01.05.2009 - Baufinanzierung

Lage bestimmt den Wertzuwachs

Die Wertentwicklung einer Immobilie hängt entscheidend vom Standort ab. Bei einem Verkauf liegt der Gewinn des Objekts in dem gestiegenen Grundstückspreis und weniger im Wert des Gebäudes. Das ist dann von Bedeutung, wenn die Immobilie als Kapitalanlage dient und später verkauft werden soll. Preise für Immobilien variieren je nach Region sehr stark, pauschale Aussagen, welche Verkaufserlöse zu erzielen sind, lassen sich nicht treffen. Folgende fünf Wohnlagen unterscheidet man:

Einfache Wohnlage: Niedrige Kaufpreise, entsprechende Objekte sind allerdings nur schwer verkäuflich. Größere Verkaufserlöse sind nicht zu erwarten.
Mittlere Wohnlage: Schon recht ordentliche Gebiete, die sich meist durch preiswerte Objekte auszeichnen. Bei unterbewerteten Häusern lassen sich hier Schnäppchen machen.
Gute Wohnlage: Von Immobilienerwerbern bevorzugte Gebiete, die entsprechend viel kosten. Hier lassen sich gute Verkaufserlöse erzielen. Wirkliche Schnäppchen sind in diesem Bereich kaum zu machen.
Sehr gute Wohnlagen: Für die meisten Immobilienerwerber unerschwinglich. Sehr gutes Wohnumfeld, größere Verkaufserlöse sind nicht zu erzielen.
Toplagen: Absolute Prestigelagen, die sich in Ballungsräumen der größten deutschen Städte, beispielsweise die Elbchaussee in Hamburg, befinden.

Wer vorhat, seine selbstgenutzte Immobilie einmal zu Geld zu machen, weil er im Rentenalter in eine kleinere Wohnung oder eine andere Gegend ziehen will, sollte darauf achten, nur Objekte in einer relativ guten Lage zu kaufen oder zu bauen. Ansonsten könnte es schwierig werden, einen Käufer zu finden.

Für Kaufinteressenten von Eigenheimen ist die Infrastruktur von wesentlichem Interesse. Dazu gehören die Verkehrsanbindung, Einkaufsmöglichkeiten, Grünanlagen, Schulen, Kindergärten, Ärzte usw. Doch auch die Wirtschaftskraft der Gegend spielt eine Rolle, denn wo es viele Arbeitsplätze gibt, sind auch Wohnobjekte begehrt. Die demoskopische Entwicklung wirkt sich ebenfalls aus. In Regionen, in denen die Bevölkerungsdichte abnimmt, weil mehr Menschen fortgehen als zuziehen, lassen sich auf dem Wohnungsmarkt sehr wahrscheinlich keine Gewinne erzielen. Doch Achtung: Beim Kauf einer gebrauchten Immobilie sollte man darauf gefasst sein, dass sich im Laufe der Zeit der Charakter eines Stadtteils verändern kann. Diese Veränderungen haben dann natürlich Einfluss auf den Kauf- bzw. Verkaufspreis.

Für Vermieter gilt: Je besser der Standort ist, an dem sich die Immobilie befindet, desto geringer ist die jährlich zu erzielende Nettorendite des Objekts. Das liegt darin begründet, dass in den Toplagen die Grundstückspreise im Verhältnis zum Gebäude wesentlich höher bewertet sind als an schwächeren Standorten. Die Mieten steigen aber meist nicht im gleichen Maße mit. Insofern sind die Mieteinnahmen im Verhältnis zum Kaufpreis in schlechteren Lagen häufig besser. Die Nettorendite darf jedoch nicht mit der Bruttorendite verwechselt werden. In dieser "Schlussbilanz" sind auch der Finanzierungszins, die Kosten auch der Wertzuwachs des Objekts zu berücksichtigen.