Festzinsdarlehen in der Baufinanzierung

Wer baut oder kauft mag es gerne sicher. Dieser Tatsache tragen die so genannten Festzinsdarlehen Rechnung. Die wohl bekannteste und zugleich meistgenutzte Darlehensart ist das Annuitätendarlehen. Annuität steht im modernen Finanzwesen für eine gleichbleibende regelmäßige Zahlung. Diese Darlehensrate errechnet sich aus Zins- und Tilgungsanteil.

Je nach Vereinbarung erfolgt die Zahlung der Rate entweder monatlich, viertel- oder halbjährlich. Die jährliche Zahlung der Darlehensraten ist eher selten bis gar nicht anzutreffen. Aus Sicht des Verbrauchers ist die monatliche Zahlung der Kreditrate zu empfehlen. Voraussetzung ist jedoch, dass die in der Rate enthaltene Tilgung ebenfalls monatlich verrechnet wird.

Muss ich hundert Jahre zahlen?
Diese Frage ist in Anbetracht der augenscheinlich niedrigen Tilgungquoten von 1 bis 3 Prozent nicht unberechtigt. Tatsächlich würde bei einer regelmäßigen Zahlung von einem Prozent des Darlehensbetrages die Tilgung 100 Jahre betragen. In der Praxis jedoch betragen die Darlehenslaufzeiten bei solchen Tilgungsquoten rund 30 bis 40 Jahre. Das damit verbundene "Geheimnis" ist schnell entdeckt, wenn die Konzeption eines Annuitätendarlehens genauer betrachtet wird. Im Gegensatz zum Privatkredit oder einem Autokredit, wird nicht der ursprünglich vereinbarte Darlehenbetrag verzinst sondern nur die aktuelle Restschuld der Zahlungsperiode.

Beispiel:
Sie nehmen ein Darlehen von 100.000 Euro auf. Mit der Bank vereinbaren Sie einen Sollzinssatz von 4,00% und eine Tilgung von einem Prozent. Daraus errechnet sich eine jährliche Rate von 5,00 Prozent. (Das eine Kondition als jährlich zu betrachten ist, erkennen Sie an der Abkürzung "p.a.".) Als absolute Zahl errechnet sich eine jährliche Rate in Höhe von 5.000,00 Euro.

Volltilgerdarlehen sind Annuitätendarlehen, deren Tilgunssatz so gewählt wird, dass innerhalb einer zuvor festgelegten Zeit das Darlehen vollständig getilgt wird. Als Laufzeiten stehen derzeit die allgemein üblichen Zinsbindungszeiträume zur Verfügung: 10, 12, 15 und 20 Jahre Zinsfestschreibung. Einige Institute bieten deutlich günstigere Kondition an, wenn ein Immobilienkredit als Volltilger gewählt wird. Allerdings muss unbeding sicher gestellt werden, dass diese nicht unerhebliche monatliche Mehrbelastung auch langfristig bezahlbar ist.

Festdarlehen

Festdarlehen sind Darlehen, bei denen für einen fest vereinbarten Zeitraum die Tilgung ausgesetzt ist. Anstelle der Tilgung verlangen die Darlehensgeber eine adäquate Besparung einer Tilgungsersatzleistung. In der Bankwelt werden Tilgungsträger als Tilgungssurrogat bezeichnet. Neben der Kapitallebensversicherung oder mündelsicheren Anlagen lassen Kreditinstitute heute mehr und mehr auch Investmentfonds.

Festdarlehen sind aus unserer Sicht ausschließlich, und auch hier nur eingeschränkt, für Kapitalanleger sinnvoll.

Forward-Darlehen

Von einem Forwarddarlehen spricht man, wenn mit einem Darlehensgeber, bereits lange vor Ablauf der Zinsfestschreibungszeit, eine neue verbindliche Kondition vertraglich vereinbart wird. Diese vorzeitige Konditionssicherung ist in Niedrigzinsphasen durchaus empfehlenswert, wenn das Risiko steigender Zinsen befürchtet wird. Für diese vorzeitige Konditionszusage verlangen die Hypothekenbanken einen Zinsaufschlag. Je nach Bank können Forwarddarlehen bis zu 56 Monate vor Ablauf der ursrpünglichen Zinsfestschreibung vereinbart werden. Diese Absprachen sind sowohl mit dem eigenen als auch einem neuen Institut möglich.