09.04.2009 - Baufinanzierung

Zinskosten senken

Um die monatlichen Zahlungen an die Bank möglichst gering zu halten, sollten Sie als Selbstnutzer versuchen, die Zinskosten für ihr Fremdkapital zu minimieren. Es gibt einige Möglichkeiten, das zu erreichen. Überprüfen Sie bereits in der Vorbereitungsphase der Finanzierung, ob Sie diese nutzen können.

Zunächst einmal sollten Sie feststellen, ob Sie zinsgünstige Kredite von den Förderbanken der Bundesländer oder der KfW-Förderbank oder von Kommunen in Anspruch nehmen können. Besonders gefördert werden Energiesparhäuser und die Entscheidungen des Bauherrn für ökologische Investitionen. Seit dem 1. Januar 2007 können Eigenheimbesitzer für Maßnahmen zur Senkung der Heizkosten an einem Altbau sogar einen Zuschuss erhalten.

Darüber hinaus stellt sich die Frage, inwieweit Sie bestehende Bausparverträge oder Lebensversicherungen in die Finanzierung einbauen. Bausparer, die über einen bereits zugeteilten oder bald zuteilungsreifen Bausparvertrag verfügen, sollten zur Zeit genau überlegen, ob sie das Bauspardarlehen in Anspruch nehmen oder sich statt dessen lieber das Guthaben auszahlen lassen. Denn unterm Strich können die Kosten für diese alten Verträge höher liegen als die derzeitigen Bankdarlehenszinsen. Allerdings sollten Sie sorgfältig abwägen, die Entscheidung hängt stark vom Einzelfall ab und welches Darlehen teurer oder günstiger ist, lässt sich durch einen einfachen Vergleich der Effektivzinsen nicht zuverlässig feststellen.
Auch bereits bestehende Kapitallebensversicherungsverträge können in die Finanzierung eingebunden werden. Statt sie zu kündigen, können Sie auf den Rückkaufswert der bestehenden Kapitallebensversicherung ein tilgungsfreies Darlehen aufzunehmen und diese am Ende der Versicherungszeit auf einen Schlag mit der Auszahlung aus der Police tilgen.

Doch auch trotz der Berücksichtigung von Fördermitteln und bestehenden Verträgen, wird der Bauherr für den größten Teil der Finanzierung einen Kredit - in der Regel ein Annuitätendarlehen -aufnehmen müssen.
Hier gilt: Ob ein Hypothekendarlehen günstig ist, hängt weniger von einem kurzfristig niedrigen Nominalzins, sondern von einen langfristig niedrigen Effektivzins ab. Der effektive Jahreszins ist neben der Restschuld am Ende der Zinsbindungszeit der wichtigste Prüfstein eines Kreditangebotes: Je niedriger beide Faktoren sind, desto günstiger ist der Kredit, vorausgesetzt die Zinsbindungszeit, die Beleihungsgrenzen und effektiven Auszahlungsbeträge der verglichenen Angebote stimmen überein. Vor Abschluss des Kredites sollten Sie in jedem Fall versuchen, mit der Bank über bessere Konditionen wie einen verringerten Nominalzins und eine verbesserten Auszahlung zu verhandeln. Da sich die Höhe des Nominalzinses nach Ablauf der Zinsbindungszeit jedoch ändert, sollten Sie vor allem versuchen den effektiven Jahreszins sowie die Nebenkosten des Kredites zu senken.
Die Nebenkosten sind nicht im Effektivzins enthalten und sollten deshalb bei der Berechnung der Restschuld möglichst ebenfalls berücksichtigt sein - dabei kann es sich beispielsweise um Gebühren für eine Sondertilgungsoption oder Schätzkosten für die Wertermittlung der Immobilie handeln. Diese Zusatzkosten können den Kreditbedarf ansteigen lassen und somit zu einer höheren Restschuld nach Ablauf der Zinsbindungszeit führen.
Ziele Ihrer Verhandlungen mit der Bank könnten beispielsweise sein:

• Verringerung oder Befreiung von Wertschätzungskosten
• Befreiung von Teilauszahlungszuschlägen
• Verlängerung der Befreiung von Bereitstellungszinsen
• Verringerung oder Befreiung von Bearbeitungs- oder Vermittlungsgebühren
• Gewährung eines Sondertilgungsrechts ohne Vorfälligkeitsentschädigung