbrücken.

Fazit

Der wichtigste Weg, eine mögliche Nachfinanzierung zu vermeiden, ist eine solide Finanzplanung mit Eigenkapitalreserven. Für den Bau oder Kauf eines Hauses sollten also nicht alle Mittel eingesetzt werden. Wer Nachfinanzierungsrisiken ausschließen will, der sollte zu einem Darlehen mit Reserveoption zurückgreifen. Diese können allerdings etwas teuerer sein als Darlehen ohne diese Option.

 

 

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