12.04.2009 - Baufinanzierung

Verkäufer- und Nachrangdarlehen

In Zeiten knapper Kassen, in denen es für viele Häuslebauer- und Käufer immer schwieriger wird, das nötige Eigenkapital aufzutreiben, können Verkäufer- oder Nachrangdarlehen eine Möglichkeit darstellen, dass es mit dem Eigenheim doch noch klappt. Diese Darlehen ersetzen zwar nicht die Finanzierung über Banken und Bausparkassen, ebnen aber in manchen Fällen den Weg, um eine Finanzierung zu stemmen.

Das Verkäuferdarlehen ist eine besondere Form des Darlehens, das dem Immobilienkäufer beim Kauf des Hauses gewährt wird. Es ist ein Baustein der so genannten Mezzanine-Finanzierung, die bei Unternehmensfinanzierungen durchaus üblich ist, beim Hauskauf aber noch ein Mauerblümchendasein fristet. Die Besonderheit: das Verkäufer- und Nachrangdarlehen bildet eine Zwischenform von Eigen- und Fremdkapital. Der Verkäufer gewährt dabei dem Käufer ein Nachrangdarlehen, welches aufgrund der Nachrangigkeit im Grundbuch zum Eigenkapitalersatz wird. Es steht immer im letzten Rang hinter Banken und Bausparkassen im Grundbuch. Dadurch ist das Darlehensausfallrisiko für den Verkäufer auch am höchsten. Da sich aber für die anderen Kapitalgeber das Risiko des Ausfalls mindert, erhöht das Verkäufer- oder Nachrangdarlehen die Eigenkapitalquote des Käufers. Das Nachrangdarlehen wird also nur wirksam, wenn auch tatsächlich eine nachrangige Eintragung ins Grundbuch erfolgt. Im Prinzip stundet der Verkäufer einen kleinen Teil des Verkaufspreises, ohne noch selbst Eigentümer des Hauses zu bleiben.

Die durchschnittliche Höhe eines Verkäuferdarlehens liegt bei fünf bis zehn Prozent des Verkaufspreises, also in den meisten Fällen zwischen 10.000-25.000 Euro. In der Regel wird dabei ein marktüblicher Darlehenszins verlangt, manchmal allerdings auch ein deutlich höherer. Dann ist zu überlegen, ob sich die Immobilie noch lohnt, denn neben der Rückführung des Verkäuferdarlehens plus Zinsen fällt ja noch die Belastung durch Hypothekendarlehen und/oder das Bauspardarlehen an. Das kann die Finanzierung erheblich verteuern und zudem die Bonität gegenüber der Bank aufgrund der hohen monatlichen Belastung gefährden. Zwei Möglichkeiten der Rückführung von Zins und Darlehen bestehen, entweder die ratierliche Bezahlung oder die Ablösung auf einen Schlag zum Ende der Vertragslaufzeit. Was günstiger ist, hängt von verschiedenen Faktoren, wie beispielsweise dem monatlichem Einkommen oder den in späterer Zeit zu erwartenden finanziellen Mitteln, ab.

Gut ist das Verkäuferdarlehen für Personen mit einem hohen Einkommen, aber noch geringem Eigenkapital, da sie über diesen Weg die Eigenkapitalquote erhöhen können. Und: Das Verkäuferdarlehen spricht auch für die Werthaltigkeit der Immobilie, da der Verkäufer ein gewisses Kreditausfallrisiko in Kauf nimmt. Nachtteilig ist die hohe Bindung an das Objekt und die Tatsache, das auch der Versicherungsschutz (Risikolebensversicherung) noch erhöht werden muss, um gerade im Todesfall des Hauptverdieners die Immobilie noch finanzieren zu können, was weitere Kosten verursacht.

Manchmal vergeben auch Freunde oder Verwandte Nachrangdarlehen, die dann ähnlich zu behandeln sind wie das reine Verkäuferdarlehen. Auch gibt es freie Anbieter für Nachrangdarlehen, hier sollte Sie allerdings genau auf den Zinssatz achten. Vielfach wird ein ordentlicher Zinsaufschlag verlangt, lassen Sie dann besser die Finger davon.